本基金會協助璞真建設慶城福華大樓更新案重建更新規劃
慶城福華大樓緊鄰慶城街，鄰近捷運南京復興站，生活機能十分完善，基地面積廣達4,225㎡，由於基地內1棟12層樓鋼筋混凝土造建築物，因屋況老舊，閒置長達20年之久，柱牆面已有剪力破壞裂痕、鋼筋鏽蝕外露、漏水、白華等現象，加上位處土壤液化高潛勢區，確有更新重建之必要。本案於去(2019)年1月自行劃定更新單元核准後，即於同年5月申請事業概要核准，在今(2020)年6月核准。
 
基地位置圖／更新前現況

更新單元周邊地區都市計畫不甚合理
本案基地公私土地夾雜，私有土地所有權人有6人、公有土地2人，在自行劃定更新單元階段，為了加強本案公益性，除留設大量開放空間外，申請人從圖資及現況亦留意到基地西南側6米計畫道路進入後竟作為停車場使用，且停車場旁有一道圍牆，圍牆另一側則是已開闢許久之松基公園，圍牆阻隔了慶城街居民前往公園之可及性。

經調查後得知該停車場用地係於早期中泰賓館細部計畫變更(變更「修訂臺北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案」內「長春路北側、慶成街兩側土地」住宅區、特定專用區為金融服務專用區主要計畫案)後所遺留下來之住三用地，雖非屬畸零地，但因面積狹小且三角形狀不易建築，多年來現況均做停車場使用。因此，申請人考量基地週邊都市計畫及現況問題後，認為本案更新效益不僅為基地或基地週邊單獨享有，更應以增進整體街廓甚至鄰近街廓之公益性為目標，應有更全面性的整體規劃之願景。

經過申請人與規劃團隊多次討論後，本基金會建議除福華大樓基地外，應將基地北側未開闢計畫道路及停車場空地一併納入更新單元範圍，後續於事業計畫報核時併同辦理細部計畫變更；雖然於自行劃定更新單元審議會上委員認同此作法，惟礙於空地過大基地處理原則，要求跨街廓基地需個別檢討且不得為空地之規定，致使自行劃定階段未能將停車場空地納入更新單元範圍，但在核准函內仍要求未來事業計畫階段時應評估納入395地號，辦理細部計畫變更之可行性，使周邊地區能夠整體開發規劃。

事業概要同意擴大範圍及細部計畫變更可行性
更新單元核准後，璞真建設本欲依規定於6個月內申請事業及權利變換計畫報核，惟當時因2019年1月公告修正之都市更新條例第50條規定，估價師由實施者與土地所有權人共同指定，無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自各級主管機關建議名單中，以公開、隨機方式選任之，雖本案私地主100%同意，但公有土地管理機關無法共同指定估價師，僅得以抽籤方式選任其餘二家估價師，礙於當時主管機關建議估價師名單尚未公告，導致來不及辦理權利變換計畫之估價及選配作業。因此，本基金會建議可先行申請事業概要，並於事業概要審議會上向委員們報告業已確認停車場空地地主參與更新意願，再次爭取擴大範圍，納入停車場空地一併辦理更新及細部計畫變更。

事業概要審查過程中，主管機關都市更新處亦邀集都市發展局與實施者、規劃團隊針對更新單元範圍疑義及細部計畫變更可行性召開研商會議，會議中各單位均協助確認擴大範圍可行性及後續辦理程序，建議本案應重新依2019年12月公告修正更新單元建築物及地區環境評估標準等相關規定重新檢討指標及空地比，並加強本案公益回饋說明，連同細部計畫變更方案，再提請審議會確認。

在自行劃定更新單元符合規定前提下，審議會同意未來得在公共設施用地面積不減少之情況下，調整都市計畫，打破圍牆，並將不易建築的住宅區變更為公園用地，與松基公園串連，原未開闢計畫道路部分同等面積調整為住宅區，延續更新前計畫道路及公園紋理，規劃一開放空間，供公眾使用，增加公園可及性及開放性。

因此，本案於2019年1月19日自行劃定更新單元核准公告時，核准範圍僅有6筆土地，透過事業概要申請核准，提請審議會討論擴大更新單元範圍，納入該不易改建之停車場空地，調整都市計畫，解決都市計畫不合理情形，並擬拆除松基公園部分圍牆，增加民眾通達公園的可及性，本案事業概要歷經一年多的審議，順利於2020年1月18日核准公告，後續將賡續進行事業計畫、權利變換計畫程序。

提供豐富及多樣化公益回饋
本案除協助拆除基地外與松基公園相連之部分圍牆，透過細部計畫變更，將範圍內道路用地變更為公園，與松基公園結合，提高周邊居民至公園之可及性外，還將認養毗鄰基地之公有人行道，加強人行群聚活絡性，增加鄰里社區休閒和活動的場域；提供大量開放空間、退縮5米以上人行步道，同時配合落實節能減碳政策，更新後大樓擬爭取綠建築銀級標章、設置電動機車、汽車充電設備，並加強都市防災機能，推動友善無障礙空間等，更新後將提供豐富、多樣性的公益回饋。

(本文原載於都市更新簡訊第87期)