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整併街廓再發展 重塑師大商圈旁新風貌
本基金會協助冠德建設羅斯福路更新案變更事業及權變計畫核定
捷運新店線台電大樓站5號出口附近地區是師大商圈與公館商圈交界處，該地區生活機能和交通條件良好，但原有建物多為老舊四五層樓公寓，巷弄狹小、部分土地使用效能低落。因此，該地區地主們一直存在著更新的夢想，期望透過都市更新，改善生活環境，更期待能夠改善地區停車空間不足的問題。
本案實施者冠德建設於是從2008年開始與單元內私地主商議重建事宜，期望藉由都市更新權利變換方式進行推動，解決該地區公私有土地交雜的情形，並透過法定審議程序，保障地主與實施者的權益，在2010年申請業計畫報核，2013年7月核定，次(2014)年2月申請變更事業計畫及擬訂權利變換計畫報核，在今(2017)年1月核定。
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公劃地區結合自劃單元 擴大更新整體開發效益
本案基地位於羅斯福路三段西側，北以羅斯福路三段128巷(含)為界，南以羅斯福路三段140巷為界，總面積約2,426㎡，部分更新單元範圍座落在市政府2000年6月26日公告之「羅斯福路、辛亥路西側更新地區」範圍內，位於更新地區範圍外則在2009年8月以自行劃定更新單元的方式確認本案更新單元範圍。
公劃地區結合自劃單元 擴大更新整體開發效益
本案基地位於羅斯福路三段西側，北以羅斯福路三段128巷(含)為界，南以羅斯福路三段140巷為界，總面積約2,426㎡，部分更新單元範圍座落在市政府2000年6月26日公告之「羅斯福路、辛亥路西側更新地區」範圍內，位於更新地區範圍外則在2009年8月以自行劃定更新單元的方式確認本案更新單元範圍。
實施者冠德建設在推動更新整合工作上，除考量單元內所有權人參與更新意願外，也注重鄰地所有權人參與更新意願，原2009年公告的更新單元範圍為18筆土地，入鄰地後辦理變更單元劃定，於2010年7月公告擴大為26筆土地，旋即8月辦理事業計畫公聽會，申請事業計畫報核。
不影響周邊居民通行習慣 廢止單元內之現有巷道
本案更新單元內包含羅斯福路三段128巷4弄現有巷道，考量基地開發完整性，希望廢止此現有巷道，但由於羅斯福路三段128巷4弄部分計畫道路未開闢完成，所以無法依照臺北市都市更新自治條例第10條規定廢除單元內的現有巷道，必須依照臺北市現有巷道廢止或改道有關規定辦理巷道廢止程序。
不影響周邊居民通行習慣 廢止單元內之現有巷道
本案更新單元內包含羅斯福路三段128巷4弄現有巷道，考量基地開發完整性，希望廢止此現有巷道，但由於羅斯福路三段128巷4弄部分計畫道路未開闢完成，所以無法依照臺北市都市更新自治條例第10條規定廢除單元內的現有巷道，必須依照臺北市現有巷道廢止或改道有關規定辦理巷道廢止程序。
於是，獲得單元內現有巷道地主同意後，依照規定召開公聽會，現有巷道廢止後仍維持羅斯福路三段128巷及羅斯福路三段140巷之通行，以維持周邊居民通行習慣，巷道廢止後，對於基地建築規劃彈性、土地利用價值和都市景觀均有莫大助益。該現有巷道在2014年5月9日臺北市政府公告廢止。
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依照臺北市現有巷道廢止或改道有關規定辦理巷道廢止程序
吸納周邊停車需求 友善人行空間
由於本案位於師大商圈及捷運站出口附近，周邊辦公大樓及住宅多為老舊公寓，建物本身缺乏附設停車空間，主要依賴路邊停車，但基地周邊多為現有巷道，路邊臨時停車情形嚴重，部分4米巷道實際可通行寬度縮減至2~3，妨礙巷道內行人、車輛通行，對消防車、救護車等救災工作亦造成影響。
依照臺北市現有巷道廢止或改道有關規定辦理巷道廢止程序
吸納周邊停車需求 友善人行空間
由於本案位於師大商圈及捷運站出口附近，周邊辦公大樓及住宅多為老舊公寓，建物本身缺乏附設停車空間，主要依賴路邊停車，但基地周邊多為現有巷道，路邊臨時停車情形嚴重，部分4米巷道實際可通行寬度縮減至2~3，妨礙巷道內行人、車輛通行，對消防車、救護車等救災工作亦造成影響。
