A- A A+
本基金會協助中國建經申請事業權變計畫核定


捷運南京復興站大同大樓自力更新
「大同大樓」是一棟屋齡超過30年、樓高14樓之鋼筋混凝土造辦公商業大樓,位於南京東路三段及復興北路交叉口,東側緊鄰捷運南京復興站,南京東路與復興北路座落許多金融商業中心、飯店及精品百貨等,是臺北市重要金融商業軸帶,商辦價值極佳。然而經歷時代更迭,大同大樓之耐震及防火設計已不符現行法令規定,公共管線老舊、建物服務機能不足,已不符合現代金融商業發展之需求。在實施者中國建築經理股份有限公司與本基金會的協助下,於2019年6月申請事業計畫及權利變換計畫報核,並於今(2021)年2月事業計畫及權利變換計畫核定公告。

基地位置圖

更新前建物現況
 
結構安全疑慮 舊空間無法滿足使用效益
大同大樓因位於土壤液化中潛勢區、緊鄰高潛勢範圍,現況大樓僅開挖至地下二層;再加上經歷九二一大地震後,同(1999)年由臺北市土木技師公會辦理結構鑑定,建築物大樑有明顯結構性破壞之裂縫,大樓名稱、磁磚也因建物逐漸老舊,常有剝落問題,每日進出大同大樓辦公人數多達上千人,具有公共安全之虞及更新必要性。

此外,本區位屬A級商辦區,元大證券一直以大同大樓為總部大樓,除了元大集團相關子公司如元大期貨、投信外,尚有彰化銀行、中國人壽等金融保險機構於本大樓內,商業氣息十分活絡。但因屋齡較長,相關設備老舊,停車位不足,即便經過拉皮整修,但整體空間規劃已無法提供高級商辦相稱之使用機能。因此,大同大樓的法人地主們經過多次協商討論,共同決議由地主自行出資,中國建築經理股份有限公司擔任代理實施者,委託本基金會協助辦理都市更新規劃事宜,希冀透過都市更新之改建,解決現況課題並提升建物價值。

增設人行通廊 完善整體人行動線 提升外部效益
本案基地面積2,636㎡,屬於商三(特)(原屬第二、三種住宅區),更新前於基地西側(南京東路三段223巷)設有平面車位,考量救災空間及動線,本案更新後將其改為退縮2M並補足8M道路寬,再增加留設無遮簷人行步道供公眾通行使用;另考量基地周邊街廓之人行騎樓帶特性,本案基地南側(南京東路三段)及東側(復興北路),更新後將維持騎樓形式;本案基地內北側另留設通廊,連結新增捷運出入口並供公眾東西向通行穿越本案基地,可將人行通行路線更加完善規劃,提升整體外部效益。

另外,本案基地整體採帶狀公園概念設計,連續性帶狀開放空間串起人行步道,配合景觀綠化提升基地保水、減少地表逕流,降低瞬間大量降雨造成洪患之災害。並且於基地內高程差部分皆以順平緩坡設計,建物內設置無障礙之通用電梯、地下室停車場設置無障礙停車位,打造整體無障礙優質環境。且為符合基地內部衍生之交通需求內部化,本案更新後於地下室規劃汽、機車停車空間與裝卸車位,車道出入口設置於次要道路上,以降低周邊交通之衝擊,提升公眾步行優質環境。

無償捐贈捷運設施為公益設施
由於大同大樓位於文湖線南京復興站臨復興北路側,出入長期仰賴通往慶城街的七號出口,於劃定階段即由臺北市都市更新處邀集本市捷運局等相關單位召開公益設施研商會議確認受贈意願與規劃需求,於基地臨復興北路側規劃公益性設施-新增文湖線南京復興站捷運出入口,希望可增加捷運搭乘可及性及便利性。

新增捷運出入口的設計方案均符合捷運設計相關規範,更新後捷運出入口及連通相關設施將無償捐贈予市府,且未爭取額外容積獎勵,是臺北市首例。於2019年10月取得新增捷運出入口設施之報府同意受贈函文,並於去(2020)年12月簽署完成公益設施捐贈協議書。

都更、都審、容積代金審議委員會、捷運局多重審議
另外,因大同大樓位處重要交通節點,為讓此樞紐位置土地使用效益最大化,除了申請都市更新容積獎勵外,也透過容積移轉,增加本案可興建容積。

