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浴火重生的文林苑
經歷風暴 歡喜回家
文林苑都市更新審議核定實施後，歷經7年多，終於在2016年7月15日完成產權登記作業。文林苑都更案是都市更新條例通過後，最大的爭議事件，都更案變成社會運動事件，始料未及，此事件讓各界重新反思都市更新制度，也因此衝擊臺灣的都更進展，影響目前仍餘波盪漾。回歸到都市更新，本篇將回顧文林苑都市更新事業計畫內容、整個事件紛擾過程，以及對都市更新的衝擊。
「文林苑」位於士林發祥地
士林早於明末清初即有漢人入墾，為臺北市最早的舊聚落之一，早期士林街道發展以芝蘭街（亦稱舊街）為核心，是北投、淡水、金山、三芝貨品集散區域，即現在郭元益糕餅博物館一帶。
文林苑基地位於舊佳里，是士林區最早設立的行政里，東側不遠處有神農宮，是士林最重要的古廟之一﹙其他兩座古廟為惠濟宮和慈諴宮﹚，顯見本區發展歷史之悠遠。基地面前為永安橋（現稱文林橋），是士林通往淡水之要道，基地東側臨捷運淡水線高架橋。
文林苑案位於臺北市公告之都市更新地區內
文林苑基地面積1,923㎡，屬於第一種商業區，因位處士林橋與捷運淡水線高架橋間，長年受到上橋車輛及捷運高架側噪音、振動影響；更新重建前，多為三至四層樓建築，屋齡超過30年，缺乏電梯設備，單元內有一條為無尾巷，有消防安全上之顧慮，因應老年化社會需要，基地亟待更新。
臺北市政府於2002年調查後，認定本地區建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞，建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共運輸或公共安全，所以公告劃定為都市更新地區。
2007年3月由賴姓地主申請事業概要，同年5月核准，經半年整合，次(2008)年1月由樂揚建設擔任實施者，舉辦事業及權變計畫公聽會，6月申請事業計畫及權變計畫報核，經過一年的幹事會、兩次的審議會審議，在2009年6月16日核定事業及權變計畫。
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突破基地局限 透過建築設計改善地區消防機能
由於文林苑位於士林舊時通往淡水的要道旁，受限於士林橋及捷運淡水線的壓縮，面前文林路可通行的空間只有3.5公尺寬。面對防災的課題，西側臨文林路部份，透過建築設計退縮1.4～1.7公尺供作車道，再退縮4.3～4.6公尺寬的人行步道，計畫道路順平寬度合計為5.7～6.3公尺，順平且無設置任何障礙物的設計，提供了8公尺淨寬的消防救災通道及空間，讓消防車可向北深入更新地區達33公尺，對於基地西北側未納入單元的5、6層樓建築物提供更佳的消防安全保障。
另外，基地內無尾巷的問題，透過整體規劃予以廢除，並協助開闢北側毗鄰後街計畫道路，提供社區另一側的防救災需求，對於士林前街、後街地區提供更佳的消防安全保障。
此外，東側臨捷運高架段，也透過開放空間的留設及建物退縮設計，塔樓部分與捷運距離由原來2.6公尺退縮至8.6公尺（最小距離），並利用捷運既有的綠化空間，與本區之景觀結合，創造出舒適友善的人行休憩空間，改善本區侷促的環境，原臨捷運側之住家與地界毗鄰，而現在可擁有獨立之庭園，進入住家戶外大門尚有庭院轉換心情後，再進入室內空間。
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更新前 更新後
兼顧透天住宅及一般零售業需求的配置
文林苑重建前是充斥頂樓加蓋之建物，更新重建後，興建地上15層、地下3層的鋼筋混凝土造建築，量體與南側之郭元益博物館相近且協調。有量體設計上，考量降低量體的壓迫感，以及原地主分回需求，低樓層採分層退縮，創造都市空間層次，3樓以上採雙塔量體配置，運用不同尺度之框架分割型塑優美比例，並利用材質深淺表現，以鏤空竹葉塑造文林意象，竹葉隔柵上鑲有夜間照明，燈光以孟德爾頌「仲夏夜之夢」節奏明滅變化，豐富建築立面變化。
