
淺談都市更新申請審議時程
談起都市更新的辦理,一般人的印象總是抱怨時間很長、問題複雜、居民意見很多、爭議很難處理等等。由都市更新的發起到都市更新的成形,到送出事業計畫、權利變換計畫這段過程,實施者與權利人間多已經過一段相當長的磨合時間,總算獲得大多數權利人的同意,計畫才得以送件申請政府機關的審議。
送件後,到了計畫公開展覽階段後,進入政府部門的審議,又是另一個繁瑣的折衝階段,免不了曠日廢時,但都市更新涉及各方權利義務,事不得緩也要費盡心力協調出圓滿的結果。因此,特別整理歷年來都市更新案件核定情形,從數據上的變化淺談都市更新的審議。
都更核定案呈現每年成長趨勢
首先,先看整體都市更新案核定情形,統計2002年迄今(統計至2016年5月底止)數據顯示,這14、15年間,臺北市總計核定249件都市更新案,平均每年核定約17.20件,新北市核定83件,平均每年核定約5.76件;大臺北地區總共核定了331件,平均每年核定22.95件,尤其自2012年後,臺北市每年都有核定超過25件,新北市每年核定超過10件。
其他縣市的都市更新案件多集中在2000年初期的中部地區,以九二一災後重建個案為主,直到2011年後,高雄市、臺南市、新竹市、基隆市等才開始有零星個案,以高雄市最多,但也僅有3件,都市更新案件仍集中在大臺北地區,因此,本文審議時程的討論以臺北市及新北市為主。
平均審議時間愈來愈長
一個都市更新案平均審議時間多久呢? 審議時間係指更新案申請報核至事業計畫或權利變換計畫核定日,我們從雙北市已核定的324件更新案發現,臺北市243件都更案審議時間平均約需2.34年、新北市82件平均審議時間約需2.50年(臺北市6案、新北市1案因查無收件日,故不列入統計資料)。
前述324件更新案的核定年度分年來看看審議時間,整體來看有愈來愈長的情形。早期案件量少,如2000年,更新案1年以內即可完成審議。臺北市在2005年超過1年,2012年超過2年,2013年正式突破3年,之後就一直在3年以上,2016年的9個案件,平均超過3年半,到達3.62年。新北市雖變異程度較大,但仍可看出審議時間是逐年拉長的,2006年後就超過1年,2012年超過2年,2013年超過3年,超過年度與臺北市僅稍晚1年,2016年的4個案件,平均也是超過3年半,到達3.67年。
而高雄市的3個都市更新案分別於2012及2013審議通過,平均審議時間為1.45年,其他縣市多為2000年初審議通過,平均審議時間皆在1年以內,統計表中較引人注意的應該是審議時間於2012年後正式打破1,000天,當年正是文林苑案發生的那年,且2012年後之平均審議時間已呈現連續五年增加的趨勢。

臺北市、新北市歷年更新事業核定案件趨勢圖
都市更新案平均審議時間年度統計表 (單位:年)
送件後,到了計畫公開展覽階段後,進入政府部門的審議,又是另一個繁瑣的折衝階段,免不了曠日廢時,但都市更新涉及各方權利義務,事不得緩也要費盡心力協調出圓滿的結果。因此,特別整理歷年來都市更新案件核定情形,從數據上的變化淺談都市更新的審議。
都更核定案呈現每年成長趨勢
首先,先看整體都市更新案核定情形,統計2002年迄今(統計至2016年5月底止)數據顯示,這14、15年間,臺北市總計核定249件都市更新案,平均每年核定約17.20件,新北市核定83件,平均每年核定約5.76件;大臺北地區總共核定了331件,平均每年核定22.95件,尤其自2012年後,臺北市每年都有核定超過25件,新北市每年核定超過10件。
其他縣市的都市更新案件多集中在2000年初期的中部地區,以九二一災後重建個案為主,直到2011年後,高雄市、臺南市、新竹市、基隆市等才開始有零星個案,以高雄市最多,但也僅有3件,都市更新案件仍集中在大臺北地區,因此,本文審議時程的討論以臺北市及新北市為主。
平均審議時間愈來愈長
一個都市更新案平均審議時間多久呢? 審議時間係指更新案申請報核至事業計畫或權利變換計畫核定日,我們從雙北市已核定的324件更新案發現,臺北市243件都更案審議時間平均約需2.34年、新北市82件平均審議時間約需2.50年(臺北市6案、新北市1案因查無收件日,故不列入統計資料)。
