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中正區「冠德羅斯福」制震宅完工


本基金會協助冠德建設增添羅斯福路新風采
冠德羅斯福都更案鄰近捷運新店線台電大樓站5號出口,坐落在寬敞的羅斯福路上,臨近師大商圈,具備良好的生活環境及交通區位條件。但原有建物多為老舊四五層樓公寓,巷弄狹小、部分土地使用效能低落。終於歷經13年的推動,在今(2021)年5月取得使用執照正式完工,透過本案更新重建完成,可有效改善窳陋環境,促使土地有效利用,提供地區安全寧適的環境、提昇與活絡捷運站週邊地區的發展。

公劃地區結合自劃單元 擴大更新整體開發效益
本案於2008年12月2日以中正區福和段一小段10-1地號等18筆土地為範圍,申請劃定為更新單元,該範圍坐落於北市府89年公告的『中正區羅斯福路、辛亥路西側更新地區』,並於2009年8月12日公告為更新單元,惟冠德建設考量鄰地所有權人有極高參與更新意願,擴大更新單元範圍也有助於地區整體規劃的效益。

於是,申請擴大本案都市更新範圍,由同小段18筆土地增加為26筆土地,2010年7月公告變更更新單元範圍。公告後很快即於次8月取得法定同意門檻,申請事業計畫報核,經過近三年審議,於2013年7月事業計畫核定。

「冠德羅斯福」採權利變換方式實施,於2013年7月事業計畫核定後,在2014年申請權利變換計畫申請報核時,同時辦理變更事業計畫,將綠建築提升為黃金級,經過三年多審議,在2017年1月變更事業及擬訂權變計畫核定公告,核定後隨即於同年6月取得建築執照,9月動工興建,後實施者於2020年9月完成屋頂版勘驗完成後申請測量預審,配合地政機關之「建物面積清冊」結果,遂於同年12月依都市更新條例49條規定辦理權利變換計畫簡易變更,直到今(2021)年2月核定後,隨即於5月21日順利取得使用執照。

基地位製圖

廢止單元內之現有巷道 兼顧地區居民通行權益
「冠德羅斯福」總面積約2,426㎡,東臨羅斯福路三段、西以羅斯福路三段128巷4弄、北以羅斯福路三段128巷(含),南以羅斯福路三段140巷為界,土地使用分區屬於商三特,其中約68%為私有土地,有32%、765㎡為公有土地。

考量基地開發完整性,本案申請廢止部分羅斯福路三段128巷4 弄。由於該巷道貫穿本更新單元範圍內及延伸至範圍外,無法依「臺北市都市更新自治條例」第10條辦理廢除單元內的現有巷道。故改依「臺北市現有巷道廢止或改道自治條例」辦理巷道廢止程序。

在2014 年5 月9 日由臺北市政府公告廢止,現有巷道廢止後仍維持羅斯福路三段128巷及羅斯福路三段140巷之通行,以維持周邊居民通行習慣,巷道廢止後,對於基地建築規劃彈性、土地利用價值和都市景觀均有莫大助益。
現有巷道廢止範圍示意圖

臺北好好看空地綠美化 節能減碳帶來清新市容
另外,配合市政府「台北好好看系列二—北市環境更新、減少廢棄建物」計畫,冠德建設取得更新單元範圍內21筆土地原住戶同意,於2009年11月30日先行拆除老舊窳陋的建物,並施作景觀綠化工程,以「綠」為出發點創造清新市容,騰空綠美化後的簡易公園綠地,提供周邊里民休息遊憩,並於2010年7月起至2012年3月完成為期18個月的維護管理考評作業。
 
更新前地上物照片(更新前已騰空)/「臺北好好看計畫」-拆除老舊建物,施作景觀綠化工程
 
古典學院風格建築 提升環境藝術感
本案申請都市更新容積獎勵23.56%、臺北好好看系列二容積獎勵4.27%,並為紓解附近停車需求,將停車空間內部化,申請增設公共停車空間容積獎勵5.63%。更新後規劃地上22樓、地下5樓SRC建物,提供住宅、商業和辦公複合式使用。打造黃金級綠建築,除塑造基地植栽最多樣性及節能性外,並納入建築物CO2的減量指標,期望達到兼顧工作與居住生活的舒適、景觀視野的品質及建物節能省碳的性能,期能成為市區建築上的新指標。

