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天母芝山鑽石大樓海砂屋重建案核定實施
災損建物透過銀行全額融資興建費用，委託建商重建家園之成功案例
臺北市德行東路與芝玉路一段，有一幢三拼的七樓建築物—芝山鑽石大樓，一樓曾是芝山郵局，這個位於天母優質路段的社區，卻有著混凝土氯離子含量過高的問題，也就是俗稱的海砂屋，整棟房子的傾斜度已遠超過標準，2010年7月被列管需儘速拆除重建的建築物。
面臨大樓嚴重損害無法居住，住戶絕大部分已經搬遷，住戶發起重建事業並尋覓有意合作的建商，歷經多家建商洽談失敗。因緣際會下，透過丹棠開發之協助，與誠寬建設、璞元建設有了合作的機會，住戶與建商以少見的「住戶委託建商興建，建商承諾買回一定面積」的合作方式推動重建，透過信託取得興建費用的全額融資，也取得郵局在內全部住戶的同意。
本案已於2016年底完成都市更新審議，預計於2017年6月取得建造執照。
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更新單元範圍圖
社區大樓傾斜 混凝土剝落
芝山鑽石大樓位處於天母商圈及陽明山之間，1980年由原始土地所有權人自行委託建築師、營造廠進行建築設計及興建，建造一棟地上7層、地下一層之電梯大樓。當時德行東路周邊仍是一片低矮的樓房、稻田以及眷村（忠孝新村），鑽石大樓曾是地方上相當醒目的建築物，後因芝山郵局進駐大樓一樓，大樓更因此成為熙來攘往的地標之一。
2005年間，鑽石大樓周邊大型住宅建案動工興建，住戶發現大樓開始傾斜，通報鄰損並請專業技師進行結構鑑定，同時判定芝山鑽石大樓是一棟海砂屋。大樓傾斜的情形日益嚴重，社區住戶回憶提及，家中進行裝潢工程時，發現家裡最右側到最左側的高低差已達15公分之多，搬出社區後某日回家，發現房間天花板已因混凝土崩落造成崩塌，倘若仍居住在此於睡夢中發生，後果難以想像。設立在大樓一樓的芝山郵局，也因海砂屋公安問題遷移他處。大樓傾斜、混凝土剝落、住戶搬遷在外，除了公安問題，亦增加住戶的生活負擔，更新改建勢在必行。
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天花板已混凝土崩落造成崩塌 建築物結構最大傾斜率1/56
2005至2012年間，社區管委會黃主委熱心發起整合作業，積極洽詢建商、營造廠、建築經理公司，期間也曾諮詢過丹棠公司，但要整合21戶住戶的意見並不容易，遲未成案。
2012年社區南側緊鄰的一塊空地，由誠寬建設、璞元建設買下，準備推出住宅銷售建案，兩家建設公司輾轉得知鑽石大樓正在進行社區重建整合作業，遂透過丹棠開發作為住戶與建商合作的溝通橋樑，合作進行更新改建。
住戶100%同意 協議合建方式辦理
2014年11月本案更新單元劃定核准後，建設團隊於2015年4月申請事業計畫報核，並取得100%事業計畫同意，以協議合建方式辦理更新事業。
有賴於臺北市政府對100%同意地的都更案加速審議，2016年7月進入審議會審議，蒙北市府各更新審查機關及審議委員們對海砂屋重建事業之協助，本案順利一次審議通過，在2016年10月核定公告。
環境景觀協調 複層牆設計 節能減碳
基地位於環山圍繞的天母地區，都市與自然的交界，清水建築工坊林友寒建築師及胡永復建築師事務所將建物與天母人文、周遭自然巧妙融合，以淺色、具有質感的、會呼吸的材質建立自然、人文、城市、建築的對話，更新後規劃為一幢兩棟地上14層、地下4層鋼筋混凝土建築，採用淺灰色調作為建築外觀色彩主軸，讓本案外觀色彩不顯得突兀。
考量本案建築物坐西朝東，為減少東曬、西曬對日常生活的干擾，將浴室、廚房、後陽台等公共領域配置於西側，東側客廳及臥室之外牆，則採用複層牆設計，以灰白色沖孔版為建物外觀，為建築本體擋下直接的日照，讓建物在高熱的夏季得到些許和緩。
另外，因基地形狀及建築法規限制，建築物外牆略有曲折，建築師特地利用複層牆手法，順平建築物立面外觀，讓建築物整體造型更為簡約清爽。
本案已於2016年底完成都市更新審議，預計於2017年6月取得建造執照。
更新單元範圍圖
社區大樓傾斜 混凝土剝落
