淺談都市更新申請審議時程-財團法人都市更新研究發展基金會

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淺談都市更新申請審議時程

談起都市更新的辦理，一般人的印象總是抱怨時間很長、問題複雜、居民意見很多、爭議很難處理等等。由都市更新的發起到都市更新的成形，到送出事業計畫、權利變換計畫這段過程，實施者與權利人間多已經過一段相當長的磨合時間，總算獲得大多數權利人的同意，計畫才得以送件申請政府機關的審議。

送件後，到了計畫公開展覽階段後，進入政府部門的審議，又是另一個繁瑣的折衝階段，免不了曠日廢時，但都市更新涉及各方權利義務，事不得緩也要費盡心力協調出圓滿的結果。因此，特別整理歷年來都市更新案件核定情形，從數據上的變化淺談都市更新的審議。

都更核定案呈現每年成長趨勢
首先，先看整體都市更新案核定情形，統計2002年迄今（統計至2016年5月底止）數據顯示，這14、15年間，臺北市總計核定249件都市更新案，平均每年核定約17.20件，新北市核定83件，平均每年核定約5.76件；大臺北地區總共核定了331件，平均每年核定22.95件，尤其自2012年後，臺北市每年都有核定超過25件，新北市每年核定超過10件。

其他縣市的都市更新案件多集中在2000年初期的中部地區，以九二一災後重建個案為主，直到2011年後，高雄市、臺南市、新竹市、基隆市等才開始有零星個案，以高雄市最多，但也僅有3件，都市更新案件仍集中在大臺北地區，因此，本文審議時程的討論以臺北市及新北市為主。

平均審議時間愈來愈長
一個都市更新案平均審議時間多久呢? 審議時間係指更新案申請報核至事業計畫或權利變換計畫核定日，我們從雙北市已核定的324件更新案發現，臺北市243件都更案審議時間平均約需2.34年、新北市82件平均審議時間約需2.50年（臺北市6案、新北市1案因查無收件日，故不列入統計資料）。

前述324件更新案的核定年度分年來看看審議時間，整體來看有愈來愈長的情形。早期案件量少，如2000年，更新案1年以內即可完成審議。臺北市在2005年超過1年，2012年超過2年，2013年正式突破3年，之後就一直在3年以上，2016年的9個案件，平均超過3年半，到達3.62年。新北市雖變異程度較大，但仍可看出審議時間是逐年拉長的，2006年後就超過1年，2012年超過2年，2013年超過3年，超過年度與臺北市僅稍晚1年，2016年的4個案件，平均也是超過3年半，到達3.67年。

而高雄市的3個都市更新案分別於2012及2013審議通過，平均審議時間為1.45年，其他縣市多為2000年初審議通過，平均審議時間皆在1年以內，統計表中較引人注意的應該是審議時間於2012年後正式打破1,000天，當年正是文林苑案發生的那年，且2012年後之平均審議時間已呈現連續五年增加的趨勢。

臺北市、新北市歷年更新事業核定案件趨勢圖

都市更新案平均審議時間年度統計表（單位：年）

年度	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	平均
臺北市	0.7	0.7	0.7	1.3	1.6	1.4	1.6	1.5	2.3	1.9	2.8	3.0	3.3	3.4	3.6	2.3
新北市	0.3	-	-	0.8	1.0	2.2	1.2	2.8	1.7	2.3	2.8	3.2	3.9	2.9	3.6	2.6
平均	0.6	0.7	0.7	1.1	1.5	1.5	1.5	1.8	2.1	2.0	2.8	3.1	3.5	3.3	3.6	2.4

全國依核定公告年度審議年數統計圖

都更案多元面向涉及不同審議會行政程序規範越趨嚴謹
以實務層面而言，都市更新審議涉及不僅是都市更新條例及其子法相關規定，還同時涉及都市計畫變更、都市設計審議、環境影響評估、容積移轉、特別專案（臺北好好看、老舊公寓專案）⋯等，不同權責有不同的審議單位及審議會，光是各種會議期程的安排與聯繫就動輒1~2個月的時間，累計審議時程的拉長是可以理解的。

