本基金會協助大陸建設打造首座飯店寓邸

亞洲信託大樓位在臺北市南京東路與松江路交會處，周邊商業大樓林立，多屬住商混合使用，自2014年捷運松山線通車後，基地緊鄰的松江南京站已成為中和新蘆線與松山新店線交會與轉乘重要的捷運站，往來人潮眾多。

亞州信託大樓基地三面臨路，面積約1,712㎡，屬於商三特(原商2、住3)，屋齡超過45年，原為菲律賓華僑亞世集團創辦人所興建，經歷台灣本土金融風暴爆發後房市崩跌，由本都更案實施者大陸建設在2010年價購取得，2012年委託本基金會辦理自劃更新單元申請核准，旋即同（2012）年6月申請都市更新事業計畫報核，歷經1次專案會議、5次都市更新審議會，於2017年10月事業計畫核定，並於今(2021)年8月30日取得使用執照。

更新後建物現況
 
基地位置圖/更新前為亞洲信託大樓

打造精品住宅與飯店結合代表作

本案打造臺北市首座飯店式寓邸，環視全球各地皆可見五星級飯店與建設集團越界合作，國際飯店公寓儼然已成一股新潮流。「琢豐」更新後規劃為地上24層、地下6層純鋼骨構造大樓，1至9樓為飯店、10樓以上為精品住宅，而住宅戶亦可使用飯店之公設，如健身房及游泳池等。

外觀造型上，考量建築物位於南京東路、松江路交叉口，對都市景觀有不可或缺的重要性，因此建築師捨棄傳統石材笨重龐大的壓迫感，採用帷幕牆系統，傳達現代感，立面則以及跳躍間隔之虛實予以活潑化，建築主體以暖色系石材，搭配微反射玻璃，以表現出現代輕巧又不失穩重的建築量體，夜間照明以暖色調的色溫使建物呈現出優雅私密的生活空間。另外，配合周邊建物與公有人行道系統，建物退縮留設人行步道，路口規劃停等空間，並進一步結合夜間照明設計，提升夜間行人通過之舒適性與安全感。
 
退縮留設人行步道

事業計畫核定歷時5年 核心議題引發市府審議原則檢討
亞洲信託大樓都更案屬於單一產權100%同意的自地自建案，但審議過程經數年才獲核定，主要原因是本案面臨商業區做住宅使用及單一產權更新公益性貢獻二項議題，致使審議過程一波三折，同時影響更新審議原則後續之討論。

議題一：商業區是否可以做住宅使用?
「琢豐」位於商業區，進入都更審議時，審議會曾提出強烈質疑，認為以商業區之高容積率供住宅使用並不符公平正義原則，又以商業區開發住宅為主不符合都市計畫精神等等因素，要求實施者須自行檢討，須大幅提高商業使用面積。但實施者在苦無明確住商比例規範下，只能重新調整建築設計與產品規劃，並一次次於審議中提出具體方案與審議會溝通，最終實施者自行提高商業使用並改以飯店結合住宅的產品獲得認同。
 

議題二：單一產權所有權人更新的公益性?
實施者大陸建設為單一所有權人，於審議後期，部分委員提出單一主無須經過土地整合其更新難度低，實施者爭取容積獎勵，應有公益性的主張，經過審議會充分討論後，最後決議就本案容積獎勵部分減損。本案在建築設計與鄰近地區相互調和的獎勵項目上僅爭取到1%的獎勵值，然而該議題後續也引發市府針對產權單純、由企業代表的自辦都更案制定出四大審查原則，包括「充分考量周邊交通系統、加強都市防災機能自然永續節能減碳、提供地區性公益回饋、及推動友善無障礙空間」等，要求申請人需補充上述相關規劃內容後，才能續行審議程序。

亞洲信託大樓都更案在2017年10月事業計畫核定，後因建管處辦理建照抽查，要求本案係為都市更新案件，其核准內容應於核准建照執照變更設計後六個月內向都市更新處洽辦變更事宜，故於次(2018)年5月辦理簡易變更事業計畫。本案變更費用皆由實施者自行負擔，審議過程順利，變更事業計畫於2019年核定。歷經5年施工期間，在今(2021)年8月完工順利取得使用執照。

更新後建物現況圖

結語
亞洲信託大樓都更案—「琢豐」一路走來，頗受各界關注，除了因為基地位置位居臺北市重要的幹道節點，其審議決議方向將深深影響爾後類似都更案之規劃方向。本案雖審議過程複雜且冗長，但經過實施者與各單位的努力，終究圓滿核定賦予松江南京路口全新的風貌。

(本文原載於都市更新簡訊第91期)