前述324件更新案的核定年度分年來看看審議時間,整體來看有愈來愈長的情形。早期案件量少,如2000年,更新案1年以內即可完成審議。臺北市在2005年超過1年,2012年超過2年,2013年正式突破3年,之後就一直在3年以上,2016年的9個案件,平均超過3年半,到達3.62年。新北市雖變異程度較大,但仍可看出審議時間是逐年拉長的,2006年後就超過1年,2012年超過2年,2013年超過3年,超過年度與臺北市僅稍晚1年,2016年的4個案件,平均也是超過3年半,到達3.67年。
而高雄市的3個都市更新案分別於2012及2013審議通過,平均審議時間為1.45年,其他縣市多為2000年初審議通過,平均審議時間皆在1年以內,統計表中較引人注意的應該是審議時間於2012年後正式打破1,000天,當年正是文林苑案發生的那年,且2012年後之平均審議時間已呈現連續五年增加的趨勢。

臺北市、新北市歷年更新事業核定案件趨勢圖
都市更新案平均審議時間年度統計表 (單位:年)
年度 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 平均 |
臺北市 | 0.7 | 0.7 | 0.7 | 1.3 | 1.6 | 1.4 | 1.6 | 1.5 | 2.3 | 1.9 | 2.8 | 3.0 | 3.3 | 3.4 | 3.6 | 2.3 |
新北市 | 0.3 | - | - | 0.8 | 1.0 | 2.2 | 1.2 | 2.8 | 1.7 | 2.3 | 2.8 | 3.2 | 3.9 | 2.9 | 3.6 | 2.6 |
平均 | 0.6 | 0.7 | 0.7 | 1.1 | 1.5 | 1.5 | 1.5 | 1.8 | 2.1 | 2.0 | 2.8 | 3.1 | 3.5 | 3.3 | 3.6 | 2.4 |
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全國依核定公告年度審議年數統計圖
都更案多元面向涉及不同審議會 行政程序規範越趨嚴謹
以實務層面而言,都市更新審議涉及不僅是都市更新條例及其子法相關規定,還同時涉及都市計畫變更、都市設計審議、環境影響評估、容積移轉、特別專案(臺北好好看、老舊公寓專案)⋯等,不同權責有不同的審議單位及審議會,光是各種會議期程的安排與聯繫就動輒1~2個月的時間,累計審議時程的拉長是可以理解的。
此外,司法院釋字第709號解釋在2013年4月宣告都市更新條例部分條文違憲,並要求行政機關應加強都市更新程序中民眾參與及資訊公開的規範,2014年「都市更新條例施行細則」修訂部分條文,增加行政機關應辦理「聽證」程序、強化資訊公開及送達方式等規定。
聽證制度實行確實增加平均審議時間
聽證制度2014年4月29日開始實施,比較聽證前後審議時間,臺北市聽證前核定的198件個案,平均審議時間為2.14年,而聽證後核定45件,平均審議時間為3.23年;新北市聽證前核定64件,平均審議時間為2.41年,聽證後18件,平均審議時間為3.11年,聽證程序後的審議時間確實較長。
聽證程序雖然增加都市更新案件審議時間,但聽證程序舉辦,在更新案件進入正式審議會前,讓相關權利人再一次瞭解計畫內容,強化個案內容妥善溝通,是解決爭端之公開機制,實為必要的程序時間。
聽證制度前後核定公告更新案之平均審議時間統計表(單位:年)
項次 | 平均審議時間(年) | 2014/4/29前 | 2014/4/29後 | 平均 |
1 | 臺北市 | 2.14 | 3.23 | 2.34 |
2 | 新北市 | 2.41 | 3.11 | 2.57 |
- | 平均 | 2.21 | 3.19 | 2.40 |
臺北市老舊公寓專案較一般都更案審議時間多出1年半
另外,我們來看看幾個有趣的數據-臺北市老舊公寓專案及公辦都更案的審議時間。臺北市老舊公寓專案之案件因為涉及都市計畫變更、都市設計及都市更新審議作業,程序上較一般案件複雜,就現有案件資料來看,老舊公寓專案之都更案平均審議時間為3.74年,非老舊公寓專案之都更案則為2.30年,足足多了接近一年半。
老舊公寓專案與一般都更案平均審議時間統計表
