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中山吉林路老舊建物更新權變核定


本基金會協助國揚建設推動老舊建物改建
本案基地位於吉林路、中原街與吉林路168巷至174巷所圍街廓,近民生東路側,有名美食商圈帶動此區發展,但人潮也造成路邊臨停情形嚴重,讓原本就狹小的巷弄更顯擁擠,加上基地內建物老舊,消防、耐震等強度不足,潛藏公共安全問題。因此,所有權人蘇里長發動下,在2009年即申請劃定更新單元、2010年都市更新事業概要核准,並由國揚實業股份有限公司擔任實施者,於2011年都市更新事業計畫送件,歷時五年審議,在2016年6月16日事業計畫核定公告。事業計畫核定後旋即辦理權利變換計畫公聽會,於同年11月送件,但由於本案陳情意見過多,召開4次專案小組會議後,於去(2020)年12月第二次審議會審議後通過,在今(2021)年5月14日權利變換計畫核定公告。

基地位置圖
更新前巷弄狹小且路邊停車情形嚴重 /  更新前建物現況

審議歷時五年 建物100%同意參與都更
自2011年事業計畫報核後,歷經2012年3月士林文林苑拆遷爭議、2013年4月大法官釋字第709號解釋,導致許多都更案件延宕,本案歷時2年(2013年12月)終於開始公開展覽。同意比率於送件當時約80%左右,從公開展覽、都市更新幹事會,至2015年召開完聽證會程序後,仍有3戶未同意戶。部分地主開始不安,加上文林苑事件影響,部分地主提出請實施者考慮變更範圍,讓本案可以順利推動的建議,實施者一方面盡力協調不同意戶,又需給同意戶一個交待,因此,在2015年7月第一次審議會上擬討論縮小範圍事宜。

努力溝通結果,到審議會前一刻,原本未同意戶終於簽署同意書同意參與本案,審議會簡報內容從擬縮小範圍改成已達建物100%同意參與更新,並於同(2015)年10月召開第二次審議會並審議通過,並於次(2016)年6月16日都市更新事業計畫核定公告。

退縮人行步道 友善行人空間 加強消防救災
吉林路沿線地面層多做為店面使用,吉林路兩側有許多小巷弄,加上周邊老舊公寓及住商大樓林立,人行空間缺乏,原已狹小之巷弄布滿違停汽、機車,人車動線混雜。藉由本案都市更新的發起,規劃南北兩側皆退縮2~6米不等人行步道,供消防救災通行及供周邊鄰里通行,東側臨吉林路側則留設3.64米騎樓,延續吉林路側商圈既有紋理,考量人行步道一致性及整體美觀,擬透過人行步道平整及鋪面整體規劃並認養基地外人行步道,費用由實施者自行吸收,將對都市景觀、公益性、空間開放性等皆有效提升。另外,更新後依法設置法定停車位外,另增設46部開放公眾使用之停車位及23部機車停車格,期望在本案更新重建後,除了滿足自身住戶停車需求外,也能提供周邊居民、辦公、暫停等需求,改善基地周邊道路路邊停車之情形。

建物配置上,規劃興建地上21層地下4層之黃金級綠建築住宅大樓,考慮基地形狀、棟距、物理環境等,建物量體集中於臨20米之吉林路側,以方正安全結構體為原則,將基地西側留置大面積綠化空間,以減輕建築量體對周邊巷弄內住宅社區造成之壓迫感,並增加綠化面積,除對都市氣候有正面助益外,其中一部分規劃成鄰里小公園,開放給周邊社區居民使用,共同創造出美好的鄰里交誼空間。
更新後開放公眾使用之綠化空間模擬圖

權利變換專案小組會議 收斂陳情意見
2016年6月本案事業計畫核定公告後,本基金會即協助國揚實業辦理權利變換計畫公聽會及選配作業等相關程序,於同年11月送件,並在次(2017)年4月即完成公開展覽及公辦公聽會程序,並賡續進行幹事及權變計畫審查小組會議、複審會議。惟審議過程中諸多所有權人陳情有關權利變換及私契權益意見,在2018年7月第一次召開的第335次都市更新及爭議處理審議會上,即提出因陳情意見過多,請更新處先行召開專案小組會議,再提請審議會審議之會議結論。

因此,實施者國揚實業與所有權人持續說明溝通私契部分,分別於2018年10月、2019年4月、11月及2020年7月召開專案小組審查會議,冀可持續收斂陳情人意見,終於在去(2020)年12月進行第二次都市更新及爭議處理審議會。

由於審議會前,10戶陳情人已有8戶達成合意,僅2戶未達成合意,在審議會上說明協調情形,未達成合意的部分,請實施者持續溝通協調,本案審議通過;今(2021)年5月14日權利變換計畫核定公告。

結語
本案早於2009年即啟動都市更新單元劃定程序,且採事業計畫與權利變換計畫分送方式,實施者十年前簽訂合建契約時,尚未進行權利變換計畫,且約定事項隨著時間更迭,兩方認知、約定事項與後續權利變換結果有所落差,導致本案在權利變換計畫審議過程中,兩方必須不斷溝通協調,尋求最佳方案。所幸在所有權人與實施者以共同成就本案都更之共識下,多數已達成雙方合意,期許本案後續能夠加速推動,讓住戶早日搬回期待已久的新家。

更新後建物模擬圖
 
更新事業推動歷程
2009.03.04 更新單元劃定公告
2010.03.02 事業概要送件
2010.11.12 事業概要核准
2011.07.29 事業計畫申請報核
2016.06.16 事業計畫核定
2016.09.08 自辦權變計畫公聽會
2016.11.03 權變計畫申請報核
2017.03.22~2017.04.20 權變計畫公開展覽
2017.04.12 權變計畫公辦公聽會
2017.08.15 幹事及權變小組會議
2017.12.26 幹事及權變小組複審會議
2018.07.30 第335次審議會
2018.10.18 專案小組審查會議(一)
2019.04.16 專案小組審查會議(二)
2019.11.26 專案小組審查會議(三)
2020.07.24 專案小組審查會議(四)
2020.12.14 第451次審議會審議通過
2021.05.14 權變計畫核定
 
計畫內容摘要
案名 擬訂臺北市中山區吉林段四小段63-1地號等25筆土地都市更新事業計畫案
基地位置 中山區吉林路以西、吉林路168巷以北
實施者 國揚實業股份有限公司
基地面積 1,887㎡
使用分區 住三、商二(特)(原屬住三)(建蔽率45%、容積率225%)
更新前 產權:私有土地1,711㎡、公有土地176㎡
所有權人:私有土地31人、公有土地1人
戶數:27戶
建物面積:2,372㎡
更新後 用途:一般零售業、一般事務所、集合住宅
實設建蔽率:44%
實設容積率:348%
更新獎勵容積:1,646㎡(38.78%)
停車獎勵:690㎡(16.25%)
允建容積:6,582㎡
總樓地板面積:14,120㎡
構造樓層:RC,地上21層/地下4層
停車位數:汽車:119輛,機車:108輛
總戶數:64戶
實施方式 權利變換
實施費用 1,211,646,300元
總銷金額 3,388,24,616元
更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 金以容建築師事務所
不動產估價 巨秉、中華徵信、宏邦
 
(本文原載於都市更新簡訊第90期)

  • 發布日期
    2021/07/02
  • 發表人
    投資事業部
    主任 蘇士豪
    業務研展部
    主任規劃師 廖美莉
    社區更新部
    資深規劃師 羅雅璐