丹棠機構整合危險建物社區重建
位於臺北市德行東路與芝玉路一段，有一幢三拼的七樓建築物—芝山鑽石大樓，基地面積為391坪，一樓曾是芝山郵局。這個位於天母優質路段的社區，卻有著泥砂氯離子含量過高的問題，即俗稱的海砂屋，整棟建物傾斜度達到近1/60，遠超過標準，於2010年7月經市府列管需儘速拆除重建的建築物。透過丹棠公司成功與誠寬建設、璞元建設合作改建，本案事業計畫在2016年10月核定，預計2021年4月興建完成。

基地位置圖
 

更新後與周遭環境模擬圖(左)；本案預定於2021年4月取得使用執照(攝於2020年12月) (右)
 

 更新前建物內部天花板鋼筋裸露(左)；棟建物傾斜度達到近1/60(右)

管委會、丹棠、誠寬、璞元合作 住戶100%同意
2005年至2012年間，社區管委會黃主委熱心發起整合作業，積極地洽詢各大建商、營造廠、建經公司但無進展。因緣際會，2012年社區南側緊鄰的一塊三角形空地，由誠寬建設、璞元建設買下，準備推出住宅銷售建案，兩家建設公司輾轉得知鑽石大樓正在進行社區重建整合作業，遂透過丹棠開發作為住戶與建商合作的溝通橋樑，成功整合雙方意見進行更新改建。

本案於2014年11月核准更新單元、2015年4月達到私有地主100%同意以協議合建申請事業計畫報核、2016年10月都市更新事業計畫核定，在處理國有地申請讓售及建造執照申請作業後，於2018年1月申報開工，預計2021年4月興建完成，從本案實施者啟動至完工花費約8年時間。

整合、規劃設計、法令難題一一克服
本案在整合、規劃設計、法令上面臨許多難題，多次影響本案可能無法繼續辦理，但藉由團隊努力一一克服，相關重建經驗值得借鏡。其一為納入畸零地產生規劃議題，由於基地呈南北狹長型，在劃定單元審查過程中被要求納入西側2筆畸零地，納入後嚴重限制建築物配置，原住戶希望更新後能實際選配的面積變得難以達成，一度造成本案整合進度停滯。實施者以最大誠意配合住戶需求調整，並由實施者承諾分回法規限制最多之位置，使住戶選配面積仍能符合其需求。其二，在畸零地調處過程中，因納入一筆1.42㎡國有土地，經丹棠開發確認更新條例第27條規定得於計畫核定後申請專案讓售，並將此法令規定納入計畫書中清楚說明，自此確立該筆國有土地得以順利配合本案進度執行。

另外，都更案整合常因無法滿足所有人的需求無疾而終，本案更新前包含三棟（戶）別主建物面積差異不建築規劃上，本案更新後大樓規劃為一幢兩棟地上14層、地下4層建築物，考量本區位於環山圍繞的天母地區，洽屬都市與自然的交界，建築師以淺色、具有質感的、會呼吸的材質，將建築物、天母人文、周遭自然巧妙融合，建立自然、人文、城市、建築的對話。另由於本案建築物為坐西朝東方位，須處理日照曝曬問題，則採用複層牆設計，以灰白色沖孔版為建物外觀構築錯落有致的表情，亦為建築本體擋下直接的日照，讓建築物在高熱的夏季得到些許和緩。大，但陽台比例相對不均衡，以及現況存有一獨立產權的地下室，皆透過權利變換的精神，考量現況與住戶協調適切調整，讓全體住戶取得分配共識。
基地臨路部分將留設2米以上人行步道(攝於2020年12月)
 

「委建附買回」模式
財務部分，則採「委建附買回」模式，建商並承諾用一定價格買回住戶要出售之坪數，財務上讓住戶出資成本與售出分回之金額約可損益兩平，加上本案同時爭取海砂屋及都更獎勵提高可興建面積，使得住戶分回之室內面積亦不縮水，搭配信託融資，提升本案地主財務分配可行性。本案遭遇若干議題，因為良性且密集地溝通契約意見，過程公開透明，讓本案許多具有法官、檢察官等法律專業背景之住戶同意契約內容。

災損建物委託建商重建成功案例

另外，透過本案地主與建商土地合併開發，減少各自基地停車出入，三面臨計畫道路部分均留設2米以上人行步道，增加人行開放空間，提升環境公益性。原各自開發僅可能個別規劃機械車位部分，也因合併後規劃為坡道平面車位。

鑽石大樓海砂屋重建案目前已完成結構體、外飾作業，預計2021年初取得使照後即可進行產權登記及交屋作業。經過近十年的協調溝通，鑽石大樓海砂屋的重建工程即將完工，興建完成後將改善海砂屋的公安問題，提昇地區環境品質，我們亦期望透過本案的成功經驗，協助解決臺北市內更多海砂屋的重建問題。

(本文原載於都市更新簡訊第88期)