士林區「筑丰天母」完工-財團法人都市更新研究發展基金會

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士林區「筑丰天母」完工

天母SOGO商圈地區再添一更新案

1950年代天母地區設有各國大使館及美軍宿舍，中山北路一直是重要幹道之一，「筑丰天母」座落於中山北路六段35巷內，朝東可俯視忠誠公園、西向聯通捷運芝山站，往北可通往天母SOGO。過去中山北路六段以東多為一畝畝的稻田，以西有台鐵淡水支線(現改建為捷運淡水線)及零星住宅使用，隨者地區發展，現今周邊已是一片繁華，成為進入天母之入口意象。

「筑丰天母」更新案於2011年10月21日經臺北市政府公告劃定為「臺北市士林區蘭雅段二小段150地號等27筆土地更新單元」，同年12月由筑丰興業股份有限公司擔任實施者，申請事業計畫及權利變換計畫報核，經過近2年審議，於2013年10月公告實施，在今(2016)年10月取得使用執照。

參與更新共識高
本案更新前共有10棟合法建築物分布於單元北側及東側，分別為1棟地上5層之鋼筋混凝土造建築物及9棟地上2至3層之加強磚造建築物，並沿中山北路六段35巷作一般零售店面使用，西南側多為未登記之鐵皮屋，多為住家和倉庫，其屋齡皆逾30年以上，不符現行建築物耐震規範，加上其建物外觀老舊影響市容觀瞻，未能呼應周邊環境景觀與地方商業發展趨勢。

經過實施者多年整合及審議過程中與所有權人及相關單位進行多次溝通與協調，在不影響其他所有權人前提下，配合地主需求協調換戶，並調整建築設計，充分與相關單位溝通，調整為多數人可接受之整體建築規劃坪數及戶數，至計畫核定前同意比例已接近百分之百，建物所有權人全體皆簽署信託合約，土地所有權人也多辦理信託，僅2位公有土地管理機關及2位所有權人因權值過小，未達最小分配單元，領取更新前價值。

更新前臨街面以地上二至三層建物為主原範圍內單向進出之現有巷道不利消防救災

量體集中配置減少壓迫感
考量基地區位與形狀限制，為了降低建築物對周邊環境的衝擊，在整體規劃上以單棟建築物為設計構想，並集中配置於基地東側中央，其他則留設開放空間，並在建物東向與北向適度退縮（3層以上樓層東向退縮3.5米以上、北向退縮13米以上），更新後建築物之低樓層基座高度與北側「國揚天母」更新案基座高度一致，保持與周邊建物適度間距，同時增加步行空間的寬闊感與開放空間的完整性。

延續天母SOGO商圈商業軸帶住商機能區分
此外，「筑丰天母」以強烈的軸線區分商業及住宅動線，對外沿中山北路側規劃適當之商業空間，同時採用潮流感及歡樂氣氛的鋪面形式，搭配沿街留設4公尺以上人行步道，並以喬木綠化作為緩衝綠帶，藉此改善本地區周邊的人行徒步空間品質，提供市民安全、舒適、便利的步行空間，向北連結國揚天母案並延伸至天母SOGO商圈，形塑天母地區商業發展軸帶。

另外，為兼顧居住空間品質，保有住宅空間之私密性，透過規劃設計，於主建物背面提供寧靜休憩開放空間，結合植栽相互交疊而成之戶外中庭，塑造穿越建築的軸線。

退縮開放空間認養公有人行步道協助開闢計畫道路
由於本案為臺北市第一件由實施者代土地所有權人辦理容積移轉，依規定將容積移轉費用列入共同負擔，審議過程除為確保所有權人權益，要求實施者詳加分析容積移轉前後，各所有權人應分回樓地板積及價值差異外，為讓個案更新後對周邊環境貢獻提高，實施者於北側福華路128巷退縮開放空間，作為容積移入之環境補償措施，並協助更新單元外毗鄰基地東北側8公尺計畫道路截角開闢，辦理捐贈作業移轉登記至臺北市政府。更新後認養公有人行道，結合東側及北側自行退縮四公尺之人行道，規劃整體開放空間鋪面。

順利取得使照，期望帶動周邊更新契機
在實施者多年努力後，「筑丰天母」在今(2016)年10月3日順利取得使用執照，自事業計畫及權利變換計畫報核至興建完工，歷時5年，後續俟完成釐正權利變換結果圖冊及囑託登記等相關作業程序後，原地主們即可入住新屋，重回家園，「筑丰天母」及其北側「國揚天母」兩更新案的完工，帶動中山北路與福國路周邊地區參與更新之意願與風氣。

有關「筑丰天母」更新案詳細內容可參閱本基金會2013年12月第60期簡訊內容。

計畫內容概要

計畫內容摘要
更新後案名	筑丰天母
基地位置	士林區中山北路六段35巷以西、福華路128巷以南、福國路以北、福國路56巷以東
實施者	筑丰興業股份有限公司
基地面積	2,194.88 ㎡
使用分區	第三種住宅區
更新前	產權：私有土地2,162.08㎡，公有土地32.8㎡所有權人：私有土地36人，公有土地2人
更新後	用途：一般零售業、集合住宅實設建蔽率：45% 實設容積率：383.80% 更新獎勵容積：1,710.33㎡(34.63%) 容積移轉：1,775.17㎡(35.95%) 允建容積：8,423.98㎡總樓地板面積：17,093.33㎡構造樓層：SRC，地上21層/地下4層停車位數：汽車：141輛，機車：104輛總戶數：71戶
實施方式	權利變換
都市更新規劃	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	元宏聯合建築師事務所
不動產估價	巨秉不動產估價師聯合事務所展碁不動產估價師聯合事務所瑞普國際不動產估價師事務所
施工	麗明營造股份有限公司

更新事業推動歷程

「臺北市士林區蘭雅段二小段150地號等27筆土地更新單元」公告	2011.10.21
自辦事業及權利變換計畫公聽會	2011.10.21
事業及權利變換計畫申請報核	2011.12.01
公開展覽期間	2012.06.27-07.26
公辦事業及權利變換計畫公聽會	2012.07.12
召開幹事會	2012.09.28
召開審議會	2013.05.13
召開第二次審議會	2013.07.15
事業及權利變換計畫核定	2012.03.15
取得建造執照	2013.12.13
變更事業及權利變換計畫申請報核	2015.05.28
變更事業及權利變換計畫核定	2015.12.29
取得使用執照	2016.10.03