告別亞洲信託大樓 重展松江南京新地標-財團法人都市更新研究發展基金會

A- A A+

告別亞洲信託大樓重展松江南京新地標

本基金會協助大陸建設捷運松江南京站旁事業計畫核定實施

亞洲信託大樓位在南京東路與松江路交會處，周邊商業大樓林立，多屬住商混合使用，自2014年捷運松山線通車後，本案所緊鄰的松江南京站已成為中和新蘆線與松山新店線交會與轉乘重要的捷運站，往來人潮眾多。

亞州信託大樓基地三面臨路，面積約1,712㎡，屋齡超過四十五年，原為菲律賓華僑亞世集團創辦人所興建，經歷台灣本土金融風暴爆發後房市崩跌，由本案實施者大陸建設在2010年價購取得。

更新單元範圍圖

打造精品住宅與飯店結合代表作
本案更新後規劃為地上24層、地下6層純鋼骨構造大樓，1至9樓為飯店、10樓以上為住宅。旅館的經營已計畫與寒舍集團合作，住宅則屬於小坪數產品。外觀造型上考量建築物位於南京東路、松江路交叉口，對都市景觀有不可或缺的重要性，因此建築師捨棄傳統石材笨重龐大的壓迫感，採用帷幕牆系統，傳達現代感，立面則以及跳躍間隔之虛實予以活潑化，建築主體以暖色系石材，搭配微反射玻璃，以表現出現代輕巧又不失穩重的建築量體，夜間照明以暖色調的色溫使建物呈現出優雅私密的生活空間。另外，配合周邊建物與公有人行道系統，建物退縮留設人行步道，路口規劃停等空間，並進一步結合夜間照明設計，提升夜間行人通過之舒適性與安全感。

更新前

更新後退縮留設人行步道，路口規劃停等空間

事業計畫核定歷時5年，核心議題引發市府審議原則檢討

亞洲信託大樓都更案屬於單一產權100%同意的自地自建案，在事業計畫申請報核時配合市府政策適用快速通關方案，當時針對產權單純、全數同意之案件，主動採快速通關流程，簡化都市更新審查程序，協助申請人將審議時間縮短至六個月。

不過本案卻仍然拖了數年才獲核定，主要原因是本案前後遇到二項近年都更審議上最重要的議題，致使審議過程一波三折，同時也引發更新審議原則後續的討論。

議題一、商業區做住宅使用
第一個議題在於討論商業區是否可以做住宅使用?本案位於商業區，進入都更審議時，審議會曾提出強烈質疑，認為以商業區之高容積率供住宅使用並不符公平正義原則，又以商業區開發住宅為主不符合都市計畫精神等等因素，要求實施者須自行檢討，須大幅提高商業使用面積。但實施者在苦無明確住商比例規範下，只能重新調整建築設計與產品規劃，並一次次於審議中提出具體方案與審議會溝通，最終實施者自行提高商業使用自1層至9層，並改以飯店結合住宅的產品獲得認同。

以規劃者角度觀察，因市場條件的時空變遷、商業型態轉變等，往往與現行的都市計畫產生落差，故在都市計畫土地使用的管制原則上，理應包含適當的彈性以順應不動產市場發展趨勢，商業區管制住宅使用應顧及市場機制。單純以一套商業區作住宅使用之比例公式，要求所有個案符合規定辦理，在執行上可能面臨若干問題，例如無法滿足原地主更新前即有住宅或店鋪的需求等。因此，未來審議時建議應因地制宜、因案而異，給予開發規劃上的彈性，非全面剛性要求為妥。

議題二、單一產權更新公益性貢獻
另外，本案面臨第二個議題即為單一產權所有權人更新的公益性為何?本案實施者大陸建設價購亞洲信託大樓成為所謂單一所有權人，於審議後期，部分委員提出單一主無須經過土地整合、更新難度低，實施者想要取得容積獎勵，應有高度公益性的主張，但委員間所持意見也不完全相同，經過審議會充分討論後，最後決議就本案容積獎勵部分給予懲罰性的減損。

因此，本案在建築設計與鄰近地區相互調和的獎勵項目上僅爭取到1%的獎勵值，然而該議題後續也引發市府針對產權單純、由企業代表的自辦都更案制定出四大審查原則，包括「充分考量周邊交通系統、加強都市防災機能自然永續節能減碳、提供地區性公益回饋、及推動友善無障礙空間」等，要求申請人需補充上述相關規劃內容後，才能續行審議程序。

借鏡鄰國日本，都會區最具代表性或大規模更新成功的案件不乏是由單一財團或法人所持有且自建完成的，正因其權屬單純，整合迅速，易於協商，目標一致加速更新實施；也因為本身開發已具有投資效益，在財務上比一般更新案更具有提供公益性貢獻的條件，這類更新案甚至扮演著地區都市機能復甦的使命。或許善用財團開發投資力量，借力使力，讓此類更新案發揮振興都市機能的功能，帶動地區發展的使命，增進公共利益的目標。

更新後將以暖色系石材，搭配微反射玻璃，重新詮釋松江南京新地標

結語
本案一路走來，頗受各界關注，除了因為基地位置位居臺北市重要的幹道節點，其審議決議之方向將深深影響爾後類似都更案之規劃方向。本案雖然審議過程複雜且冗長，但經過實施者與各單位的努力，終究圓滿核定，期盼更新後能為賦予松江南京路口全新的風貌。

計畫內容摘要
案名	擬訂臺北市中山區長安段三小段396地號等3筆土地都市更新事業計畫案
基地位置	中山區南京東路二段、松江路交口
實施者	大陸建設股份有限公司
使用分區	商三(特)(原屬商二及住三)
更新前	產權:私有土地1,712.00㎡
	所有權人:私有土地1人
	戶數:16戶
	建物面積:20,635.32㎡
更新後	用途:一般旅館、集合住宅
	實設建蔽率:63.48%
	實設容積率:930.39%
	更新獎勵容積:6,386.62㎡
	允建容積:16,661.92㎡
	總樓地板面積:28,105.81㎡
	建造樓層:SS，地上24層/地下6層
	停車位數:汽車168席，機車170席
	總戶數:129
實施方式	協議合建
實施費用	2,387,065,147元
更新規劃	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	陳傳宗建築師事務所
不動產估價	宏大不動產估價師聯合事務所

更新事業推動歷程
2012.06.06	自劃更新單元核准
2012.06.25	事業計畫自辦公聽會
2012.06.29	事業計畫申請報核
2013.08.23~2013.09.06	事業計畫公開展覽
2013.09.05	事業計畫公辦公聽會
2013.10.25	召開第一次專案會議
2003.12.23	召開第一次審議會議
2014.04.07	召開第二次審議會議
2014.06.30	召開第二次專案會議
2016.04.27	聽證會
2016.06.06	召開第三次審議會議
2016.09.05	召開第四次審議會議
2016.10.17	召開第五次審議會議
2017.01.19	事業計畫核定