整體來看，更新後的建物雖採一幢一棟的設計，可是基座的設計，仍將原住戶的需求納入，臨捷運線和後街的裙樓，採仿透天厝的形式設計，有獨立出入口及庭院。臨文林路側設計店鋪並與南側郭元益與北側既有店鋪串連，而原騎樓的設計改為人行步道，乃延續南側郭元益糕餅博物館和提供都市防災之需求。
德國工藝精神的簡約規劃
文林苑原由林献瑞建築師簽證，過程中，林建築師過逝，改由劉成舉建築師簽證，而事務所也更名為上滕聯合建築師事務所，值得一提的，本案也同時委託德國3D Architecture Design，Klaus建築師進行規劃設計，承襲德國工藝精神，以現代化之簡約造型，調合周邊雜亂無章的都市景觀，使往來士林橋及捷運淡水線的民眾都能感受到都市環境的改善。建物色彩以藍灰為主，並免過於沉重，於眾多的垂直水平立面分割中，輔以小面積亮橘色鍛帶，意象上整個量體看似一個包裝精緻的禮盒，意喻文林苑是贈送予社區的禮物。
開放空間伴著水景、綠意與花影
集合式住宅與群居透天厝相較，平面式的住戶交流空間較不足。然而文林苑案更新前建蔽率高達86%，內側的住戶除了文林路560巷既有巷道的車行、停車空間外，鮮少有社區互動交誼的空間。
但更新後建蔽率降至55%，所有戶外空間全面綠化，透過退縮3∼4公尺寬的人行步道，東側人行步道配合禁建區的退縮與捷運高架下的開放空間結合，提供社區居民戶外交誼空間。社區內大廳則規劃為居民可以閱讀、交誼、休憩、聚餐空間。
協助開闢計畫道路
此外，北側後街原為6公尺未開開闢計畫道路，公私有土地夾雜，且遭北側土地所延伸的圍牆佔用一半路寬，由於6公尺寬以下未開闢計畫道路不是政府優先徵收對象，初期規劃擬由實施者捐贈經費，請求市政府徵收，後因實施者認為時間成本過高，故自行向所有權人價購取得產權後，辦理捐贈。
後街毗鄰段約110㎡的開闢，不僅解決道路私地主長期無法獲得徵收補償的困境，也讓毗鄰基地部份的道路得以全部開通，有助於人車通行。
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臨文林路側人行步道開闢後減少對士林橋及往來車輛之壓迫
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臨捷運側人行步道開闢後之現況
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更新後之裙樓依所有權人需求設計量體 協助開闢計畫道路
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社區大廳與庭園造景
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更新後消防救災動線可到達更新地區更深處 社區之主入口與無障礙設計
依權利人意願處理(參與/不願/不能更新、領權利金)其權益
文林苑都更案採權利變換方式辦理，透過權利變換機制，協助更新後權利價值較小的所有權人以合併分配方式分回更新後房地，最終有9人為不願參與，4人為不能者，皆有以書面方式令其充分表達意願後確認。
另外，更新單元範圍內有27㎡的國有財產署管有之土地，當時以領取權利金方式參與文林苑更新，於通知繳交差額價金時領取，因抗爭事件發生，領取時間晚了4年。
所有權人分回建物坪數、價值增加
本來若以建物坪數來看，所有權人的居住面積從更新前產權面積約27坪/戶（實際使用面積約43坪/戶），提昇至更新後產權面積約48坪/戶，以上尚不包含因住宅環境的改善、耐震等級的提高及停車位的供給等附加價值所帶來的整體效益，在實質使用面積方面就較更新前違建滿佈的狀況較大且寬廣。