項次 | 項目 | 有申請報核日期的案件數 | 平均審議時間(年) |
1 | 老舊公寓專案 | 7 | 3.74 |
2 | 一般都更案 | 236 | 2.30 |
- | 小計 | 243 | 2.34 |
公辦案相較民辦案審議時間較短
臺北市公辦案件核定公告計有4案,平均審議時間為1.79年,民辦案239件,平均審議時間為2.35年。新北市案件計有3案,但扣除北門街數據離異值較大之案件,共2案,平均審議時間為1.56年,民辦案79件,平均審議時間為2.55年,而大臺北地區公辦案平均審議時間為1.72年,相較民辦案的2.40年,約快8個月。
但若分析其年度分佈來看,目前核定公告的公辦都更案共有7件,2005年核定公告案件共有3個,臺北市之崇仁花園審議時間為0.84年、崇德隆盛新村為0.98年;新北市府中棧為1.52年,後續2008年第凡內為1.21年、2010年北門街案為5.44年、2013年逸仙段為4.13年、2015年勝開大地為1.61年,比較該案當年度之平均審議時間,因個案數量不多且個案性質不同,較難有一致的結論。
核定公告之公辦、民辦更新案平均審議時間統計表(單位:年)
臺北市公辦案件核定公告計有4案,平均審議時間為1.79年,民辦案239件,平均審議時間為2.35年。新北市案件計有3案,但扣除北門街數據離異值較大之案件,共2案,平均審議時間為1.56年,民辦案79件,平均審議時間為2.55年,而大臺北地區公辦案平均審議時間為1.72年,相較民辦案的2.40年,約快8個月。
但若分析其年度分佈來看,目前核定公告的公辦都更案共有7件,2005年核定公告案件共有3個,臺北市之崇仁花園審議時間為0.84年、崇德隆盛新村為0.98年;新北市府中棧為1.52年,後續2008年第凡內為1.21年、2010年北門街案為5.44年、2013年逸仙段為4.13年、2015年勝開大地為1.61年,比較該案當年度之平均審議時間,因個案數量不多且個案性質不同,較難有一致的結論。
核定公告之公辦、民辦更新案平均審議時間統計表(單位:年)
項次 | 縣市 | 公辦案 | 民辦案 | 平均 |
---|---|---|---|---|
1 | 臺北市 | 1.79 | 2.35 | 2.34 |
2 | 新北市 | 1.56 | 2.59 | 2.57 |
- | 平均 | 1.71 | 2.41 | 2.39 |
核定公告之公辦更新案基本資料表 (依公告日排序)
更新後案名 | 公告日年度 | 審議時間(年) | 民辦案平均審議時間(年) | 差異年期(年) |
崇仁花園 | 2005/2 | 0.84 | 1.27 | -0.43 |
崇德隆盛新村 | 2005/3 | 0.98 | 1.27 | -0.29 |
府中棧 | 2005/7 | 1.52 | 0.80 | 0.72 |
第凡內 | 2008/6 | 1.21 | 1.56 | -0.35 |
板橋區北門街 | 2010/12 | 5.44 | 1.73 | 3.71 |
信義區逸仙段 | 2012/5 | 4.13 | 2.83 | 1.3 |
勝開大地 | 2015/2 | 1.61 | 2.86 | -1.25 |
事業權變併送案件審議時間較分送案短
另外就都更案實施方式、分併送、規模大小來看看審議時程。依實施方式及分送、併送分為四類,事業計畫(協議合建)案屬於A類,事業權變併送案件為B類,事業權變分送且權變已核定案為C類,事業權變分送且權變未核定案為D類。
四類中以A類之審議時間最短,約1.84年,B、C、D類平均審議時間分別為2.31、2.25及3.23年,由統計結果可知,分送案件並不比併送案審議快速,且由D類結果來看,單是事業計畫審議時間即達3.23年之久,而C類總事業權變的時間甚至達3.97年,推估有可能是未處理完權利變換計畫議題(選配、權利價值⋯等)而報核之案件,於事業計畫審議期間容易因所有權人的陳情而影響審議時間,因此仍建議計畫報核時可考慮事業權變計畫併送,若因策略上有必要分送,也該事先處理權利變換議題,方有利於審議時間的縮短。
臺北市事業及權變案件併送、分送平均審議時間統計表(單位:年)
類型 | 說明 | 臺北市 | 新北市 | 平均 | |||