此外，司法院釋字第709號解釋在2013年4月宣告都市更新條例部分條文違憲，並要求行政機關應加強都市更新程序中民眾參與及資訊公開的規範，2014年「都市更新條例施行細則」修訂部分條文，增加行政機關應辦理「聽證」程序、強化資訊公開及送達方式等規定。

聽證制度實行確實增加平均審議時間
聽證制度2014年4月29日開始實施，比較聽證前後審議時間，臺北市聽證前核定的198件個案，平均審議時間為2.14年，而聽證後核定45件，平均審議時間為3.23年；新北市聽證前核定64件，平均審議時間為2.41年，聽證後18件，平均審議時間為3.11年，聽證程序後的審議時間確實較長。

聽證程序雖然增加都市更新案件審議時間，但聽證程序舉辦，在更新案件進入正式審議會前，讓相關權利人再一次瞭解計畫內容，強化個案內容妥善溝通，是解決爭端之公開機制，實為必要的程序時間。

聽證制度前後核定公告更新案之平均審議時間統計表（單位：年）

項次	平均審議時間(年)	2014/4/29前	2014/4/29後	平均
1	臺北市	2.14	3.23	2.34
2	新北市	2.41	3.11	2.57
-	平均	2.21	3.19	2.40

臺北市老舊公寓專案較一般都更案審議時間多出1年半
另外，我們來看看幾個有趣的數據-臺北市老舊公寓專案及公辦都更案的審議時間。臺北市老舊公寓專案之案件因為涉及都市計畫變更、都市設計及都市更新審議作業，程序上較一般案件複雜，就現有案件資料來看，老舊公寓專案之都更案平均審議時間為3.74年，非老舊公寓專案之都更案則為2.30年，足足多了接近一年半。

老舊公寓專案與一般都更案平均審議時間統計表

項次	項目	有申請報核日期的案件數	平均審議時間(年)
1	老舊公寓專案	7	3.74
2	一般都更案	236	2.30
-	小計	243	2.34

公辦案相較民辦案審議時間較短
臺北市公辦案件核定公告計有4案，平均審議時間為1.79年，民辦案239件，平均審議時間為2.35年。新北市案件計有3案，但扣除北門街數據離異值較大之案件，共2案，平均審議時間為1.56年，民辦案79件，平均審議時間為2.55年，而大臺北地區公辦案平均審議時間為1.72年，相較民辦案的2.40年，約快8個月。

但若分析其年度分佈來看，目前核定公告的公辦都更案共有7件，2005年核定公告案件共有3個，臺北市之崇仁花園審議時間為0.84年、崇德隆盛新村為0.98年；新北市府中棧為1.52年，後續2008年第凡內為1.21年、2010年北門街案為5.44年、2013年逸仙段為4.13年、2015年勝開大地為1.61年，比較該案當年度之平均審議時間，因個案數量不多且個案性質不同，較難有一致的結論。

核定公告之公辦、民辦更新案平均審議時間統計表（單位：年）

項次	縣市	公辦案	民辦案	平均
1	臺北市	1.79	2.35	2.34
2	新北市	1.56	2.59	2.57
-	平均	1.71	2.41	2.39

核定公告之公辦更新案基本資料表（依公告日排序）

更新後案名	公告日年度	審議時間(年)	民辦案平均審議時間(年)	差異年期(年)
崇仁花園	2005/2	0.84	1.27	-0.43
崇德隆盛新村	2005/3	0.98	1.27	-0.29
府中棧	2005/7	1.52	0.80	0.72
第凡內	2008/6	1.21	1.56	-0.35
板橋區北門街	2010/12	5.44	1.73	3.71
信義區逸仙段	2012/5	4.13	2.83	1.3
勝開大地	2015/2	1.61	2.86	-1.25

事業權變併送案件審議時間較分送案短
另外就都更案實施方式、分併送、規模大小來看看審議時程。依實施方式及分送、併送分為四類，事業計畫(協議合建)案屬於A類，事業權變併送案件為B類，事業權變分送且權變已核定案為C類，事業權變分送且權變未核定案為D類。