將參與都更、資產價值增加，視為更新好處之一，或許有人會存疑，但至少對權利人來說，資產的增加確實是一個吸引人參與更新的誘因。本案核定當時之更新後平均單價約43萬/坪，相較於近二年鄰近個案80萬/坪上下的水準，更新後分回之坪數都有30多萬/坪之增幅，而這尚不計算建物若未更新，其更新前之平均單價更低，其增值之幅度將更高。
以某爭議戶為例，更新前建物產權面積的56坪和實測面積89坪，更新後分回的5戶住宅單元及5個停車位，產權面積共約175坪，不含公設約為126坪。更新後居住面積增加了、建物也更安全了，但因超額選配需支付1,778萬差額價金。
紓解周邊建物密集地區停車負擔
舊街附近原來是一個沒有停車位的社區，巷弄存在寬度不足問題，加上常停放汽機車，使其更形狹小，同時也造成全區公共安全問題，而更新後所有權人多可分得一個車位，並增加機車及自行車停車位，將使停車問題內部化，至少可以紓解周邊建物密集地區停車負擔。
本案地下開挖三層，搭配全案內部裝修的四季花語概念每層地下室都粉刷不同顏色作為各層主題色，取其落英繽紛之概念，而同樣的想法，從社區主入口、次入口和各層梯廳都可以看到不同花卉為主題的裝飾。
安寧的無障礙社區
步入高齡化的社會對於居住的品質應有更高的需求，而社區中多數人亦期待可藉由重建，獲得較好的住居品質。更新後，建物設置2臺電梯外，社區共有3處出入口，其中2處提供無障礙設施，供行動不便人士或高齡者使用，建築物退縮再加以植栽阻隔，最後以氣密窗阻隔噪音進入室內，讓多年來受交通及捷運高架噪音所苦的居民，透過都市更新可以享舒適的環境，提高建物耐震等級，保障所有權人的居住安全。
計畫內容摘要
文林苑都市更新審議核定實施後，歷經7年多，終於在2016年7月15日完成產權登記作業。文林苑都更案是都市更新條例通過後，最大的爭議事件，都更案變成社會運動事件，始料未及，此事件讓各界重新反思都市更新制度，也因此衝擊臺灣的都更進展，影響目前仍餘波盪漾。回歸到都市更新，本篇將回顧文林苑都市更新事業計畫內容、整個事件紛擾過程，以及對都市更新的衝擊。
「文林苑」位於士林發祥地
士林早於明末清初即有漢人入墾，為臺北市最早的舊聚落之一，早期士林街道發展以芝蘭街（亦稱舊街）為核心，是北投、淡水、金山、三芝貨品集散區域，即現在郭元益糕餅博物館一帶。
文林苑基地位於舊佳里，是士林區最早設立的行政里，東側不遠處有神農宮，是士林最重要的古廟之一﹙其他兩座古廟為惠濟宮和慈諴宮﹚，顯見本區發展歷史之悠遠。基地面前為永安橋（現稱文林橋），是士林通往淡水之要道，基地東側臨捷運淡水線高架橋。
文林苑案位於臺北市公告之都市更新地區內
文林苑基地面積1,923㎡，屬於第一種商業區，因位處士林橋與捷運淡水線高架橋間，長年受到上橋車輛及捷運高架側噪音、振動影響；更新重建前，多為三至四層樓建築，屋齡超過30年，缺乏電梯設備，單元內有一條為無尾巷，有消防安全上之顧慮，因應老年化社會需要，基地亟待更新。
臺北市政府於2002年調查後，認定本地區建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞，建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共運輸或公共安全，所以公告劃定為都市更新地區。
2007年3月由賴姓地主申請事業概要，同年5月核准，經半年整合，次(2008)年1月由樂揚建設擔任實施者，舉辦事業及權變計畫公聽會，6月申請事業計畫及權變計畫報核，經過一年的幹事會、兩次的審議會審議，在2009年6月16日核定事業及權變計畫。
突破基地局限 透過建築設計改善地區消防機能
由於文林苑位於士林舊時通往淡水的要道旁，受限於士林橋及捷運淡水線的壓縮，面前文林路可通行的空間只有3.5公尺寬。面對防災的課題，西側臨文林路部份，透過建築設計退縮1.4～1.7公尺供作車道，再退縮4.3～4.6公尺寬的人行步道，計畫道路順平寬度合計為5.7～6.3公尺，順平且無設置任何障礙物的設計，提供了8公尺淨寬的消防救災通道及空間，讓消防車可向北深入更新地區達33公尺，對於基地西北側未納入單元的5、6層樓建築物提供更佳的消防安全保障。