為了紓解基地周邊停車位不足的情形，本案更新後另外增設42部獎勵停車位及21部機車停車格開放供公眾使用，期望更新重建後，除滿足住戶停車需求外，也能提供周邊居民、辦公、暫停需求，解決基地周邊道路路邊停車的問題。
此外，羅斯福路三段128巷西側的基地內更規劃24時開放式的綠化庭園及自行車停車區，使128巷的人行步道兼具通行與短暫休憩停留的空間，自行車停車區亦提供綠色運具的停放空間，提供周邊里民使用。
融入古典學院風格SRC新地標
本案更新後規劃興建地上22樓、地下5樓SRC建物，提供住宅、商業和辦公複合式使用，透過低建蔽率設計，集中開放空間成為社區廣場與後院庭園，提供住戶更舒適的居住環境。中低樓層的零售商業和辦公空間，配合留設騎樓與人行步道，延續周邊商業活動；高樓層住宅以垂直空間植栽，透過自然色彩與多層次綠化，舒緩量體視覺感受，塑造建築與環境的協調性。
臺北好好看空地綠美化
審議過程中，配合市政府「台北好好看系列二—北市環境更新、減少廢棄建物」，冠德建設取得單元範圍內21筆土地原住戶同意，於2009年11月30日辦理臺北好好系列二申請，先行拆除老舊窳陋的建物，施作基地景觀綠化工程，在實施更新事業前著手改善現況環境，創造以「綠」為出發點之清新市容，於2010年7月15日起騰空綠美化至少維護管理18個月以上；騰空綠美化後的簡易公園綠地，提供周邊里民休息遊憩，最後於2012年3月12完成18個月的維護管理考評作業。
此外，羅斯福路三段128巷西側的基地內更規劃24時開放式的綠化庭園及自行車停車區，使128巷的人行步道兼具通行與短暫休憩停留的空間，自行車停車區亦提供綠色運具的停放空間，提供周邊里民使用。
融入古典學院風格SRC新地標
本案更新後規劃興建地上22樓、地下5樓SRC建物，提供住宅、商業和辦公複合式使用，透過低建蔽率設計，集中開放空間成為社區廣場與後院庭園，提供住戶更舒適的居住環境。中低樓層的零售商業和辦公空間，配合留設騎樓與人行步道，延續周邊商業活動；高樓層住宅以垂直空間植栽，透過自然色彩與多層次綠化，舒緩量體視覺感受，塑造建築與環境的協調性。
臺北好好看空地綠美化
審議過程中，配合市政府「台北好好看系列二—北市環境更新、減少廢棄建物」，冠德建設取得單元範圍內21筆土地原住戶同意，於2009年11月30日辦理臺北好好系列二申請，先行拆除老舊窳陋的建物，施作基地景觀綠化工程，在實施更新事業前著手改善現況環境，創造以「綠」為出發點之清新市容，於2010年7月15日起騰空綠美化至少維護管理18個月以上；騰空綠美化後的簡易公園綠地，提供周邊里民休息遊憩，最後於2012年3月12完成18個月的維護管理考評作業。
黃金級綠建築 營造綠意新未來
本案原採銀級綠建築的減碳設計，但為回饋地區綠環境的提升和呼應環評的決議，在2014年2月權利變換計畫申請報核時，同時辦理變更事業計畫，將綠建築提升為黃金級，除塑造基地植栽最多樣性及最高節能性外，並納入建築物CO2的減量指標，期望達到兼顧工作與居住生活的舒適、景觀視野的品質及建物節能省碳的性能，期能成為市區建築上的新指標，創造綠意新未來。變更事業計畫及其權變計畫在今(2017)年1月核定，預計2020年完工。
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更新前申請臺北好好系列二，施作基地綠美化
以人為本 關懷改善地區環境
本案實施者冠德建設一貫秉持著照顧地主權益、改善地區環境、建築品質要求之堅持，除透過本更新案的興建能夠達成地主們回家的心願外，希望透過美化維護基地前方人行陸橋，提供古亭國小學童與地區居民通行安全，增設公用停車位適度解決周邊地區停車空間不足的問題，並於基地臨羅斯福路三段128巷西側規劃綠化庭園及自行車停車區，供公眾使用，充分表現實施者對於地區環境的關注。
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更新後規劃興建地上22樓、地下5樓SRC建物，供住宅、商業和辦公複合式使用