四類中以A類之審議時間最短，約1.84年，B、C、D類平均審議時間分別為2.31、2.25及3.23年，由統計結果可知，分送案件並不比併送案審議快速，且由D類結果來看，單是事業計畫審議時間即達3.23年之久，而C類總事業權變的時間甚至達3.97年，推估有可能是未處理完權利變換計畫議題（選配、權利價值⋯等）而報核之案件，於事業計畫審議期間容易因所有權人的陳情而影響審議時間，因此仍建議計畫報核時可考慮事業權變計畫併送，若因策略上有必要分送，也該事先處理權利變換議題，方有利於審議時間的縮短。

臺北市事業及權變案件併送、分送平均審議時間統計表（單位：年）

類型	說明	臺北市		新北市		平均
A類	事業計畫(協議合建)	1.80		1.95		1.84
B類	事業權變併送	2.24		2.58		2.31
C類	事業權變分送 (權變已核定)	2.13(事)	4.04	2.25(事)	3.49	2.25(事)	3.97
		1.91(權)		1.24(權)		1.72(權)
D類	事業權變分送 (權變末核定)	3.20		3.31		3.23

平均審議時間與單元面積大小較無關連
更新單元面積與平均審議時間的關係，經統計結果初步來看，並無明顯之關連，可能其與個案案情較有關係，如：所有權人狀態、容積獎勵值高低⋯等，面積僅為其中一個變因，以新北市為例，1000㎡以下之平均審議時間為4.97年，為全部時間中最久，即其中一個海砂屋案件長達9年的審議時間有關。

更新案單元依面積分級之平均審議時間統計表（單位：年）

項次	更新單元面積(㎡)	～1000	1001～2000	2001～3000	3001～4000	4001～	平均審議時間(年)
1	臺北市	1.94	2.48	2.08	2.25	2.72	2.34
2	新北市	4.97	2.34	2.57	2.53	2.59	2.57
-	平均	2.19	2.45	2.20	2.33	2.67	2.40

都市更新案審議施工平均需5.91年完成
都更案審議完成後，就可以申請拆除執照、建造執照，進入施工期，一般指更新案事業計畫核定日後至取得使用執照日。統計臺北市89件完工案，平均施工期約3.51年、新北市24件平均施工期約3.49年。雙北市都更案平均審議時間約需2.40年，平均施工期約3.51年，每更新案需經5.91年完成，審議及施工時間兩縣市差異不大，當然這些時間尚不包括都更整合、前期規劃期間及取得使照後的登記、交屋時間。

雙北地區都市更新案審議、施工期一覽表（單位：年）

地區	審議時間(年)	施工期	總計
臺北市	2.34	3.51	5.85
新北市	2.57	3.49	6.06
平均	2.40	3.51	5.91

地主、政府、實施者互相磨合努力縮短都更案審議時程
影響都市更新案的審議時程因素非常多也很複雜，計畫公展後，進入審議會前，面臨著政府機關審查及實施者退補件作業、人民陳情意見的處理等；而進入審議會後，也因為計畫書圖內容涉及各種專業，且都更案肩負「促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益」的期待，審議時需更加嚴格謹慎，這些因素都會影響到都更案審議時間。

由於更新案件之受理已大幅成長，為不負各方期待，政府機關也努力透過合宜的行政措施希冀有效縮短審議時間；像是臺北市於2004年成立都市更新處專責處理都市更新業務，以及2012年陸續推出協檢服務櫃台及專業審查制度；而新北市也在2010年成立都更處，因應大法官釋字709號，也提出新訂一系列配套法令措施，包括：實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點、聽證程序作業要點、都更契約注意事項等，另於2013年開始推行都市更新推動師制度，都希望多元提升審議效率，協助民間辦理都市更新。

從實施者角色來看，審議時間最直接的因素在於地主的整合程度，地主間的共識度越高，審議時間才能縮短，因此，如何提升地主與實施者間信任感，也是政府長期以來努力的方向，因此持續透過教育訓練及政策宣傳推廣，加強改善實施者與住戶間資訊不對等的癥結，或建立溝通平台，讓實施者、所有權人及專家學者的對話，達到資訊透明、條件合理的目的，以縮短民眾與實施者達到信任與合意的時間。

總之，除都更主管機關外，地主及實施者亦有共同加快都更審議速度的責任，透過三方相互磨合、強化互信程度，共同為縮短審議時程一起努力。

(本文原載於都市更新簡訊第70期)