A類 | 事業計畫(協議合建) | 1.80 | 1.95 | 1.84 | |||
B類 | 事業權變併送 | 2.24 | 2.58 | 2.31 | |||
C類 | 事業權變分送 (權變已核定) |
2.13(事) | 4.04 | 2.25(事) | 3.49 | 2.25(事) | 3.97 |
1.91(權) | 1.24(權) | 1.72(權) | |||||
D類 | 事業權變分送 (權變末核定) |
3.20 | 3.31 | 3.23 |
平均審議時間與單元面積大小較無關連
更新單元面積與平均審議時間的關係,經統計結果初步來看,並無明顯之關連,可能其與個案案情較有關係,如:所有權人狀態、容積獎勵值高低⋯等,面積僅為其中一個變因,以新北市為例,1000㎡以下之平均審議時間為4.97年,為全部時間中最久,即其中一個海砂屋案件長達9年的審議時間有關。
更新案單元依面積分級之平均審議時間統計表 (單位:年)
項次 | 更新單元面積(㎡) | ~1000 | 1001~2000 | 2001~3000 | 3001~4000 | 4001~ | 平均審議時間(年) |
1 | 臺北市 | 1.94 | 2.48 | 2.08 | 2.25 | 2.72 | 2.34 |
2 | 新北市 | 4.97 | 2.34 | 2.57 | 2.53 | 2.59 | 2.57 |
- | 平均 | 2.19 | 2.45 | 2.20 | 2.33 | 2.67 | 2.40 |
都市更新案審議施工平均需5.91年完成
都更案審議完成後,就可以申請拆除執照、建造執照,進入施工期,一般指更新案事業計畫核定日後至取得使用執照日。統計臺北市89件完工案,平均施工期約3.51年、新北市24件平均施工期約3.49年。雙北市都更案平均審議時間約需2.40年,平均施工期約3.51年,每更新案需經5.91年完成,審議及施工時間兩縣市差異不大,當然這些時間尚不包括都更整合、前期規劃期間及取得使照後的登記、交屋時間。
雙北地區都市更新案審議、施工期一覽表(單位:年)
地區 | 審議時間(年) | 施工期 | 總計 |
---|---|---|---|
臺北市 | 2.34 | 3.51 | 5.85 |
新北市 | 2.57 | 3.49 | 6.06 |
平均 | 2.40 | 3.51 | 5.91 |
地主、政府、實施者互相磨合 努力縮短都更案審議時程
影響都市更新案的審議時程因素非常多也很複雜,計畫公展後,進入審議會前,面臨著政府機關審查及實施者退補件作業、人民陳情意見的處理等;而進入審議會後,也因為計畫書圖內容涉及各種專業,且都更案肩負「促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益」的期待,審議時需更加嚴格謹慎,這些因素都會影響到都更案審議時間。
由於更新案件之受理已大幅成長,為不負各方期待,政府機關也努力透過合宜的行政措施希冀有效縮短審議時間;像是臺北市於2004年成立都市更新處專責處理都市更新業務,以及2012年陸續推出協檢服務櫃台及專業審查制度;而新北市也在2010年成立都更處,因應大法官釋字709號,也提出新訂一系列配套法令措施,包括:實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點、聽證程序作業要點、都更契約注意事項等,另於2013年開始推行都市更新推動師制度,都希望多元提升審議效率,協助民間辦理都市更新。
從實施者角色來看,審議時間最直接的因素在於地主的整合程度,地主間的共識度越高,審議時間才能縮短,因此,如何提升地主與實施者間信任感,也是政府長期以來努力的方向,因此持續透過教育訓練及政策宣傳推廣,加強改善實施者與住戶間資訊不對等的癥結,或建立溝通平台,讓實施者、所有權人及專家學者的對話,達到資訊透明、條件合理的目的,以縮短民眾與實施者達到信任與合意的時間。
總之,除都更主管機關外,地主及實施者亦有共同加快都更審議速度的責任,透過三方相互磨合、強化互信程度,共同為縮短審議時程一起努力。
(本文原載於都市更新簡訊第70期)