出資人國美建設 揭開區域再生序幕
臺北市信義區兒童福利中心B1-1公辦案近忠孝東路五段，交通便捷且沿街商業行為活絡，生活機能完善，臺北市政府在2019年7月同意國家住宅及都市更新中心(以下簡稱住都中心)擔任實施者後，在2020年1月15日進行「兒童福利中心B1-1基地公辦都更案」出資人評選作業，本基金會協助從未參與公辦都更的國美建設獲選為最優出資人，並在2020年3月20日與國家住都中心完成簽約。

更新後建物模擬圖

扮演都更種子基地 邁出周邊再生第一步
兒福B1-1公辦案屬於「變更臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地區計畫案（2008年2月29日公告）」及「劃定臺北市都市更新地區暨擬定都市更新計畫案（2018年12月10日公告實施）」範圍內，西側臨松信路、虎林街120巷，東側臨忠孝東路五段295巷，北側臨永吉路200巷56弄，為非完整街廓，基地面積為2,429㎡，屬於第三種住宅區，皆為私人土地，所有權人包含住都中心(中華民國土地贈與)、中華文化社會福利事業基金會(以下簡稱中華基金會)及台灣電力股份有限公司(以下簡稱台電公司)。
 
基地位置圖及更新前現況

兒福公辦案共分為A、B兩大基地，本案屬B1-1基地範圍。過去由中華基金會向國產署租用A、B2基地，分別作為職業訓練中心及兒童福利中心(以下簡稱兒福中心)使用；在住都中心承接國產署土地推動公辦更新後，中華基金會亦透過地上權所有權人身份參與更新。

兒童福利中心公辦案A基地子單元分布圖

兒童福利中心公辦案B基地子單元分布圖

本案原依國產署規劃，將整合兒福中心周邊6塊基地一併更新開發，但在一併開發前提下，將面臨拆遷安置課題；住都中心遂決議以兒福B1-1為都更種子基地，採取逐步更新方式，降低拆遷安置衝擊。

國美建設於2020年3月完成簽約後，在本基金會協助下，努力與兒福中心溝通幼兒園設計、和住都中心協調分回住宅規劃，加上施工涉及SI工法，設計需多方交流檢討，整合後在2020年9月29日申請事業計畫及權利變換計畫報核。

A、B基地產權交換整合 創造更新最佳效益
兒福中心是由中華基金會所創辦，而中華基金會的前身則是中國大陸災胞救濟總會1969年之轉型，兒福中心於此長期扮演地方重要教育角色。

隨著A基地的職業訓練中心結束營運，近年來，兒福中心亦面臨少子化趨勢、大量租金支出及建物日漸斑駁老化，著實加劇營運上的困難，面臨經營轉型問題；加上基地周邊房舍皆漸趨陳舊，使本區更新需求與日俱增。因此，本案將中華基金會散佈於兒福A、B基地的產權集中至B1-1基地，以權利變換方式進行開發，待B1-1基地興建完成後，B2基地的兒福中心幼兒園搬遷至新大樓中；而國家住都中心取得之住宅，也將提供青年住居或作周邊推動都更之中繼住宅，逐步促進周邊窳陋建物及閒置空間更新，加速都市新陳代謝。

未來A基地將朝「捷運TOD+優質住宅或商業帶」發展，而B基地則依各基地條件，分別考量納入住宅、辦公、醫療產業及零售商店等不同機能空間，同時規劃綠帶空間與友善步行動線，形塑舒適的優質生活環境。

友善綠能智慧宅 敦親睦鄰貼心照顧
本案以「回家，真好」為規劃主軸，將家的多元想像融合「鑽石級綠建築」、「黃金級智慧宅」及「耐震住宅」，打造為「生態、節能、減廢、健康」之示範建築；同時效法通用認證顧問有限公司之通用設計A級精神，打造安全且無礙的舒適住居。更新後將興建地上14層，地下3層之鋼筋混凝土建物；1至3樓為兒福中心幼稚園使用，住都中心分回4樓到10樓做為青年住居或中繼住宅，台電公司分得5樓一戶住宅，出資人則取得11樓到14樓。

此外，基地也將連結延伸周邊綠廊，認養富台公園
與周邊人行道，分擔市府管理維護責任。更新同時，國美建設也將贊助鄰里辦理交誼活動，希望透過不同主題互動交流，達到共好共融效益，並在建構健康住宅精神下，擬於大廳適當位置設置1台血壓機，免費提供住戶量測使用，便於自身健康管理。

兒福幼兒園營運不中斷 打造嶄新幼齡探索學習環境
本案透過權利變換，未來兒福中心可持有新大樓的1至3樓產權，其幼兒園設計也在送件前就進行溝通，希望更新後的空間能符合兒福中心的需求；兒福中心將在新校舍空間完成後，一次遷移到位，更新過程中，繼續在B2基地營運、不中斷。

幼兒園設計自幼兒視角出發，豐富的活動空間作為育兒的趣味單元，多層次設計使空間不再單一性，並嘗試導入新穎的活動主體，將五感體驗延伸至南側的富台公園；同時規劃智慧風車，透過體驗教育方式，實踐環境認知，激發兒童的發展潛能。

結語
本案事業計畫及權利變換計畫在2020年9月29日申請報核， 11月20日舉辦事業計畫及權利變換計畫公辦公聽會、12月4日完成公開展覽程序。期待藉由公辦都市更新的機會，透過整體規劃及落實對區域整體發展為主的公益性考量，作為公辦都市更新的最佳典範，揭開區域再生序幕。

(本文原載於都市更新簡訊第88期)