另外，基地內無尾巷的問題，透過整體規劃予以廢除，並協助開闢北側毗鄰後街計畫道路，提供社區另一側的防救災需求，對於士林前街、後街地區提供更佳的消防安全保障。
此外，東側臨捷運高架段，也透過開放空間的留設及建物退縮設計，塔樓部分與捷運距離由原來2.6公尺退縮至8.6公尺（最小距離），並利用捷運既有的綠化空間，與本區之景觀結合，創造出舒適友善的人行休憩空間，改善本區侷促的環境，原臨捷運側之住家與地界毗鄰，而現在可擁有獨立之庭園，進入住家戶外大門尚有庭院轉換心情後，再進入室內空間。
更新前 更新後
兼顧透天住宅及一般零售業需求的配置
文林苑重建前是充斥頂樓加蓋之建物，更新重建後，興建地上15層、地下3層的鋼筋混凝土造建築，量體與南側之郭元益博物館相近且協調。有量體設計上，考量降低量體的壓迫感，以及原地主分回需求，低樓層採分層退縮，創造都市空間層次，3樓以上採雙塔量體配置，運用不同尺度之框架分割型塑優美比例，並利用材質深淺表現，以鏤空竹葉塑造文林意象，竹葉隔柵上鑲有夜間照明，燈光以孟德爾頌「仲夏夜之夢」節奏明滅變化，豐富建築立面變化。
整體來看，更新後的建物雖採一幢一棟的設計，可是基座的設計，仍將原住戶的需求納入，臨捷運線和後街的裙樓，採仿透天厝的形式設計，有獨立出入口及庭院。臨文林路側設計店鋪並與南側郭元益與北側既有店鋪串連，而原騎樓的設計改為人行步道，乃延續南側郭元益糕餅博物館和提供都市防災之需求。
德國工藝精神的簡約規劃
文林苑原由林献瑞建築師簽證，過程中，林建築師過逝，改由劉成舉建築師簽證，而事務所也更名為上滕聯合建築師事務所，值得一提的，本案也同時委託德國3D Architecture Design，Klaus建築師進行規劃設計，承襲德國工藝精神，以現代化之簡約造型，調合周邊雜亂無章的都市景觀，使往來士林橋及捷運淡水線的民眾都能感受到都市環境的改善。建物色彩以藍灰為主，並免過於沉重，於眾多的垂直水平立面分割中，輔以小面積亮橘色鍛帶，意象上整個量體看似一個包裝精緻的禮盒，意喻文林苑是贈送予社區的禮物。
開放空間伴著水景、綠意與花影
集合式住宅與群居透天厝相較，平面式的住戶交流空間較不足。然而文林苑案更新前建蔽率高達86%，內側的住戶除了文林路560巷既有巷道的車行、停車空間外，鮮少有社區互動交誼的空間。
但更新後建蔽率降至55%，所有戶外空間全面綠化，透過退縮3∼4公尺寬的人行步道，東側人行步道配合禁建區的退縮與捷運高架下的開放空間結合，提供社區居民戶外交誼空間。社區內大廳則規劃為居民可以閱讀、交誼、休憩、聚餐空間。
協助開闢計畫道路
此外，北側後街原為6公尺未開開闢計畫道路，公私有土地夾雜，且遭北側土地所延伸的圍牆佔用一半路寬，由於6公尺寬以下未開闢計畫道路不是政府優先徵收對象，初期規劃擬由實施者捐贈經費，請求市政府徵收，後因實施者認為時間成本過高，故自行向所有權人價購取得產權後，辦理捐贈。
後街毗鄰段約110㎡的開闢，不僅解決道路私地主長期無法獲得徵收補償的困境，也讓毗鄰基地部份的道路得以全部開通，有助於人車通行。
臨文林路側人行步道開闢後減少對士林橋及往來車輛之壓迫
臨捷運側人行步道開闢後之現況
更新後之裙樓依所有權人需求設計量體 協助開闢計畫道路
社區大廳與庭園造景
更新後消防救災動線可到達更新地區更深處 社區之主入口與無障礙設計
依權利人意願處理(參與/不願/不能更新、領權利金)其權益
文林苑都更案採權利變換方式辦理，透過權利變換機制，協助更新後權利價值較小的所有權人以合併分配方式分回更新後房地，最終有9人為不願參與，4人為不能者，皆有以書面方式令其充分表達意願後確認。
