本基金會協助士林開發事業計畫案公告實施
內湖港墘捷運站周邊-明園大廈在2010年7月公告為海砂屋，依法需在5年內申請都市更新事業計畫報核，才有30%容積獎勵，因此，住戶尋求禾琚公司擔任實施者在2015年7月申請事業計畫報核，但因未能達成共識，在士林開發股份有限公司介入協調後，在2018年6月4日申請變更實施者，並申請擴大範圍納入畸零地，在2020年11月26日核定公告實施，後續將賡續辦理權利變換計畫作業。

更新後建物模圖

 

屋齡超過30年海砂危樓
明園大廈位於港墘路與內湖路一段交叉口西北側，鄰近捷運文湖線港墘站，為地上10層、地下1層之住商混合建築物，建築容積共13,600㎡；於1984年取得使用執照。1999年的921大地震後，陸續出現牆面剝落的情形；2006年建管處發函通知停止使用並協調拆除，並在2010年7月公告為海砂屋，適用「海砂屋善後處理準則」，依法需在5年內申請都市更新事業計畫報核，始有30%容積獎勵。

基地位置圖
 天花板水泥塊有掉落情形(左)；大樓外觀破損嚴重，佈滿裂痕(右)

因此，當時明園大廈住戶即尋求禾琚股份有限公司擔任都市更新事業計畫實施者，在2015年7月24日申請都市更新事業計畫報核。惟因禾琚公司與住戶對於後續合作細節未能達成共識，遲遲未能進入審議程序。

所幸後來士林開發股份有限公司與該公司協調實施者權利轉讓事宜，於2018年6月4日向臺北市政府申請變更實施者。隨即經檢討發現更新單元範圍毗鄰4筆畸零地，故本案申請擴大範圍納入畸零地，並依法定程序於2019年9月26日起公開展覽30日，基地面積計3,067㎡，使用分區為商一特(原屬住三及住三之一)，更新前戶數達193戶。
 

本基金會協助辦理多場協調會(左)；2018年變更實施者公辦公聽會(右)

2019年辦理公辦公聽會

同意比逾9成　更新處協助儘速辦理
明園大廈雖然已補強多次，但大樓外觀仍然破損嚴重，佈滿裂痕，屢屢發生磁磚掉落情事，大樓四周裝設防護網，以確保行人通行安全。建築物內部損壞情況更為嚴重，除樑柱裂開裸露鋼筋外，天花板的水泥塊更不定時有掉落情形，對住戶居住安全影響甚鉅。
 

因此，為了加速本案都市更新進行，在取得9成住戶同意後，便向臺北市都市更新處提出希望得適用「都市更新168專案」，以加速審議程序，盡快完成重建。經更新處表示，基於考量住戶居住安全、改善生活環境、避免公共危險災害之發生，協助本案比照168專案以加速審查作業。本案實施者與顧問團隊積極配合市府審查進度，本案於公開展覽後召開海砂屋專案會議審查，並召開聽證會聆聽並回應地主意見，終於2020年6月29日審議通過、2020年11月26日核定公告實施。

積極整合各方意見 重建安全無虞之住家環境
本案於聽證會時，有多達19組陳情。針對聽證陳情議題，實施者於聽證會後舉辦數場協調會，並請建築師與基金會列席參與，會上除主動澄清誤會外，並請建築師說明本案設計構想。後本案於2020年6月29日召開審議會，會議上仍有部分所有權人對於財務計畫與建築設計有疑慮，審議過程中委員也提供許多寶貴意見，實施者團隊針對問題逐一補充說明，歷經3個多小時的審議，終於審議通過。
審議會後，實施者再次召開協調會。會上實施者團隊向所有權人報告本案審議會後的修正情形，並積極回應所有權人疑問，希望能透過專業、清晰的說明讓各位所有權人放心，以面對面溝通來化解地主疑慮，早日完成本案重建。

建築設計配合周遭環境 創造舒適生活氛圍
本案除海砂屋重建獎勵外，申請都市更新獎勵值98.57%，包含△F1原有容積獎勵68.76%及△F5規劃設計獎勵29.62%，更新後預計興建一棟地上30層、地下4層的鋼骨鋼筋混凝土建築物，商業使用集中在地上1至2層，3層以上皆作為住宅使用。

為避免造成視覺衝擊，在量體設計部分，考量基地周邊既有建築物密度較高，本案更新後的量體將高於周邊建築群，容易造成量體的壓迫感。因此，在立面設計時，特別採用金屬感框架做均質的分割，並且以突出建築外牆80公分的遮陽板製造出深凹的效果，以緩和建築量體對視覺上的壓迫感。此外，考慮周遭建築群多以淺色系居多，本案建築外觀色調將以簡練的淺色材料與玻璃搭配為主，反映本案建築物與整體週邊環境的都市調性與空間氛圍。

另外，本案規劃寬敞的開放空間，更新後將於鄰計畫道路側皆留設平均約6米寬的開放空間，除本案建築量體、車道及高層緩衝空間外，全數開放空間皆開放給不特定公眾使用，其中東側及北側部分範圍未申請人行步道獎勵，全案合計開放空間面積共1,533.47m2，約佔更新單元面積50%。
 

此外，實施者另認養內湖路一段公有人行步道，在人行道鋪面設計與景觀上皆將私有人行道與公有人行道合併規劃設計，擬鋪設花崗石鋪面，並利用深淺灰色調有秩序搭配排列，結合植栽綠化，創造舒適之人行空間。

臨計畫道路側皆留設平均6米的開放空間
 

賡續辦理權利變換計畫 協助住戶早日回新家
由於本案採權利變換方式實施，在事業計畫核定後，實施者與本基金會將啟動權利變換計畫作業事宜，讓地主進行選屋作業，待選屋作業完成後，將辦理權利變換計畫申請報核程序，期許明園大廈都更案能早日完成都市更新審議程序，讓地主的新家早日落成！
 

 

（本文原載於都市更新簡訊第88期）