併細計變更提供多樣化公益回饋
慶城福華大樓緊鄰慶城街，近捷運南京復興站，基地面積達4,225㎡，基地內有1棟12層樓鋼筋混凝土造建築物，因屋況老舊，閒置長達20年之久，柱牆面已有剪力破壞裂痕、鋼筋鏽蝕外露現象，確有更新重建之必要。本基金會協助璞真建設於2019年1月自行劃定更新單元核准、2020年6月事業概要核准及擴大更新單元範圍，於同年10月申請事業及權利變換計畫報核。
基地位置圖
更新前建物現況

事業概要同意擴大範圍納入停車場空地
由於基地西南側6米計畫道路人車進入後竟被圍牆擋住而無法通行，計畫道路旁空地現況已作停車場使用，圍牆另一側為松基公園，圍牆阻隔了慶城街居民前往公園之可及性。原來該停車場用地係於早期中泰賓館細部計畫變更後所遺留下來之住三用地，但因面積狹小且三角形狀不易建築，多年來現況均做停車場使用，顯見當時的都市計畫整體考量未能周全。

本基金會建議除福華大樓基地外，應將基地北側未開闢計畫道路及停車場空地一併納入更新單元範圍，惟劃定階段時受限於空地過大基地處理原則規定而未能納入該空地。

在更新單元劃定程序核准後，礙於主管機關建議估價師名單尚未公告，導致來不及辦理權利變換計畫之估價及選配作業，故本基金會建議實施者先行申請事業概要，在事業概要審議過程中，再次爭取擴大範圍。

在細部計畫變更可行性研商會議上，主管機關建議可重新依2019年12月公告修正之劃定評估標準重新檢討指標及空地比，並於事業概要審議會上獲得委員支持同意擴大更新單元範圍，納入不易改建之停車場空地一併辦理更新及細部計畫變更，在去（2020）年6月事業概要核准。

事權計畫併細部計畫變更報核 提供多樣化公益回饋
在事業概要核准後，本案旋即啟動事業計畫程序，於2020年10月申請事業計畫及權利變換計畫、併細部計畫申請報核。本案基地面積4,225㎡，土地使用分區包括第三種住宅區及道路用地，97%屬於私有土地，公有土地有2人、140㎡，未來更新後擬興建1棟地上23層、地下5層鋼骨造現代簡約風格之住宅大樓。

在公益回饋部分，更新後的新大樓將配合落實節能減碳政策，擬爭取綠建築銀級標章、設置電動機車、汽車充電設備，並加強都市防災機能，推動友善無障礙空間等。

對外的公益回饋上，未來將協助拆除基地外與松基公園相連之部分圍牆，透過細部計畫變更，將範圍內道路用地變更為公園，與松基公園結合，提高周邊居民至公園之可及性。同時本案亦充分考量周邊人行交通系統，規劃大量開放空間及人行步道，並於路口轉角處留設周邊社區所需之街角廣場，加上細部計畫變更後的公園及開放空間，將可提供區域內商業活動人口、附近居民及區域外來訪人士舒適、友善及安全之步行環境，未來本案亦將協助認養毗鄰基地之公有人行道，加強人行群聚活絡性，增加鄰里社區休閒和活動的場域，藉以觸發豐富的市民生活與多元活動。

(本文原載於都市更新簡訊第89期)