本案容積移轉以50%移入公設用地及50%繳納容積代金方式辦理,於都市設計審議通過後申請容積移轉代金評議程序,因本案航高限制,都市更新容積獎勵僅申請6.67%。

而在都市更新審議部分,本案申請多項可實質強化建築物品質,並呼應環境友善趨勢的中央都市更新獎勵項目,包括:黃金級綠建築標章、協助開闢公共設施用地、耐震標章等,均屬須額外支付成本的獎勵項目。

綠建築及耐震建築設計 全區車位皆預留充電管線
大同大樓更新後將興建一棟地上22層、地下5層的SRC商辦大樓,為提倡生態、節能、減廢、健康觀念,設計中也將納入綠建築設計,建築立面採外遮陽設計,利用陽台與突出之屋簷做深遮陽處理,屋頂並設置隔熱材並建築外殼開窗率、開口並採外遮陽設計、注意建築物座向方位,所有排水管理採明管設計以增加本案之耐久性,並採用高性能混凝土並配合耐震設計標章,於設計施工階段全程進行耐震品管之監督作業。為呼應未來電動車之趨勢,提前部署,全區車位皆預留充電管線,機車位亦留設充電專區供後續設置使用。

建築物整體造型,主要量體採新古典、崗石穩固的外部形式,立面利用垂直線條向天際伸展,搭配標準層四角厚重感石材,玻璃樑與垂直金屬框料作為視覺上之變化,外牆採暖色系為基底,配合基座採圓拱設計,塑造新古典語彙之建築意象,搭配帷幕分割變化,建構出建築主體秩序比例的關係以型塑出本案金融總部意象。

考量位於大同大樓位於街角區位特色,建築規劃選用淺色石材搭配金屬框料,藉以在視覺上縮減量體大小,有效降低建築物對環境的衝擊感。

更新後建物模擬圖

結語
本案更新後,預計將做為元大證券總部大樓,將散居在外的投資銀行、證金公司等部門或子公司整合到本大樓合署辦公,全案預計於2025年完工,相信完工後將成為此區的地標建築,地主亦可於更新後進駐符合未來發展趨勢之商辦空間,街角所留設的帶狀開放空間系統,以及新增的捷運連通出入口公益設施,亦將大幅增加人行空間品質及提升搭乘捷運的便利性。
 
更新事業推動
2019.01.16 更新單元劃定公告
2019.05.13 自辦事業及權變計畫公聽會
2019.05.13~2019.06.13 申請分配
2019.06.21 申請事業及權變計畫報核
2019.08.08 公益設施研商會議
2019.11.08~2019.11.22 公開展覽
2019.11.21 公辦公聽會
2020.03.17 168專案審查會議
2020.07.31 第428次審議會審議通過
2021.02.04 事業及權變計畫核定
 
計畫內容摘要
案名 擬訂臺北市中山區長春段一小段764地號等2筆土地都市更新事業及權利變換計畫案
基地位置 復興北路以西、南京東路三段以北交叉口
實施者 中國建築經理股份有限公司
基地面積 2,636㎡
使用分區 商三特(原第三種住宅區)、商三特(原第二種商業區)
更新前 產權:私有土地2,636㎡。
所有權人:私有土地9人
戶數:42戶
建物面積:2,636㎡
更新後 用途:店鋪、一般事務所、金融保險業
實設建蔽率:66.69%
實設容積率:1034.78%
更新獎勵容積:10,759.23㎡(69.48%)
容積移轉獎勵:1,032.85㎡(6.67%)
允建容積:27,277.03㎡
總樓地板面積:27,276.86㎡
構造樓層:SRC,一棟地上22層/地下5層
停車位數:汽車:194輛,機車:240輛,裝卸車位:7輛
總戶數:42戶
實施方式 權利變換
都更規劃 財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 呂建勳建築師事務所
不動產估價 巨秉不動產估價師聯合事務所、宏大不動產估價師聯合事務所、戴德梁行不動產估價師事務所

(本文原載於都市更新簡訊第89期)

  • 發布日期
    2021/03/30
  • 發表人
    社區更新部
    主任 張志湧
    副主任 鄧梅姬