本基金會協助將捷推動捷運局公辦都更案
由將捷股份有限公司委託本基金會協助辦理的「捷運局文山區木柵段公辦更新案」在實施者及規劃團隊的努力下，甲區段(A1及B基地)權利變換計畫於2019年6月28日申請權利變換計畫報核，並順利於2021年04月15日核定公告。

指定更新示範計畫 公開評選將捷公司為實施者

木柵段公辦都更案位於臺北市文山區木柵路二段與興隆路四段交口東南側，緊鄰公車總站，附近地區公共設施完備，區位環境良好，加上又為捷運環狀線南環段Y3 車站預定捷運出入口位置，交通便利，生活機能充足，具有極佳的土地使用條件。

基地內公有土地面積約佔74％，公有土地閒置雜草叢生，長年閒置未作利用，建物現況均屬1至4層近40年的老舊公寓，還有14戶舊違章建物及7戶其他地上改良物，整體區域品質低落，存在公共衛生與安全問題，有急迫更新的必要，故臺北市政府在2009 年7 月 28 日公告為「劃定臺北市文山區木柵段三小段623 地號等38筆土地為更新地區」，又指定為推動臺北市都市再生方案南區都市更新示範計畫基地。

在2010 年6 月，臺北市政府捷運工程局公開評選，由將捷股份有限公司擔任實施者辦理都更作業。辦理過程中，經過老公寓專案轉軌、處理舊違章建物協調、配合公共住宅政策調整設計等，事業計畫於2019年1月核定公告。(事業計畫內容詳見2019年3月第81期都市更新簡訊)。

基地位置圖
A1基地現況為四樓老舊公寓

B基地公有土地現況閒置荒廢

三基地、兩重建區段 甲區段權變先行

本案基地面積廣達8,176 ㎡，因為跨街廓及配合捷運系統預留環狀線Y3站捷運設施用地之關係，更新重建區段分為甲（A1、B基地）、乙（A2基地）兩區段、共三塊基地，包含木柵路二段138 巷東側第三種住宅區之A1 基地（面積4,750㎡）、A2 基地（面積1,001㎡，未來將設置車站出入口及通風口等捷運設施）以及西側第一種商業區（特）之B基地（面積2,425㎡）。

甲區段A1基地規劃一般住宅及部分公宅，由實施者及公私有地主分回、B基地規劃公宅，由財政局分回；乙區段A2基地規劃為公宅及一般住宅，由財政局及實施者分回，未來並將設置車站出入口及通風口。

因乙區段需配合捷運施工開發期程而暫緩推動，甲區段權利變換計畫先行啟動，於2019年6月申請權利變換計畫報核，並順利於2021年04月核定公告。
區段劃分示意圖

轉軌老舊公寓專案爭取高額獎勵
本更新單元範圍內更新前共有63戶地上物，合法建物共有43戶，其中四層樓建築物戶數為33 戶，已達更新單元總戶數1/3 以上，適逢老舊中低層建築專案獎勵2010年8月公告，實施者為增加地主更新後分配面積，遂於事業計畫報核同年10月申請轉軌老舊公寓專案。

透過規劃6公尺以上人行步道、大幅增加複層綠化，提供視覺通透安全的休憩遊戲空間、規劃淨寬5公尺以上之通勤步道、設置滯洪池及雨水回收池及提供合適規模住宅等方式，最終事業計畫核定之都市更新獎勵三塊基地皆爭取至上限50%，加計老舊公寓專案獎勵後，則A1基地約可申請71%、A2及B基地則約申請61%。

開放空間示意圖

 

協助處理大量舊違章及土地改良物
更新單元範圍內有13戶占有他人土地之舊違章戶及其他土地改良戶7戶，針對違章戶之拆遷、補償或安置及拆除等事宜，實施者皆願意與地上物持有人溝通，但有部分建築物為早期占用公有土地之違章戶（含臺北市政府/財政局及中華民國/財政部國有財產署），其中若干違占戶曾於1996年間與臺北市政府發生拆屋還地民事訴訟，經訴訟和解，要求違占戶配合拆除建物及地上物返還占有土地、繳交不當得利損害賠償金。
更新單元內建物分布圖

實施者大幅讓利促成本案更新
本案係採事業及權變計畫分送方式，事業計畫於2019年1月核定公告後，實施者為加速推動更新時程，遂積極與地主溝通，召開多次說明會說明申請分配相關作業及程序，並於同年6月申請甲區段權變計畫報核。

本次權利變換計畫內容之審查主要著重於公私地主間之更新前價值比率問題，針對公有土地臨路調整率、面積規模、商業效益及陡坡地勢等各項因子調整率進行討論，在估價師公平合理專業說明下，獲委員支持，為公私地主雙方權益取得平衡。

甲區段共同負擔比率檢討後約41%，私地主分配比率雖亦可比照與市府簽訂之契約比例進行權變分配，但實施者為促成本案順利更新，大幅讓利充分保障地主權益，讓地主分配價值與面積高於文山區一般都更案行情，讓甲區段權利變換計畫順利審議通過，2021年04月核定公告。
 

配合政策規劃公宅 實施者積極溝通選配
臺北市政府財政局持有土地比例約占72%，依當初與實施者於2010年簽署之契約中約定分回房地將採標售處分，但審議過中，為配合公宅政策，財政局來函表示分回房地欲改作公共住宅出租使用。

為此，本案實施者為妥適處理公私地主需求，評估財政局分回價值恰得選配B基地整棟住宅單元，經捷運局與財政局研商後達成協議，其中A1基地分回房地部分規劃為公共住宅並集中配置、B基地則全棟規劃為公共住宅，公宅集中配置後可便於未來出租管理，公宅之坪數規劃多為20坪、25坪及29坪等二至三房規劃，建築設計上均符合公宅規劃需求及無障礙設計基準。

公宅規劃策略定案後，實施者極力與B基地私有地主溝通協調，多數所有權人表示為考量避免居住生活品質受到干擾，除原一樓店面所有權人仍續留B基地外，其餘皆願意配合跨區選配A1基地的住宅單元。甲區段共提供225戶公共住宅，加上基地東南側興建完成的興隆公共住宅2區及未來公共住宅第3期，將可提供年輕租屋族及低收入戶平價租屋市場。

甲區段權變分配結果，A1基地共規劃292戶，其中公地主國產署及財政局共分回60戶、私地主分回62戶、舊違章現地安置戶分回8戶，實施者分回162戶。B基地則規劃176戶，其中公地主財政局分回170戶、私地主分回5戶，實施者則分回1戶。

甲區段權利變換計畫順利核定公告，乙區段則配合捷運開發期程略緩進行，於2010年9月申請變更事業及權變計畫報核，刻正申請幹事會審查中，希冀乙區段亦能儘速核定公告。

木柵段公辦都更案更新後規劃大量開放空間、景觀聯通道、無障礙設施、處理佔有他人土地舊違章戶及配合市府政策規劃公宅等多樣公益性，為公私合作帶動地區發展，創造多贏之良好典範，希冀未來住戶們皆能順利完成搬遷，進行後續拆屋及施工作業，讓住戶及早迎接嶄新的優質家園。
更新後建物模擬圖
 

(本文原載於都市更新簡訊第90期)