都更送件案量回升 危老重建持續推展
回顧2020年，隨著都市更新相關法令修法完備，不動產市場回溫，都更送件案量已回到過往水平，都更重建也開始轉移版圖，臺中市、桃園市核定案量漸長。而為加速老舊危險建物改建，政府持續危老重建的寬鬆政策，在建物、人口超高齡化及災害威脅的三重挑戰下，老舊危險建物的重建已成為現階段社會共識。

都更送件案量回升 核定總量回檔
2020年全國重建型更新案核定事業案達到了71件，單年度核定面積也達到了歷年次高的29.64公頃。截至2020年底全國核定重建事業案已累積至751件，總面積達242.70公頃，平均個案面積約3,200平方公尺，總投資金額已達1兆元，其中臺中市核定面積大幅提升，來到了歷年最高的6.92公頃，僅次於臺北市（詳表一、圖一）。

圖一 全國都市更新事業計畫(重建型)歷年核定趨勢(本基金會整理；統計2012/01/01至2020/12/31)
 

另外過去三年受到法令變動影響，都更送件市場熱度持續下滑，以臺北市歷年送件案量來看，2019年更是來到了歷史新低點，但隨著修法完成及市場景氣復甦，臺北市送件案量已回復過往水平。（詳圖二），可預期未來都更市場將逐漸活絡；而2020年核定案量雖略為降低，但可以理解是受過去幾年送件案量降低所致的暫時回檔狀況，隨著整體送件案量回升，核定案量可預期將持續向上成長。

圖二 臺北市2012-2020都市更新事業計畫申請案件數統計圖 (本基金會整理；2012/01/01統計至2020/12/31)
資料來源：臺北市都市發展局都市開發審議服務平台，實際申請數據仍應以更新處公布資訊為準。
 

核定案件中，「臺北市南港區玉成段三小段545地號等8筆土地及南港段四小段474-1地號都市更新事業」為臺北市政府自行實施之公辦更新案，該案更新前為南港台電中心倉庫及電力修護處，未來預計提供社會住宅、新創育成基地及相關社福設施，預計於2025年完工；另由桃園市政府委託實施之「東門停車場公辦更新案」也已於2020年4月核定，該案由本基金會及開新工程顧問股份有限公司協助桃園市政府進行招商作業，2018年5月由立信工營造股份有限公司取得最優申請人資格，預計於2022年完工。

核定案中也包含由更新會擔任實施者之案件，包含臺北市福林段一小段355地號、雅祥段二小段469地號等5案，其中桃園市龜山區陸光段558地號、桃園段武陵小段148-36地號、澎湖馬公段1621-80地號等3案皆是海砂屋案。另外新北市三重區過田段、三重區永德段、板橋區江子翠段溪頭小段等三案則是由股份有限公司擔任實施者之海砂屋重建案。

而位於雨農山莊南側的士林區福林段一小段355地號更新事業則是非常稀少的重建及整維區段並存案件，該案由更新會擔任實施者，自2016年起歷經3次自辦及1次公辦鄰地協調會協調整合鄰地，最終鄰地367地號未有參與重建意願，劃設為整建區段後進行外牆整修一併更新；另位於迪化街與南京西路交叉路口之大同區玉泉段二小段40地號更新事業則是因其現況建物「中和紡織」之立面具備迪化街歷史脈絡意象，經都市設計審議委員會決議針對該立面進行保存，在重建的同時也仍保有歷史城區之裙樓基座設計。

另由本基金會擔任規劃單位協助辦理之更新事業核定案件包含北投區振興段一小段2-6地號、松山區美仁段二小段831-3地號、大安區仁愛段二小段687地號、內湖區碧湖段四小段410地號等4案，其餘核定案件請詳表二2020年全國核定重建事業計畫一覽表。


整建維護事業臺中市表現亮眼
透過中央及地方相關政策補助，截至2020年底整建維護事業已累計核定至150件，其中臺中市2020年核定整維事業數量達9件，為歷年新高紀錄，若排除臺南市2009年至2011年由市政府擔任實施者之整建維護案件，2020年可謂是整維案件歷史核定數量高峰（詳圖三、表三）。另外新竹市2020年核定首件整維事業「交大華廈社區」，臺南市災損黃單建物「大智市場」外圍連棟透天店舖也於2020年核定，「大智市場」係為2016年0206美濃大地震災損建物，未來將進行耐震能力提升及外牆修繕工程，其餘核定案件請詳表四2020年全國核定整建維護事業計畫一覽表。

圖三 全國核定事業計畫(整建維護型)歷年趨勢(本基金會整理；2012/01/01統計至2020/12/31)

景氣修法雙重影響 招商市場仍待復甦
2020年共有13件公辦更新案件招商，受到招商相關法令修法及地方不動產景氣影響，共有6件招商成功，其中僅2件於2020年完成招商，分別是桃園市「復興路公辦更新案」及臺北市「嘉興街公辦更新案」。新竹市「竹蓮段2362地號公辦更新案」則於2021年2月招商成功，春福建設在本基金會協助下取得最優申請人資格，本基金會未來也將作為該案規劃單位，協助後續事業計畫規劃作業。

