本基金會協助更新會重建更新規劃

位於臺南市安平路及民權路之間的安平二期國宅，為1994年台灣省政府住宅及都市發展局早期興建的國宅，共有5棟226戶，交屋後陸續出現房屋天花板剝落、鋼筋裸露等問題，經建築物安全鑑定報告顯示混凝土抗壓強度不足，部分混凝土鑽心試體氯離子含量偏高，確屬高氯離子建築物，嚴重影響住戶生命安全。臺南市政府在2013年劃定更新地區、發布實施更新計畫，社區籌組都市更新會推動更新重建，在2018年核准立案，終於在2020年11月申請事業計畫及權利變換計畫報核。

更新後建物模擬圖


臺南市府積極協助 推動自主更新
臺南市政府2013年7月1日核定發布「擬定臺南市安平二期國宅社區都市更新計畫案」，安平二期國宅社區遂籌組都市更新會推動都市更新作業，「臺南市安平二期國宅社區都市更新會」在2018年4月20 日核准立案；臺南市政府亦代社區向營建署爭取3.75億元補助，其中包含30個月租金與搬遷費用，同時積極協助社區媒合專業團隊展開都更重建，於2018年6月委託中國建築經理股份有限公司擔任全案專案管理，委託本基金會辦理都市更新規劃作業。


都市計畫變更 強化更新基地之完整規劃重建

安平二期國宅社區都更案基地面積  8,982㎡，其中1,055㎡為道路用地，其餘7,927㎡私有土地屬於第二種住宅區，所有權人達238人。
為了引導社區原地更新重建，強化更新基地完整規劃，本案配合辦理都市計畫變更。將基地北側的綠地變更為公園道用地、綠地南側部分住宅區變更為公(兒)用地、部分道路變更為住宅區，變更後仍應維持等面積公共設施與社區通路系統性通行服務。

另外規定基地內屬高氯離子鋼筋混凝土建築物，應比照都市計畫法臺南市施行細則第43條規定辦理，不受都市計畫法臺南市施行細則第37 條有關法定容積增加建築容積額度規定之累計上限限制，經2019年5月17日臺南市都市計畫委員會第79次會議審定；惟程序面因本案採都市更新方式開發，故該都市計畫將於都市更新事業計畫核定後，併行依法公告發布實施。



社區凝聚重建共識同意比逾8成5
在更新會、中國建經公司、本基金會及相關規劃團隊努力下，於2018年6月起召開了5次更新會會員大會、23次更新會理監事會議、16場次分區說明會，說明整體規劃構想，並以盡量降低住戶負擔為原則，於在2020年7月超過更新法定門檻同意比例。

本基金會駐點協助辦理選配事宜
本基金會協助於8月召開公聽會說明規劃內容及選配原則，9月辦理選配作業，考量所有權人第一次接觸都市更新，為讓住戶瞭解如何依自身權利價值進行選配，本基金會客製化提供各所有權人可選配的單元資料，並於30日選配期間於基地內駐點，提供一對一諮詢服務，平均每日約有50人次造訪，協助解決地主選配上的疑難雜症。

8月召開公聽會說明規劃內容及選配原則
 本基金會派駐同仁於現場說明選配原則(左)；所有權人選配房屋(右)

本案共有230位所有權人提出選配申請，其中41個住宅單元、27個停車單元有兩人以上申請分配，計有130位所有權人重複選配，為解決重複選配情形及未表明選配意願者，本案辦理二次公開抽籤：

一、第一次公開抽籤(重複選配者)：2020年10月18日辦理，住宅單元依更新後規劃分為四個梯次(1樓、45坪、41坪、35坪)辦理，抽籤作業自上午10點30分進行至晚上18點30分，全程由律師見證下完成抽籤作業。
二、第二次公開抽籤(未表明選配意願者)：2020年11月1日辦理，總計有8位所有權人未於選配期間內提出申請分配。為符合選配原則，未表明選配意願者係以「不超過所有權人更新後可分配價值為上限」為住宅單元抽籤原則，全程由律師見證下完成抽籤作業。

提供安全保障之合宜居住環境
本案除海砂屋容積獎勵外，另申請容積移轉約法定容積40%。更新後將沿街退縮5米建築，提供全街廓綠帶、步道系統及街道家具，預計更新後興建3棟地上10層、地下2-3層鋼筋混凝土建築物，坪型規劃以37坪、41坪、45坪為主，供原地主選配，另興建2棟地上20層、地下3層之鋼筋混凝土建築物作為銷售棟。建築物色彩以簡約白色及深灰色為主，主牆面採灰綠色，使整體感覺穩重簡樸，並配合適生樹種塑造都會住宅區的街道景觀意象，共構一優質之環境。

本案透過權利變換，公平分配更新後房地，後經會員大會議決通過，於2020年11月10日順利申請事業計畫及權利變換計畫報核。後續將協助地主找到優良建商/營造廠，透過融資減少居民自有資金負擔。

(本文原載於都市更新簡訊第88期)