對「加速老舊住宅更新方案」的建言之一：重啟「臨門方案」

一、肯定政府對老舊住宅更新之重視
蔡總統近日提出「加速老舊住宅更新方案」，我們深表肯定政府重視更新，並期待此一政策能夠徹底落實成為長久性的政策。台灣不只是面臨住宅老舊，數以千計的危險社區威脅生命財產安全，更面臨人口老化及少子化問題迫在眉睫，此一方案正可以解決台灣社會及都市環境問題!

二、重啟「臨門方案」才能有效推動
老舊住宅改建要能有效推動，首重財務支援作法。我們強烈建議政府應仿效九二一災後重建時所採用的「臨門方案」才能有效推動。臨門方案的作法就是給予願意重建的社區規劃設計補助，並且給予推動重建社區無抵押全額無息貸款。當年九二一重建推動基金會採用此一作法，成功地融資周轉 81.5億元（包含政府無償委託代執行的30億），協助完成63棟大樓5,174戶重建，沒有一位受災戶賴帳不還錢。此一作法甚為有效，是非常成功值得引以為傲的「台灣經驗」!

容積獎勵在高房價的地區或許有用，但是蔡總統的政策若是要照顧的是全台灣從南到北的老舊住宅社區，則此財務支援作法才是真正的關鍵!

為什麼不宜由一般銀行貸款或信用保證來做? 因為只要社區住戶中有債信不良或是不願提供土地抵押就會卡住整個融資放款，而讓整個重建計畫無法執行。而住戶在尋找銀行放款時也會不斷尋求低利率，也會讓重建進度減緩。銀行追求的是獲利與風險控管，與政府政策的要求本質上就會有差異。而信保基金只能被動接受銀行申請，其能保障額度有限。這都是歷史實驗的經驗結論，不是理論。

三、新臨門方案具體建議
很可惜九二一重建基金會在完成任務後已經解散，所有餘款已經全部給了財團法人賑災基金會。所以新臨門方案建議可由衛生福利部賑災基金會辦理或由內政部中央都市更新基金負責(最好不是政府機關效率才會高)。重點是要有以下幾項作法:

1. 住戶重建融資
(大部分中南部的社區)不採取折價抵付權利變換費用者，得由住戶申請重建融資。融資上限額度為共同負擔重建費用。
重建貸款利息優惠(如為海砂屋幅射屋地震屋等危險房屋利率為0%，若是一般老舊房屋則利率為低於銀行之優惠利率)。
各個重建社區應設立信託專戶，專款專用。

2. 實施者重建融資。
(北部都會區的社區)採折價抵付權利變換費用之都市更新事業，得由實施者申請重建融資。融資上限額度與利率亦比照第1項住戶重建融資。

3.不參與者補償金及重建費用融資
實施者得申請不願及不能參與者之補償金及重建費用融資。融資額度為所需費用之全額。貸款利率如為海砂屋幅射屋地震屋等危險房屋利率為0%，若是一般老舊房屋則利率為低於銀行之優惠利率。

4. 補助
建築師設計監造費、都市更新事業及權利變換規劃費、估價費、代理實施者或專案管理者管理費、銀行管理費等。萬事起頭難，如果沒有這些費用的補助，每個社區都會面臨沒有錢做事的困境。這些補助款佔全部重建經費比例甚低，卻是點火的引信。而且補助款的撥付應依照推動進度撥付，不能夠在計畫核定之後才撥，才能收鼓勵推動的功效。

5. 配套措施
魔鬼藏在細節裏，要推動老舊住宅社區更新必須要有完整的配套才能收到政策預定的效果:
(1) 應取得結構安全耐震標章、銀級以上綠建築標章，並符合通用住宅設計規範。如此重建才是符合未來社會所需要的住宅社區。
(2) 委外專業審查：都市更新審查效率低往往是民眾所詬病。過去九二一重建之所以有效率，因為由基金會統一審查再給各縣市政府推薦函的作法是非常重要的。這節省了各縣市政府摸索審議時間、避免各縣市標準不一。因此建議新臨門方案應該也要比照此一做法，委託專業單位統一審查，建立作業標準與手冊，進而提供社區輔導。
(3) 專業單位推薦考核: 無論是專案管理單位、規劃單位、建築師、估價師、營造廠商等有意執行重建業務的單位都應該申請認證，並且建立推薦名單，讓社區可以放心的從推薦名單中挑選適合的專業者協助，避免不肖業者從中謀利或是詐騙。
(4) 資訊公開: 建立網站，把所有社區重建的基本資料、規劃內容、進度、成果全部呈現，避免外界疑慮。

本基金會從過去二十年的都市更新推動經驗，懇切向政府做如上的建議，希望為台灣老舊住宅社區的更新找到可行的路!