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淺談房屋稅改對都市更新的影響
或許是近年房價飛漲更突顯了房屋稅有效稅率僅千分之一事實(若加上地價稅會更低)，官學界對稅制改革可是不斷地大聲疾呼。臺北市從2011年先對高級住宅給予路段率的加成下手（俗稱豪宅稅），而中央也在2014年順利修正了房屋稅條例第五條以擴大地方政府稅基、稅率的授權。同年臺北市繼續行動，除了普遍調高了現值、非自住稅率依等級另訂、拉高部分道路的路段率等，最劇烈的差異是對於2014年7月1日後取得使用執照的新建築物，又另訂調幅更大的房屋現值，其他地方政府這兩年也開始行動。隨著稅改行動普遍化後，反對聲浪也逐漸的產生與凝聚，其中一項反對理由是房屋稅調漲對都市更新有所阻礙。而本文即嘗試針對此一命題討論，並向主政者提出初步建言。
房屋稅改與現值調漲已是政策主流
每三年調整一次的房屋現值至2017年又將屆期調整，今年便是檢討年。近幾個月的爭論熱度又急遽升高，然而房屋稅改與現值調漲已是政策主流，甚至有報載指出明年預計至少有十二縣市會提高房屋稅。或許是基於打房、解決困窘的地方財政又或是改正長期畸形的稅制而嚴重扭曲市場的現象，稅改路線是政治正確而早已佔上風。然而，反稅改派亦是振振有詞，指出有效稅率低的計算來自於房價高漲，但不能忽略人民所得可是持續停滯，調漲無疑只是把人民當提款機並增加居住及經營負擔而已。另同時強烈質疑路段率的設計有重複課稅之嫌，甚至主張房屋稅劇烈調漲已嚴重侵害憲法15條的居住權保障，甚至提出應該廢稅為上。
正反兩方之間，也有折衷派主張溫和的調整，或提出對非自住部分著手就好。又或是引用「地重房輕」的學理，即地價稅採重稅以刺激土地集約有效利用，房稅則採輕稅以降低居住負擔及活絡投資。（當然也有很多人反對調漲地價稅）
房屋稅調漲多少會干擾都市更新意願
本文支持房屋稅調漲，但無意加入憲法15條與19條的衝突及其可行出路，以及是否該劇烈或溫和或折衷漸進的調整房屋稅等論戰。僅嘗試聚焦近年一連串的稅制改革行動（尤其臺北市），是否真如部分人士所言，影響了開發商及所有權人的都市（或建物）更新（或重建）的意願。
我們可以從下表的例子來看，一個住在臺北市大同區40年老公寓的老王，房屋稅約3,256元，在參與都市更新後（約室內一坪換一坪），房屋稅暴增至52,126元，達原本16倍之譜。平均一個月要增加4000元支出，再加上管理費或許是8000元的支出，這個數字已經是臺北市第三等分位家庭可支配所得的8%了。因此，這個也不是什麼大戶豪宅極端情形的例子已可反映房屋稅制的調整，多少有干擾都市更新或是老屋重建意願之虞。即使房價、資產價值提高，但那似乎是紙上富貴，對自住的屋主感受並不切身。
表一 臺北市老屋更新房屋稅變化比較表
房屋稅改與現值調漲已是政策主流
每三年調整一次的房屋現值至2017年又將屆期調整，今年便是檢討年。近幾個月的爭論熱度又急遽升高，然而房屋稅改與現值調漲已是政策主流，甚至有報載指出明年預計至少有十二縣市會提高房屋稅。或許是基於打房、解決困窘的地方財政又或是改正長期畸形的稅制而嚴重扭曲市場的現象，稅改路線是政治正確而早已佔上風。然而，反稅改派亦是振振有詞，指出有效稅率低的計算來自於房價高漲，但不能忽略人民所得可是持續停滯，調漲無疑只是把人民當提款機並增加居住及經營負擔而已。另同時強烈質疑路段率的設計有重複課稅之嫌，甚至主張房屋稅劇烈調漲已嚴重侵害憲法15條的居住權保障，甚至提出應該廢稅為上。
正反兩方之間，也有折衷派主張溫和的調整，或提出對非自住部分著手就好。又或是引用「地重房輕」的學理，即地價稅採重稅以刺激土地集約有效利用，房稅則採輕稅以降低居住負擔及活絡投資。（當然也有很多人反對調漲地價稅）
房屋稅調漲多少會干擾都市更新意願
本文支持房屋稅調漲，但無意加入憲法15條與19條的衝突及其可行出路，以及是否該劇烈或溫和或折衷漸進的調整房屋稅等論戰。僅嘗試聚焦近年一連串的稅制改革行動（尤其臺北市），是否真如部分人士所言，影響了開發商及所有權人的都市（或建物）更新（或重建）的意願。
我們可以從下表的例子來看，一個住在臺北市大同區40年老公寓的老王，房屋稅約3,256元，在參與都市更新後（約室內一坪換一坪），房屋稅暴增至52,126元，達原本16倍之譜。平均一個月要增加4000元支出，再加上管理費或許是8000元的支出，這個數字已經是臺北市第三等分位家庭可支配所得的8%了。因此，這個也不是什麼大戶豪宅極端情形的例子已可反映房屋稅制的調整，多少有干擾都市更新或是老屋重建意願之虞。即使房價、資產價值提高，但那似乎是紙上富貴，對自住的屋主感受並不切身。
表一 臺北市老屋更新房屋稅變化比較表
| 屬性 | 情形 | 標準單價（元/坪） | 折舊及調整後單價 （元/坪） |
面積 （坪） |