芝山鑽石大樓位處於天母商圈及陽明山之間，1980年由原始土地所有權人自行委託建築師、營造廠進行建築設計及興建，建造一棟地上7層、地下一層之電梯大樓。當時德行東路周邊仍是一片低矮的樓房、稻田以及眷村（忠孝新村），鑽石大樓曾是地方上相當醒目的建築物，後因芝山郵局進駐大樓一樓，大樓更因此成為熙來攘往的地標之一。
2005年間，鑽石大樓周邊大型住宅建案動工興建，住戶發現大樓開始傾斜，通報鄰損並請專業技師進行結構鑑定，同時判定芝山鑽石大樓是一棟海砂屋。大樓傾斜的情形日益嚴重，社區住戶回憶提及，家中進行裝潢工程時，發現家裡最右側到最左側的高低差已達15公分之多，搬出社區後某日回家，發現房間天花板已因混凝土崩落造成崩塌，倘若仍居住在此於睡夢中發生，後果難以想像。設立在大樓一樓的芝山郵局，也因海砂屋公安問題遷移他處。大樓傾斜、混凝土剝落、住戶搬遷在外，除了公安問題，亦增加住戶的生活負擔，更新改建勢在必行。
天花板已混凝土崩落造成崩塌 建築物結構最大傾斜率1/56
2005至2012年間，社區管委會黃主委熱心發起整合作業，積極洽詢建商、營造廠、建築經理公司，期間也曾諮詢過丹棠公司，但要整合21戶住戶的意見並不容易，遲未成案。
2012年社區南側緊鄰的一塊空地，由誠寬建設、璞元建設買下，準備推出住宅銷售建案，兩家建設公司輾轉得知鑽石大樓正在進行社區重建整合作業，遂透過丹棠開發作為住戶與建商合作的溝通橋樑，合作進行更新改建。
住戶100%同意 協議合建方式辦理
2014年11月本案更新單元劃定核准後，建設團隊於2015年4月申請事業計畫報核，並取得100%事業計畫同意，以協議合建方式辦理更新事業。
有賴於臺北市政府對100%同意地的都更案加速審議，2016年7月進入審議會審議，蒙北市府各更新審查機關及審議委員們對海砂屋重建事業之協助，本案順利一次審議通過，在2016年10月核定公告。
環境景觀協調 複層牆設計 節能減碳
基地位於環山圍繞的天母地區，都市與自然的交界，清水建築工坊林友寒建築師及胡永復建築師事務所將建物與天母人文、周遭自然巧妙融合，以淺色、具有質感的、會呼吸的材質建立自然、人文、城市、建築的對話，更新後規劃為一幢兩棟地上14層、地下4層鋼筋混凝土建築，採用淺灰色調作為建築外觀色彩主軸，讓本案外觀色彩不顯得突兀。
考量本案建築物坐西朝東，為減少東曬、西曬對日常生活的干擾，將浴室、廚房、後陽台等公共領域配置於西側，東側客廳及臥室之外牆，則採用複層牆設計，以灰白色沖孔版為建物外觀，為建築本體擋下直接的日照，讓建物在高熱的夏季得到些許和緩。
另外，因基地形狀及建築法規限制，建築物外牆略有曲折，建築師特地利用複層牆手法，順平建築物立面外觀，讓建築物整體造型更為簡約清爽。
增加人行開放空間 提升環境公益性
由於基地三面臨路，在計畫道路側均留設二米以上人行步道，有適度綠美化，改善過去行人須行走於柏油路上的窘境，也提升視覺舒適性。
另外，本案鑽石大樓與南側空地若各自開發，南側空地只能設計機械式汽車出入、北側本基地只能將車道出入設置於德行東路主要道路上。所以，本基地與南側基地積極協調合作，地下室出入口改為坡道式，並設置於遠離主要道路處，可有效減少汽車出入對周遭環境的影響。
本案在更新整合、規劃設計、法令上也面臨若干難題，藉由建設團隊努力一一克服，如畸零地規劃限制、所有權人權益分配等問題，更新經驗值得借鏡。
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基地三面臨路留設二米以上人行步道，並適度綠美化
由於基地三面臨路，在計畫道路側均留設二米以上人行步道，有適度綠美化，改善過去行人須行走於柏油路上的窘境，也提升視覺舒適性。
另外，本案鑽石大樓與南側空地若各自開發，南側空地只能設計機械式汽車出入、北側本基地只能將車道出入設置於德行東路主要道路上。所以，本基地與南側基地積極協調合作，地下室出入口改為坡道式，並設置於遠離主要道路處，可有效減少汽車出入對周遭環境的影響。
本案在更新整合、規劃設計、法令上也面臨若干難題，藉由建設團隊努力一一克服，如畸零地規劃限制、所有權人權益分配等問題，更新經驗值得借鏡。
基地三面臨路留設二米以上人行步道，並適度綠美化
納入畸零地產生規劃限制 配合住戶需求調整選配
由於基地呈南北狹長型，在劃定單元審查過程中被要求納入西側2筆畸零地，納入後嚴重限制建築物配置，原住戶希望更新後能實際選配的面積變得難以達成，一度造成本案整合進度停滯。
