士林區華固「天鑄」完工-財團法人都市更新研究發展基金會

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士林區華固「天鑄」完工

原天母聖道兒童之家更新創造超低建蔽率綠建築

天母地區新地標－華固「天鑄」已經完工，這棟超低建蔽率38層集合住宅，基地面積達5,717.48㎡，為拉大更新後建築物與周邊建築物的距離，讓天母東路視覺上更寬敞，採33%超低建蔽率規劃，並以鑽石級綠建築設計，希望創造出都市特色建築。

原為天母聖道兒童之家
本更新單元坐落天母東路與天母東路8巷口，基地南側鄰接台北美國學校，周圍土地使用以住宅居多，附近多為速食店、文具行、眼鏡行等一般生活零售業，生活機能充足。更新前為聖道兒童之家，更新單元面積約5,717㎡，由華固建設股份有限公司標售取得原天母聖道兒童之家土地後，投入整合溝通及辦理都市更新事業，在2010年9月劃定更新單元核准，隔年6月即申請事業計畫報核，並於2013年6月經臺北市政府核定公告實施，直至2016年9月取得使用執照；本案自劃定更新單元核准至興建完工，歷經6年時間終於更新完成。

1961年，聖道兒童之家遷至天母院區，當地農民善心人士捐地及創辦人沈保羅牧師募款興建，並在房契、地契之中註明了作為收容孤兒使用。之後，為了免稅，遂把兒童之家與創辦人的各教會一起登記在「財團法人中國佈道會（以下簡稱中佈會）」名下。1998年，中佈會董事會改組，對反對賣地的聖道兒童之家董事長及院長提出侵佔官司訴訟，官司纏訟5、6年之久。直到2003年，聖道兒童之家接受由共同管理委員會管理，並同意中佈會「聘任新院長」及「產權移轉」等條件，與中佈會達成和解。

後來，因聖道兒童之家收養院童數銳減，遂將原址產權予以標售，搬遷至承德路七段，由華固建設於2010年3月得標，隨即著手進行都市更新工作，歷經長達6年的更新辦理程序，終於順利於2016年9月完工，原天母聖道兒童之家變身成為天母地區極具特色之鑽石級綠建築優質住宅。

藉由更新整合公私有畸零地
雖然，大部分土地由華固建設標售取得，但東北角及南端分別有2處未能有效利用的畸零地，私有畸零地原有土地所有權人12人，經華固建設多次溝通，私有畸零地部分已達成共識，透過土地買賣，將產權移轉予華固建設；公有畸零地部分則依國有土地參與都市更新相關規定辦理。本案因產權單純，且達100％同意，故採協議合建方式辦理更新，透過本次更新，可將2處畸零地予以整合，獲得更有效率之運用。

基地使用分區為第三種商業區(特)(原屬第三種住宅區)及第三種住宅區，平均容積率為225%，法定容積12,864㎡。配合都市更新計畫要求，考量地區人文特色、紋理與環境特色整體規劃，引入生態跳島、綠建築概念，以「生態」、「節能」、「減廢」及「健康」為規劃指標，設計人與自然環境永續共生之建築。

另外，為配合更新計畫要求，於更新單元北側及東側各留設3.64公尺以上無遮簷人行步道，並考量學校周邊交通與人行動線，以延續天母東路商業活動。集中留設法定空地，並予以綠化，與基地東南側公園相互呼應。

更新前現況

協助開闢計畫道路申請台北好好看綠美化
更新單元毗鄰之公共設施多數已開闢完成，僅東側天母東路8巷及天母東路8巷30弄部份計畫道路尚未開闢完成，藉由本次更新，實施者協助開闢上述未開闢計畫道路，共協助捐贈面積約1,158㎡之私有道路用地產權，其開闢工程費實施者願意自行吸收，並於更新單元南側退縮留設2米人行步道，補足消防救災空間，同時解決道路徵收及開闢課題，也確保更新後之防災安全。