房屋現值 （元） |
稅額 （元） |
倍數 |
| 自用 | 更新前 | 7,537 | 9,045 | 30 | 271,339 | 3,256 | 1 |
| 更新後 | 48,264 | 96,529 | 45 | 4,343,802 | 52,126 | 16 | |
| 非自用 | 更新前 | 7,537 | 9,045 | 40 | 271,339 | 6,512 | 2 |
| 更新後 | 48,264 | 96,529 | 45 | 4,343,802 | 104,251 | 32 | |
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設定：
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稅改影響更大的非自住包租公也是老社區的重要成員
一個老社區除了自用住宅，也有可能有15%(全市自住房屋約佔85.4%)的比例是非自用住宅。或許自住的居民對於防災、健康、居家安全及更舒適的家園欲求已大於房屋稅劇增所帶來的負面影響而使得他們仍願意都市更新。但是另15%的包租公、包租婆可是會精打細算。如上例的老王若僅是包租公，他所面臨的可是近10萬元新增支出，在臺北新舊房屋金差異不大以及這個租金收入很可能是他的生活費來源的情況下，對於都市更新的考慮可能是更加的謹慎難決，更遑論店面的屋主，而這情境使得另85%有意願都市更新的自住居民又是何奈。
我們當然可以輕鬆地批判這些資產階級得了便宜還賣乖。這些參與更新的住戶資產價值這麼大幅的增加，這點房屋稅何足道哉?不願意付可以賣掉新屋換到老公寓輕鬆住。又或是少分兩坪而拿現金就足以讓他們支付25年的房屋稅（假設房價60萬/坪）。但這又談何容易？又是否違反了鼓勵住戶在原本家園重建更新的價值？老社區是我們社會的縮影，不一定都是什麼財團人頭，而是住著你我的分身。
更新房屋稅優惠在台北市已成諷刺的騙局
都市更新很重要，因此都市更新條例當年的立法除了容積獎勵外，亦在第46條設有賦稅減免的誘因。但我們再進一步看該條二款對房屋稅兩年減半徵收的優惠，套用老王的例子後，減半徵收後的稅額仍增至原本的8倍，那個優惠規定根本是個諷刺的騙局。當然，若是在考慮參與更新的當時政策法令可明確遇見，我們或許僅能說是誘因法令設計無效、聊備一格。但一個成功都市更新案的生成，尚且不計前期的社區合作醞釀，僅從送件審議核定至完工入住也有七～八年之譜。2008年申請的都更案，卻是要依當時不可測的2016年稅制徵稅。眾所皆知的北市文林苑更新案自住戶房屋稅從一千餘元劇增至五萬餘元，竟有50倍的變化，最關鍵原因是北市突襲式的頒布2014年7月後新屋另設高額現值之規定。此種情境活生生的讓數年前即負責整合溝通的建設公司小承辦或是更新會理事好鄰居成了不折不扣冤枉騙子。
盼請稅改同時能對都市更新置有有效誘因
房屋稅制的扭曲是沉痾，改革與調漲無疑是正確的路應給予支持。但若基於防災、公共安全、健康等原因，在都市的老社區中進行各種尺度的都市更新或老屋重建也是我們所認同在意的價值的話，那麼在改革的過程中，是否也能顧慮對此政策價值的照顧。我們在此盼請中央或地方主政者能在接下來的稅改過程中考慮以下幾點:
一、信賴利益保護
如前文所述，都市更新的推動從意願確定到完工的時間冗長，參與的居民或投資人對於都市更新其他風險必須承擔，但是掌握在政府手中的政策法令變動宜給予信賴保護。建議可考慮如同更新條例61條之1，相關稅制的適用日期以事業計畫報核日為準。
二、有感的稅捐優惠
日本對於參與都市更新的屋主有更新後固定資產稅（相當於我國房屋稅）減免2/3長達五年的優惠，台灣減半徵收兩年的優惠可說是聊備一格。截稿近期，部分地方政府反應及馬路消息，似乎中央於都市更新條例修正案中對稅捐優惠的設計已有朝寬鬆的方向調整，由減半徵收兩年延長至四年或更長的時間等各種草案，而台北市似已對新屋差別訂價制度進行修正檢討。
稅捐優惠設計應力求有感，我們不能只想著這是否又是建商的把戲，因為大家所力推的公辦都更以及社區自力更新是面臨相同的賦稅壓力。
三、將賦稅優惠視為有效的政策工具
我國停徵田賦後，反而難以效仿國外透過稅負的減免來提高或引導農業生產效率。如未來房屋稅或地價稅持續得提高已是確定的路，在高稅負的環境下，或許更可運用賦稅優惠作為有效的政策引導工具。
日本除了都市更新外對高齡住宅、低碳住宅（我們的綠建築）也有固定資產稅的減免，而台灣是否可行？更新地區與非更新地區是否訂定差別優惠？又或是更新後經營型的不動產若符合都市計畫、都市再生等政策目的而帶動都市機能轉型或提升目的產業就業人口，該空間使用項目，文創產業、社會企業等符合政府在政策上有鼓勵意味的使用內容，公益出租人在政策上靈活認定等，皆建議可以考慮進行優惠設計。
(本文原載都市更新簡訊第72期)