「冠德羅斯福」導入「古典學院」元素來突顯地區之特有風格及塑造本案之新氣象,以土色系及白色系為主要主題規劃,採低建蔽率設計,集中配置開放空間於南向的社區廣場與後院庭園,提高綠覆率及開放空間,提供居民舒適的居住環境。中低樓層的零售商業和辦公空間,配合留設騎樓與人行步道,延續周邊商業活動;高樓層住宅以垂直空間植栽,透過自然色彩與多層次綠化,舒緩量體視覺感受,塑造建築與環境的協調性,使建築物本身的新古典特質融合於周遭質樸環境之中。

本案實施者冠德建設一貫秉持著照顧地主權益、改善地區環境、建築品質要求之堅持,除透過本更新案的興建能夠達成地主們回家的心願外,期望藉由「冠德羅斯福」重建完成,讓周邊住戶享有良好的人行動線與環境品質,進而帶動附近舊社區之更新,改善整體都市環境、重塑都市景觀。

更新後建物現況
 
更新事業推動
2000.06.26 臺北市政府公告「中正區羅斯福路、辛亥路西側更新地區」
2009.08.12 更新單元劃定公告
2010.07.22 變更更新單元劃定公告
2010.08.11 事業計畫申請報核
2011.03.21~2011.04.19 公開展覽
2011.04.13 事業計畫公辦公聽會
2012.04.02 第91次本審議會
2012.10.22 第115次審議會
2013.07.16 事業計畫核定
2013.12.17 自辦變更事業及擬訂權變計畫公聽會
2014.02.26 申請變更事業及擬訂權變計畫報核
2014.10.25~2014.11.23 公開展覽
2014.11.18 變更事業及擬訂權變計畫公辦公聽會
2015.04.02 幹事及權變小組會議
2016.03.10 聽證
2016.04.11 第235次審議會
2017.01.24 變更事業及擬訂權變計畫核定
2020.12.25 變更權變計畫申請報核
2021.02.04 變更權利變換計畫核定
2017.06.19 取得建築執照
2017.09.30 申報開工
2021.05.21 取得使用執照
 
計畫內容摘要
案名 變更臺北市中正區福和段一小段10-1地號等26筆土地更新事計畫及權利變換計畫案
基地位置 羅斯福路三段以西,北以羅斯福路三段128巷(含)以南
實施者 冠德建設股份有限公司
基地面積 2,425.80㎡
使用分區 商三特(原第二種商業區) (建蔽率65%、容積率630%)
商三特(原第三種住宅區) (建蔽率45%、容積率225%)
更新前 產權:私有1,660.80㎡(68.46%)、公有765㎡(31.54%)
所有權人:私有土地20人、公有土地1人
占有他人舊違章:0㎡
戶數:0戶
建物面積:0㎡
(合法建物於2009年12月30日公告取得「合法建物及既存違建存記證明」,2010年12月15日府更正核發「騰空期程獎勵許可證明」)
更新後 用途:一般零售業、一般事務所、集合住宅
實設建蔽率:44.96%
實設容積率:615.11%
更新獎勵容積:2,636.97㎡(23.56%)
停車獎勵容積:630.00㎡(5.63%)
臺北好好看系列二:478.23㎡(4.27%)
允建容積:14,934.00㎡
總樓地板面積:28,404.83㎡
構造樓層:SRC,地上22層 / 地下5層
停車位數:汽車193輛,機車189輛
總戶數:82戶
參與分配:20人
不能參與分配:1人(由實施者以現金補償後取得)
實施方式 權利變換
實施費用 21.55億元
總銷金額 83.45億元
更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 黃秀莊建築師事務所
不動產估價 巨秉、宏大、歐亞
 
(本文原載於都市更新簡訊第90期)

  • 發布日期
    2021/07/02
  • 發表人
    策略規劃部
    主任 許育誠
    資深規劃師 曾靖蘋
    助理規劃師 蕭筠潔