此外，本更新案也參與臺北好好看系列二計畫，拆除原有老舊建築物，設計完整綠美化庭園，提供周邊居民的臨時公園及休憩空間。本案實施者自99年8月起一年半內負起維護管理之責任，讓更新單元在建築工程啟動前，維持良好的綠美化環境。

拆除後臺北好好看綠美化成果

順利通過都更、都審、環評三關考驗
除都市更新獎勵外，本案另有申請臺北好好看計畫系列二獎勵、古蹟土地容積移轉及增設室內停車空間獎勵容積，其中古蹟容積移轉19.31％、停獎15.39％部份雖未達都市設計審議要件，但申請台北好好看空地綠美化獎勵7.07％則需經都市設計審議，另因本案更新後興建38層集合住宅，需進行環境影響評估審查，三關考驗皆不易達成。

所幸在實施者與規劃團隊之努力下，在建築規劃上採低建蔽率設計，考量空間的延續性與開放性，於東南側與天福公園相對之基地側，除了原有5米人行步道外，再退縮5米不申請獎勵之開放空間，合成10米的互動廣場式生活空間，與天福公園呼應成為綠帶生活公園區域，加上配合環評要求規劃鑽石級綠建築住宅大樓，雖建物量體高聳，但藉由留設大量友善的綠化開放空間，建物外觀配合環境氣候及植生牆運用，讓綠意、休閒融入整體都市環境中，終獲委員支持，順利通過三關考驗，事業計畫於2013年6月核定公告。

低建蔽率 & 鑽石級綠建築設計
本更新單元面積達5,717.48㎡，屬臺北市較具規模更新案，華固建設利用本次大面積開發機會，以33%超低建蔽率設計，興建地下4層、地上38層之集合住宅，拉大更新後建築物與周邊建築物之距離，希望讓天母東路於視覺上更寬敞、讓周邊巷弄變得不擁擠。

考慮基地的特殊形狀、棟距、物理環境，面天母東路側並採集中量體的住宅區配置，以方正安全結構體為原則，於土地使用管制及建築法令之規範圍內，規劃出38層樓的集合住宅大樓；並於天母東路側設置一層商業單元3戶，希冀能提升當地商業使用效益之延續。

此外，也因附近有美日學校與對外開放的大型運動公園，驅使本案更需關注全民休閒與健康活動的課題上。因此，本案在都市關係的配置主軸上，讓建築量體集中於基地後方，前方與外圍則以開放公益使用的步道做為配置重點，並依此適宜的設計與大量的綠化設施回應地區都市關係。法定空地部分，則以多種高低不同層次之植栽，創造都市森呼吸之氛圍，希望綠意透過南側留設之人行步道、新開通之計畫道路與天福二號公園連成一氣，並期許對都市熱島效應的改善盡一份心力，為昆蟲、鳥類等生物提供棲息處所，以及對都市環境公益有所貢獻。

建築設計上亦因應台灣所屬亞熱帶氣候，與當地日照採光等環境關係，建築物本身也導入大量綠建築設計概念，包括：南北向設計，減少東西向高溫日照、以深窗創造建築物外觀陰影變化、室內外溫差，營造自然風的流動等。其他還包括：保水指標、日常節能指標、水資源指標、汙水及垃圾改善指標等等。透過節能減碳設計及戶戶通風採光原則，塑造良好的居住環境，以達綠建築之外殼節能、晝光運用之照明節能，未來將成為天母地區罕見之鑽石級綠建築優質好宅。

WOHA團隊協助創造都市特色建築
華固建設為興建天母地區優質好宅，除委託簡俊卿建築師進行建築規劃外，特請享譽國際盛名之新加坡WOHA事務所共同設計，該所曾獲多項國際建築大獎，其建築設計擅長配合環境氣候以及東西文化合併，進而融合整體都市環境。

