完成訂定都設原則議題確認
為促進公有土地再開發利用，臺北市政府財政局於2018年7月委託本基金會辦理大安區通化段四小段可行性評估、更新地區劃定及都市設計審議作業相關事宜，目前已完成可行性評估，確認若干開發議題，協助研訂之都市設計原則也於2020年8月經臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過。期望後續透過政府主導辦理都市更新方式，進行實質環境改善，並強化與周邊地區商業之連結，以提昇市有財產使用效率。

活化公有閒置土地 提昇市有財產使用效率
本案基地鄰近捷運信義安和站、臨江街夜市與敦化南路遠企商圈，區位條件優越，計畫面積為861㎡，全部為市有土地，現況作為停車場使用，另有一幢1958年建造之一層磚造建築物，原作眷舍使用，現多數已搬離。為了活化公有閒置土地，研擬後續以政府主導辦理都市更新方式進行整體開發，遂委託本基金會進行可行性評估。

在本基金會與許志帆建築師事務所、宇豐不動產估價師事務所組成之顧問團隊的協助下，辦理全案前期規劃、法令分析、容積獎勵評估、產品定位與建築規劃構想、財務可行性等作業，經市府辦理二次審查會議後，於2019年12月25日經臺北市財政局同意，將作為後續開發參考。

基地位置圖

完成都市設計準則 確認老樹、文資、基地未滿1,000㎡等議題
確認本案後續以市有土地範圍開發後，隨即盤點相關開發課題及訂定都市設計原則。包括範圍內有1株榕樹(樹高約12m)是否涉受保護樹木、基地內公有建造物興建完竣逾50年，須文化資產保存法第15條由主管機關進行文化資產價值評估，以及基地未滿1,000㎡，涉及臺北市都市更新自治條例第12條第1項第4款提經審議會審議等議題。
 

市有土地524地號上，有1株樹高約12m的榕樹，經臺北市政府文化局2020年10月15日確認，屬已達列管標準之受保護樹木；爰後續將以原地保留或基地內移植為原則，建設開發者應依「臺北市樹木保護自治條例」第6條與「臺北市受保護樹木保護計畫暨移植與復育計畫審議作業要點」規定辦理，提送樹籍資料及保護計畫或移植計畫與復育計畫等相關資料，提送主管機關審查。

其二，依文化資產保存法第15條：「公有建造物及附屬設施群自建造物興建完竣逾五十年者，或公有土地上所定著之建造物及附屬設施群自建造物興建完竣逾五十年者，所有或管理機關（構）於處分前，應先由主管機關進行文化資產價值評估」；因此，為確認範圍內1958年建造之公有建築物是否具有古蹟、歷史建築、紀念建築及聚落建築群之資格，臺北市政府文化局於2020年10月21日辦理文化資產價值評估會勘，經文資委員現勘並綜合評估後決定「不具文化資產價值潛力，且不予列冊追蹤」。
 
基地範圍內有一株受保護樹木(左)/)範圍內僅一幢原作眷舍使用之公有建築物(右)
 

另外，考量本案更新地區劃定後，因面積為861㎡，涉及臺北市都市更新自治條例第12條第1項第4款規定：「經市政府劃定應實施更新之地區，其更新單元劃定基準應符合下列規定之一…街廓內相鄰土地業已建築完成，無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻並為一次更新完成，其面積在一千平方公尺以上者。但其面積在五百平方公尺以上，經敘明理由，提經審議會審議通過者。」為避免前開疑義，於2021年2月1日提請「臺北市都市更新及爭議處理審議會」審議通過，經調查鄰地更新意願，確認後續以市有地範圍作為政府主導都更案事業計畫擬訂之更新單元範圍。
 

有關本案都市設計原則，為提昇整體人行空間環境舒適度，形塑整體都市意象，在建築量體設計部分，研訂建築物之廣告物位置建議設置於低樓層，並以整體規劃設計為原則；建築物立面色彩以中高明度，中低彩度為主色，與環境色彩協調、提升視覺舒適為原則。在公共開放空間設計原則部分，臨通安街（東側）留設退縮3.64m帶狀式開放空間、種植單排喬木並滿足2.5m以上人行淨寬、臨安和路二段69巷（南側）留設退縮2m帶狀式開放空間。基地內之開放空間，應採無障礙環境規劃並順平處理，避免階梯式設計。本案都市設計原則，經2020年8月6日「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」第561次委員會審議通過。

基地開放空間示意圖

完成可行性評估階段性成果 訂定更新計畫引導更新事業 創造地方公益性
本案已完成可行性評估內容，後續將以公辦都更方式辦理，政府主導辦理都市更新之推動應劃定更新地區、擬訂更新計畫，透過因地制宜的規範，規劃留設開放空間、人本友善步行環境及提供地方所需公益性服務設施，以指導後續更新事業的開發，扮演示範角色帶動周邊發展。本案更新計畫暨劃定更新地區內容，俟後續提送臺北市都市計畫委員會審議通過發布實施後，臺北市政府財政局將接續依都市更新條例第12條辦理後續事宜。

(本文原載於都市更新簡訊第89期)