實施者以最大誠意與所有權人溝通調整選配，由實施者分回法規限制最多之位置，使住戶選配面積仍能符合其需求。
畸零地調處納入之國有地 核定後申請專案讓售
本案在畸零地調處過程中，納入1.42㎡國有土地一筆，經丹棠開發確認更新條例第27條規定得於計畫核定後申請專案讓售，並將此法令規定納入計畫書中清楚說明，自此確立該筆國有土地得以順利配合本案進度執行。
仿照權利變換精神 合理分配住戶權益
都更案整合常因無法滿足所有人的需求無疾而終，本案更新前包含三棟（戶）別主建物面積差異不大，但陽台比例相對不均衡，以及現況存有一獨立產權的地下室，皆透過權利變換精神，與住戶協調出一個全體都同意的權值計算方式，做適當調整；地下室則以地下室所可擁有的市場價值作為分配基礎，與樓上其他住戶計算合理公平的分配權值，讓本案分配問題順利取得共識。
權益分配採「委建附買回」模式
此外，經多次協調並模擬財務可行性，確立採住戶共同出資興建成本，委託建商興建，建商並承諾用一定價格買回住戶要出售之坪數，財務上讓住戶出資成本與售出分回之金額約可損益兩平，分回之室內面積亦不縮水。
興建費用部分，住戶則以案內土地向銀行信託抵押後申請全額融資。由於「由一群土地所有權人各自就其所有土地共同辦理融資」的模式並不常見，多數銀行在風險評估後即回報不再續談，少數銀行提出住戶須彼此擔任連帶保證人的條件，此條件亦遭到住戶拒絕。最終，由兩家曾辦理多件都市更新融資案的銀行召開融資方案說明會後，由住戶共同選定一家作為本案融資貸款銀行。
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更新後興建地上14層、地下4層RC建物
結語
經過近十年協調溝通，鑽石大樓海砂屋的重建工程即將啟動，興建完成後將改善海砂屋的公共安全問題，提昇地區環境品質，我們也期望透過本案成功經驗，協助解決臺北市內海砂屋的重建問題。
| 計畫內容摘要 | |
| 案名 | 擬訂臺北市士林區芝蘭段四小段130地號等9筆土地都市更新事業計畫案 |
| 基地位置 | 德行東路260巷以西、芝玉路一段223巷交叉口 |
| 實施者 | 誠寬建設股份有限公司 |
| 基地面積 | 1,292.19m2 |
| 使用分區 | 第三種住宅區 |
| 更新前 | 產權：私有1,290.77 m2、國有1.42 m2 所有權人：私有21人、國有1人 |
| 更新後 | 用途：社區通訊(郵政支局)、集合住宅 |
| 實設建蔽率：44.99% | |
| 實設容積率：417.71% | |
| 更新獎勵容積：1,730.82 m2(59.55%) | |
| 高氯離子混凝土建築物容積放寬： 758.73 m2(26.10%) |
|
| 允建容積：5,396.24 m2(417.71%) | |
| 總樓地板面積：10,179.10 m2 | |
| 構造樓層：RC，地上14層/地下4層 | |
| 停車位數：汽車73輛，機車68輛 | |
| 總戶數：51戶 | |
| 實施方式 | 協議合建 |
| 更新規劃 | 丹棠開發股份有限公司 |
| 建築設計 | 清水建築工坊林友寒建築師、胡永復建築師事務所 |
| 不動產估價 | 宏大不動產估價師事務所 |
| 更新事業推動歷程 | |
| 2010.07.30 | 列管為高氯離子建物 |
| 2012.09.14 | 第1次住戶說明會 |
| 2013.07.22 | 更新單元劃定申請 |
| 2014.01.28 | 畸零地調處大會決議 |
| 2014.11.24 | 更新單元劃定公告 |
| 2015.04.15 | 自辦事業計畫公聽會 |
| 2015.04.28 | 事業計畫報核 |
| 2015.07.16~2015.08.14 | 公開展覽期間 |
| 2015.07.28 | 公辦事業計畫公聽會 |
| 2015.11.03 | 召開幹事會 |
| 2016.03.20 | 幹事複審完竣 |
| 2016.05.31 | 舉辦聽證 |
| 2016.07.04 | 召開審議會 |
| 2016.10.27 | 事業計畫核定公告 |
本案更多詳情請見丹棠開發網站 http://dtrc.com.tw/project_detail/8
(本文原載於都市更新簡訊第73期)