WOHA之建築語彙皆環繞著綠意植生牆、大面積錯層陽台等，結合空氣、陽光、水和景觀融入建築中，引入熱帶休閒住宅的概念，因此，本案建築設計除掌握外觀比例與結構整合運用外，另配合氣候與綠建築考量原則，並思考建築物於都市環境的尺度，分段檢討都市、街道、人行之視覺美感。底層對外設立植生牆，種植喬灌木大量綠化立面質感配合綠化植生牆，作為立面實牆外會呼吸的皮層，亦可做為空間軟性牆面隱私性遮蔽功能。綠化植生牆設計除延續台北好好看綠美化之本意，更可融合環境，同時也襯托整體建物白色基調的主軸。

融合文化面向之城市藝術品
因鄰近建築多為住宅大樓，因此，本案建築量體設計部分以簡約穩定、平實面貌作為設計基礎，外觀及形式方正，色彩方面以米色、白色、灰白色等基調呈現。整體架構利用結構外露樑與直通柱進行立面造型的形塑，展現水平與垂直分割之比例，並利用結構外露樑與立面深窗等手法，透過陽台變化與深窗形式創造立面豐富的陰影變化，呈現現代建築之語彙。

本案建材上選擇接近鄰近色彩之米白色系石材，搭配玻璃欄杆，表現出現代建築俐落簡約建築外觀，並導入中華文化傳統窗花紋理，框架搭配窗花的作法，乃源自中華文物之比例與細部，特將饒富中華文化之圖騰，應用於立面窗花形式的單元，讓本案建築造型更融合文化的面向，兼具發揚環境人文，並成為一件城市的藝術品。

透過簡明且不經意的線條變化，展開都市更新兼具發揚環境人文的契機，希望更新後之「華固天鑄」除「新」及「穩固」之外，亦能成為臺北都會區境內之特色建築之一，更期許藉由本案重建完成，產生連帶效應，帶動鄰近窳陋地區更新，共同塑造天母地區安全舒適的生活環境。

有關華固「天鑄」更新案詳細內容可參閱本基金會2013年6月第58期簡訊內容。

計畫內容摘要

案名	擬訂臺北市士林區三玉段三小段2地號等12筆土地都市更新事業計畫案
更新後案名	華固天鑄
基地位置	位於臺北市士林區中山北路六段以東、天母東路以南、天母東路8巷以西、台北美國學校以北所圍之街廓
實施者	華固建設股份有限公司
基地面積	5,717.48 ㎡
使用分區	第三種商業區（特）（原屬第三種住宅區）及第三種住宅區
更新前	產權：私有土地5,678.48㎡，國有土地39.00㎡所有權人：私有土地2人，國有土地1人
更新後	用途：一般零售業、集合住宅實設建蔽率：32.90% 實設容積率：432.20% 更新獎勵容積：6,787.34 ㎡(52.76%) 台北好好看系列二獎勵容積：776.46㎡(6.04%) 古蹟容積移轉容積：2,484.28㎡(19.31%) 增設公用停車空間獎勵容積：1,800.00㎡(13.99%) 允建容積：24,712.41㎡總樓地板面積：47,132.70㎡構造樓層：SC，地上38層/地下4層停車位數：汽車：378輛，機車：357輛總戶數： 73 戶
實施方式	協議合建
都市更新規劃	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	簡俊卿建築師事務所、新加坡WOHA事務所
不動產估價	宏大不動產估價師聯合事務所

更新事業推動歷程

更新單元劃定公告	2010.09.28
自辦事業計畫公聽會	2011.06.13
事業計畫申請報核	2011.06.14
公開展覽期間	2011.10.26~11.09
公辦事業計畫公聽會	2011.11.08
召開幹事會	2011.12.13
召開第一次審議會	2012.05.14
召開第二次審議會	2012.08.13
召開第三次審議會	2013.01.28
事業計畫核定公告	2013.06.10
取得使用執照	2016.09.20