南港R13街廓西側170戶老舊公寓更新-財團法人都市更新研究發展基金會

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南港R13街廓西側170戶老舊公寓更新

本基金會協助筑丰興業推動南港R13街廓事業計畫審議通過

南港經貿園區配合南港展覽館、二代會展中心、捷運文湖及南港線等政府重大建設發展，將範圍內老舊社區R13街廓劃定為都市更新地區，街廓內已完成多件都市更新案，包括本基金會協助規劃的聯勤建設「四季紅」。筑丰興業南港段一小段522地號等45筆土地都市更新事業計畫位於R13街廓西北側，東側為已完工的筑丰NY21、西側為首泰大方，本案事業計畫核定後，R13街廓整體更新規劃及未來開放空間的留設，更為完整清晰可見，整體規劃後，居住環境更為舒適。

本案現況周邊兩側皆已更新完成 (圖為首泰大方施工時照片)

順利申請事業計畫確保基準容積不遞減
本案基地面積約6,314㎡(1,900坪)，更新單元內皆五層樓老舊公寓社區，共170戶，人數高達200多人，為R13街廓內都更案人數最多者；範圍內巷道狹窄，消防公共安全堪慮，整體環境與區域發展相當不協調，也不符合地區機能需求。

本更新案在2005年7月即有申請人提出事業概要申請，但因整合困難，事業概要遲遲未能取得核准。在三重里里長請託下，尋求當時已在街廓內興建NY21案的筑丰興業協助，於2009年進場整合，並委託本基金會重新整理事業概要資訊，協助取得事業概要核准。且於2012年4月事業概要到期前，順利取得事業計畫同意門檻，於2012年4月20日申請事業計畫報核，經過3次審議會審議，在2016年審議通過，預計今(2017)年將核定事業計畫。

2002年7月12日公告「擬訂南港經貿園區特定專用區街廓細部計畫案」規定，為加速開發及工業區變更為住宅區回饋公平措施，該計畫頒布公告5年內未進行開發之基地〈依更新條例第10條規定申請實施都市更新事業，或申請建造執照為準〉，自第6年起逐年減少基準容積率10%，逐年減少至容積率為200%為止。本案於2012年申請事業計畫報核，讓基地基準容積率維持在225%，地主權益得以保障。

現況為五層樓老舊公寓，缺乏人行空間

老舊公寓專案一坪換一坪是阻力也是助力
但是，由於本案範圍內皆為五層樓公寓，現況使用容積高，影響改建意願，不易推動，適逢市府為了解決臺北市老舊四、五層樓公寓社區更新不易，在2010年推出老舊公寓專案計畫，透過都市計畫專案變更方式增加誘因，儘量協助原住戶滿足更新前後「一坪換一坪」。在此契機下，增加所有權人參與更新的意願。

然而因為本案原屬工業區，當時建築法令規定為兩座逃生梯，致建物謄本面積中主建物包含公共樓梯，而附屬建物包含逃生後梯，因此，在室內面積認定上，地主一直有所疑義，認為應該將兩座樓梯計入分回之室內坪。因而實施者在整合上一直無法取得所有權人共識，遲遲無法增加同意比例。

事實上，因本案皆為五層樓建築，依據市府2013年修訂之專案審查作業原則計算，在不計入樓梯間的狀況下，即使申請兩倍上限容積獎勵仍無法滿足地主一坪換一坪的期待。礙於法規限制，市府無法給予超過兩倍的獎勵容積，一坪換一坪的期待，對於實施者整合，確有困難。

基地受計畫道路切割建築規劃不易
本案為跨街廓單元，範圍內包含計畫道路重陽路504巷，西區基地因鄰案已建築完成，且受限於基地形狀，建築基地深度不足，以致容積無法有效利用，且無法設置平面停車位；為提高建築配置合理性及停車效率，故藉由細部計畫變更，將重陽路504巷南段路型微調向右移往東側，增加西區基地面積，以利西區基地發開，計畫道路移設後，為維持8米計畫道路服務水準，住宅面積減少41.37平方公尺，此部分變更經都市計畫委員會審議通過，且決議為保障地主既有權益，同意道路移設前後總法定容積不變，但不得作為相關容積獎勵之基數。

節能減碳、友善的優質社區
本案更新後規劃興建東西兩區住宅大樓，東區為A、B棟地上 24 層地下 6層鋼筋混凝土造建物，西區為C、D棟地上 14、12層地下4層鋼筋混凝土造建物，建物量體以現代簡約風格設計，搭配深窗創造豐富之陰影及立面形式，塑造安全穩固、靜謐的意象，形塑優質住宅社區。此外，建物採黃金級綠建築設計，考量風環境、增加綠覆率、降低開挖率、水撲滿設置…等，並加強都市防災機能（減少逕流量、提供雨水儲集滲透槽）及提供合適規模住宅與老人住宅。在開放空間部分考量與周圍環境串聯，沿街皆留設無遮簷人行步道（三重路側留設6公尺以上、重陽路504巷留設4公尺以上），並考量人行及自行車道共道設計…等，預計於今年（2017）年4月核定公告，後續將再進行權利變換計畫申請報核程序。

更新後建築環境模擬

計畫內容摘要
案名	臺北市南港區南港段一小段522地號等45筆土地都市更新事業計畫
基地位置	南港區三重路以西，重陽路以南，園區街58巷以東，三重路41巷以北所圍街廓內（南港經貿園區特定專用區中之R13街廓內）
實施者	筑丰興業股份有限公司
基地面積	6,313.62㎡
使用分區	住宅區(特) (建蔽率45%、容積率225%)
更新前	產權：私有土地6,060.62㎡公有土地253.00㎡
	所有權人：私有土地201人，公有土地1人
	合法建築物均為私有，共 170戶（均為五層樓建物），178人
更新後	用途：住宅社區大樓 (更新後總戶數為284戶，其中店鋪18戶）
	實設建蔽率： A基地43.07% / B基地44%
	實設容積率： A基地503.31% / B基地348.25%
	更新獎勵容積：5,933.84 ㎡(48.26%)
	老舊公寓專案增額容積獎勵：6,023.10 ㎡(48.99%)
	允建容積：24,344.92 ㎡
	總樓地板面積：A基地32,992.27㎡ B基地13,795.62㎡
	構造樓層： A基地-RC，地上24層/地下6層 B基地-RC，地上14、12層/地下4層
	停車位數： A基地-汽車：219輛，機車：213輛 B基地-汽車：92輛，機車：84輛
	總戶數： A基地-住宅：172戶，店鋪：9戶 B基地-住宅：94戶，店鋪：9戶
實施方式	權利變換
都市更新規劃	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	元宏聯合建築師事務所

更新事業推動歷程
2002.07.12	擬訂南港經貿園區特定專用區R十三街廓細部計畫案(公告R十三街廓為都市更新地區)
2005.07.11	事業概要公聽會
2005.07.14	申請事業概要
2010.04.23	事業概要核准
2012.04.17	自辦事業計畫公聽會
2012.04.20	事業計畫申請報核
2013.09.18 ~2013.10.17	事業計畫公開展覽期間
2013.10.08	公辦事業計畫公聽會
2013.12.06	召開幹事會
2014.11.13	召開聽證
2014.11.24	召開第一次審議會
2015.09.14	召開第二次審議會
2016.05.30	召開第三次審議會
預定2017.04	事業計畫核定