本案原採銀級綠建築的減碳設計，但為回饋地區綠環境的提升和呼應環評的決議，在2014年2月權利變換計畫申請報核時，同時辦理變更事業計畫，將綠建築提升為黃金級，除塑造基地植栽最多樣性及最高節能性外，並納入建築物CO2的減量指標，期望達到兼顧工作與居住生活的舒適、景觀視野的品質及建物節能省碳的性能，期能成為市區建築上的新指標，創造綠意新未來。變更事業計畫及其權變計畫在今(2017)年1月核定，預計2020年完工。
更新前申請臺北好好系列二，施作基地綠美化
以人為本 關懷改善地區環境
本案實施者冠德建設一貫秉持著照顧地主權益、改善地區環境、建築品質要求之堅持，除透過本更新案的興建能夠達成地主們回家的心願外，希望透過美化維護基地前方人行陸橋，提供古亭國小學童與地區居民通行安全，增設公用停車位適度解決周邊地區停車空間不足的問題，並於基地臨羅斯福路三段128巷西側規劃綠化庭園及自行車停車區，供公眾使用，充分表現實施者對於地區環境的關注。
更新後規劃興建地上22樓、地下5樓SRC建物，供住宅、商業和辦公複合式使用
| 更新事業推動歷程 | |
| 2009.08.12 | 更新單元劃定公告 |
| 2010.07.22 | 變更單元劃定公告 |
| 2010.08.04 | 自辦事業計畫公聽會 |
| 2010.08.11 | 申請事業計畫報核 |
| 2011.03.21~2011.04.19 | 公開展覽期間 |
| 2011.04.13 | 公辦事業計畫公聽會 |
| 2011.07.12 | 召開幹事會 |
| 2012.04.02、10.22 | 召開第一次、第二次審議會 |
| 2013.07.16 | 事業計畫核定 |
| 2013.12.17 | 自辦事業及權變計畫公聽會 |
| 2014.02.26 | 申請變更事業及擬訂權變報核 |
| 2014.10.25~2014.11.23 | 公開展覽期間 |
| 2014.11.18 | 公辦變更事業及擬訂權變公聽會 |
| 2015.04.02 | 召開幹事及權變審查小組會議 |
| 2016.03.10 | 召開聽證會 |
| 2016.04.11 | 召開審議會 |
| 2017.01.24 | 變更事業及擬訂權變計畫核定 |
計畫內容摘要 |
|
| 案名 | 變更臺北市中正區福和段一小段10-1地號等26筆土地更新事計畫及擬訂權利變換計畫案 |
| 基地位置 | 羅斯福路三段西側，北以羅斯福路三段128巷為界，南以羅斯福路三段140巷為界 |
| 實施者 | 冠德建設股份有限公司 |
| 基地面積 | 2,425.80㎡ |
| 使用分區 | 商二(法定建蔽率65% / 法定容積率630%) 住三 (法定建蔽率45% / 法定容積率225%) |
| 更新前 | 私有土地1,814.80㎡、公有土地611.00㎡ |
| 所有權人：私有土地21人、公有土地1人 | |
| 占有他人舊違章：0戶 | |
| 戶數：0戶 | |
| 停車位：0輛 | |
| 建物面積：0㎡ | |
| 更新後 | 用途：集合住宅 |
| 實設建蔽率：44.96% | |
| 實設容積率：615.11% | |
| 更新獎勵容積：2,636.97㎡(23.56%) | |
| 停車獎勵容積：630.00㎡(5.63%) | |
| 臺北好好看系列二：478.23㎡(4.27%) | |
| 允建容積：14,934.00㎡ | |
| 總樓地板面積：28,404.83㎡ | |
| 構造樓層：SRC，地上22層 / 地下5層 | |
| 停車位數：汽車193輛，機車189輛 | |
| 總戶數：82戶 | |
| 參與分配：22人(以臺北市政府核定公告為準) | |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 實施費用 | 2,155,834,348元(以臺北市政府核定公告為準) |
| 更新規劃 | 財團法人都市更新研究發展基金會 |
| 不動產估價 | 巨秉不動產估價師聯合事務所 |
| 建築設計 | 黃秀莊建築師事務所 |
(本文原載於都市更新簡訊第73期)