另外新北市永和區大陳義胞單元567、板橋區浮洲商業區及臺北市台電中心倉庫AR1-2等公辦更新案至截稿日止尚未招商截止，其餘招商案件也囿於個案招商設定條件或地方景氣影響導致招商流標，仍需針對招商條件及內容進行重新檢討後重啟招商。(詳表五)


海砂屋及公辦案 更新地區劃設重點
2020年全國總共劃定36處更新地區，單年度劃定面積總計202.20公頃(不含重複劃定為201.42公頃)。其中臺北市針對2019發布「劃定臺北市高氯離子混凝土建築物都市更新案」重新進行檢討，新劃設13處更新地區以加速海砂屋都更改建時程；新北市除了迅行劃定「林口區佳林段843地號」、「林口區佳林段243地號」及「土城區延和段」等3處更新地區幫助社區啟動海砂屋重建之路外，也針對危險建物部分也進行了更新地區劃設(龍鳳段424地號)。而配合公辦都更案件劃設之更新地區包含「臺大紹興南街」、「中正區臨沂段363地號」、「新北市民安段1016地號」等三處。

另外新北市「新店榮工廠周邊更新地區」早年由行政院選定為「全省50處政策性都市更新案」並於2009年列入「20處優先推動更新地區」之一，於2007年啟動擬訂更新計畫及都市計畫變更規劃作業，終在2020年公告更新地區及更新計畫，為後續工業區更新轉型立下基礎；桃園市則針對桃園捷運綠線站體周邊劃設5處更新地區，期望透過之大眾運輸導向（TOD）開發動能與都市更新相結合，提高土地開發效益以塑造捷運沿線都市機能。

雲林縣則發布「劃定雲林縣北港鎮都市更新地區暨擬定都市更新計畫」，總劃定面積高達160公頃，更新計畫內容以推動整建維護以保存及活化歷史資產為優先規劃方案，但若居民意願得以整合也可採重建方式辦理。（詳圖四及表六）

圖四 全國各地方政府更新地區劃定趨勢圖 (本基金會整理；2012/01/01統計至2020/12/31)
註：上圖統計數據不包含已廢止、策略性、整建維護更新地區；另面積統計已排除重複劃定區域。


危險建物重建政策持續寬鬆
內政部為促進中高層危險老舊建物改建，於2020年8月27日部務會報通過「都市更新條例」第57、65條修正草案，針對危險建物已取得多數更新共識者，期望透過簡化地方政府待拆程序及配合獎勵上限提升增加更新誘因。而「都市危險及老舊建築物加速重建條例」於2017年公告後至2020年底也已核准逾1200件，惟其平均核准面積較小且時程獎勵將於2020年5月截止，為提高重建效益並延續政策能量，危老條例已於2020年5月9日公告修正新增規模獎勵、取消基地合併鄰地限制並延續時程獎勵逐年遞減至2025年5月。臺北市則於2020年7月8日修正都市更新自治條例，期望能透過擴大彈性及鬆綁相關法令規定，如針對迅行劃定更新地區免除單元面積限制及降低災損建物同意比例門檻等措施，加速都市更新案件推動。新北市則是因應「新北市住宅及都市更新中心」成立，訂定專責機構之自治條例；臺中市、臺南市則是依條例修訂進行地方獎勵項目訂定。

另外財政部也於2020年9月14日核釋營業稅之計算公式，統一營業人以權利變換方式實施都市更新事業之營業稅計算方式及適用狀況，其餘都更相關法令函釋修訂內容整理如表七、表八。



結語
隨著法令環境穩定，都更送件案量已於2020年逐步回升，危老條例截至2020年底雖有1200件以上案件核准，案件數成長幅度高，但相對都市更新案件來說規模較小，依據內政部營建署公布統計資訊，危老案件平均個案基地面積僅約700平方公尺左右，對整體環境品質改善的速度上仍是非常有限，隨著危老條例修法延續時程獎勵（逐年遞減至2025年5月歸零）並配套增加規模獎勵項目，其未來對整體社會老舊災損建物改建之成效仍待觀察。

老舊災損建物的更新重建一直是面對強震威脅時減少災損的積極策略，也是目前政府正努力推動的政策方向。依據內政部2020年底統計資訊，全台未來10年內屋齡30年以上房屋佔比即將達到70%以上，半數以上住宅即將邁入「超高齡」，面對強震威脅仍具較高風險；此外2020年底台灣人口首度負成長，對於即將邁入「超高齡」社會的台灣，老舊公寓已無法提供高齡者合宜生活空間。因此，為即將來臨的超高齡化社會，我們仍應積極推動都市更新。

(本文原載於都市更新簡訊第89期)