另外，更新單元範圍內有27㎡的國有財產署管有之土地，當時以領取權利金方式參與文林苑更新，於通知繳交差額價金時領取，因抗爭事件發生，領取時間晚了4年。
所有權人分回建物坪數、價值增加
本來若以建物坪數來看，所有權人的居住面積從更新前產權面積約27坪/戶（實際使用面積約43坪/戶），提昇至更新後產權面積約48坪/戶，以上尚不包含因住宅環境的改善、耐震等級的提高及停車位的供給等附加價值所帶來的整體效益，在實質使用面積方面就較更新前違建滿佈的狀況較大且寬廣。
將參與都更、資產價值增加，視為更新好處之一，或許有人會存疑，但至少對權利人來說，資產的增加確實是一個吸引人參與更新的誘因。本案核定當時之更新後平均單價約43萬/坪，相較於近二年鄰近個案80萬/坪上下的水準，更新後分回之坪數都有30多萬/坪之增幅，而這尚不計算建物若未更新，其更新前之平均單價更低，其增值之幅度將更高。
以某爭議戶為例，更新前建物產權面積的56坪和實測面積89坪，更新後分回的5戶住宅單元及5個停車位，產權面積共約175坪，不含公設約為126坪。更新後居住面積增加了、建物也更安全了，但因超額選配需支付1,778萬差額價金。
紓解周邊建物密集地區停車負擔
舊街附近原來是一個沒有停車位的社區，巷弄存在寬度不足問題，加上常停放汽機車，使其更形狹小，同時也造成全區公共安全問題，而更新後所有權人多可分得一個車位，並增加機車及自行車停車位，將使停車問題內部化，至少可以紓解周邊建物密集地區停車負擔。
本案地下開挖三層，搭配全案內部裝修的四季花語概念每層地下室都粉刷不同顏色作為各層主題色，取其落英繽紛之概念，而同樣的想法，從社區主入口、次入口和各層梯廳都可以看到不同花卉為主題的裝飾。
安寧的無障礙社區
步入高齡化的社會對於居住的品質應有更高的需求，而社區中多數人亦期待可藉由重建，獲得較好的住居品質。更新後，建物設置2臺電梯外，社區共有3處出入口，其中2處提供無障礙設施，供行動不便人士或高齡者使用，建築物退縮再加以植栽阻隔，最後以氣密窗阻隔噪音進入室內，讓多年來受交通及捷運高架噪音所苦的居民，透過都市更新可以享舒適的環境，提高建物耐震等級，保障所有權人的居住安全。
計畫內容摘要
| 案名 | 擬定臺北市士林區陽明段一小段771-2地號等21筆土地都市更新事業計畫暨權利變換計畫案 |
| 基地位置 | 文林路與前街交口之東北側，文林路550號～562號。 |
| 更新地區 | 士林區．前街、後街附近更新地區（捷運淡水線西側） |
| 實施者 | 樂揚建設股份有限公司 |
| 基地面積 | 1,923㎡ |
| 使用分區 | 第一種商業區 |
| 更新前 | 產權：私有土地1,896㎡、公有土地27㎡(原核定版) 所有權人：私有土地58人、公有土地2人(原核定版) 占有他人舊違章：139㎡，1戶 合法建物：41戶 停車位：0輛 合法建物面積：3,263㎡ 其他地上物面積：1,022㎡ |
| 更新後 | 用途：一般零售業、集合住宅 實設建蔽率：55% 實設容積率：424% 更新獎勵容積：1,227㎡(18%) 允建容積：8,150㎡ 總樓地板面積：15,037㎡ 構造樓層：鋼筋混凝土造，地上15層/地下3層 停車位數：汽車：93輛，機車：192輛 總戶數：96戶 參與分配：46人 |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 更新實施費用 | 11億元 |
| 總銷金額 | 20億元 |
| 都市更新規劃 | 財團法人都市更新研究發展基金會 |
| 建築設計 | 上滕聯合建築師事務所（原林献瑞建築師事務所） 3L Architecture Design, Klaus Th. Luig（德國） |
| 不動產估價 | 巨秉不動產估價師聯合事務所 戴德梁行不動產估價師事務所 歐亞不動產估價師聯合事務所 |
(本文原載於都市更新簡訊第71期)
