本基金會協助中國開發推動五福商業大樓改建
高雄市五福三路上五福商業大樓，一樓為土地銀行中山分行，因大樓建物外觀老舊剝落，影響市容及公共安全，建物結構、機電及消防等設備老舊、安全堪慮，加上現況空間部分多已閒置無法使用，僅地面層仍為銀行使用，希望藉由都市更新進行改建。

五福商業大樓基地鄰近大立百貨、漢神百貨，並可連結新崛江商圈，也鄰近捷運站、中央公園及高雄女中等公共設施，交通便捷且生活機能完善，是高雄市早期繁華商圈，商業活動興盛，但近期隨著地方商圈變化，加上建築物逐漸老舊，有迫切更新的需求。
 
更新後建物模擬圖/基地位置圖

所有權人自行出資參與更新
更新單元面積1,108㎡，屬於第五種商業區，土地、建物皆為私人所有；範圍內共三棟建物，其中五福商業大樓於1984年興建完成，大樓內規劃有餐飲、娛樂等產業進駐，地面層為土地銀行中山分行。

所有權人們過去曾多次修繕建築物，但效益有限，且大樓使用情形每況愈下，故所有權人希望藉由都市更新改建，根本改善大樓使用情形，提升地方防救災功能、改善市容環境。

所有權人於2013年取得事業概要核准，後考量基地完整性擴大單元範圍，且部分所有權人擬自行出資相關興建費用，加上公股銀行參與其中，故委託中國開發資產管理股份有限公司擔任實施者，並委託本基金會協助辦理都市更新。

更新前

綜合考量所有權人需求期達多贏局面
考量銀行原使用面積與動線下，實施者與所有權人多次協商下，不以爭取大量容積為前提，而以滿足銀行更新後使用空間需求；協調其他原一樓所有權人分配意願，綜合考量同時滿足住宅與地面層銀行商業之使用需求與介面處理，折衷謀取各所有權人最大權益。確認取得多數同意比率後，於2017年12月申請事業及權利變換計畫報核。

審議過程中本基金會協助實施者持續與地主溝通，包括:建築規劃設計、分配與所有權人間權益等內容進行釐清與協調，費時三年多；另配合都市更新辦理，市府及實施者促成所有權人捐贈計畫道路，期盼藉此呼應政府更新政策，推動銀行資產更新活化，改善環境帶動地方發展，達到多贏的局面。本案事業計畫及權利變換計畫終於在2021年6月經市府核定公告。

規劃安全舒適之都市空間品質
五福商業大樓更新後規劃興建地上29層地下6層之住商混合大樓，低樓層規劃為金融業使用，樓上層為集合住宅使用為主。
為連結五福三路沿街人行動線，於五福三路側退縮留設步行空間，並結合公有人行道共同形塑為一都市活動節點，同時輔以植栽綠化與鋪面營造都市空間；於建築量體規劃上，地上三層全面退縮，提升其通風採光效果，營造舒適的都市空間品質，並維持與周邊地區之友善關係。

引入「高雄厝」設計概念 提升都市環境品質
更新後強化建築物結構與耐震強度，提高地方防救災機能與公共安全，亦引入高雄厝之環境永續、反映在地自明性與居住健康等設計理念，考量在地日照時數較長之特性，設置景觀陽臺，並於室內空間應用通用化設計，加上屋頂綠化與導風版等設計，增加隔熱、節能與通風等效果，提升地方環境品質，呼應高雄市永續發展環境政策。

結語
本案位處高雄市重要幹道上，周邊生活機能完善，惟現況建物老舊且有公共危險之疑慮，故於所有權人們殷切期盼下，選擇透過都市更新改善現況老舊窳陋之情形，強化結構安全與防救災機能；完善規劃商業空間，促進公股銀行資產活化；引入高雄厝設計，增加通風、日照、採光與環境綠化，有效提升環境品質。

本案為所有權人們自行發起之都市更新案，雖耗費多時但終於順利核定，期盼本案能作為高雄市自力更新推動的契機，成為高雄市自力更新之示範案例。

 

(本文原載於都市更新簡訊第91期)