本基金會協助聯勤建設辦理老舊四樓公寓改建

臺北市私立東方高級工商職業學校西側，敦化南路二段、信義路四段、安和路二段、敦化南路二段63巷所圍街廓東側，緊鄰3棟屋齡逾40年以上之4層樓公寓，外觀已老舊窳陋，無停車位及電梯設備，耐震設計與現行規範有所差距，不利高齡者使用，實有改善居住生活品質、促進土地在發展利用之必要。在實施者聯勤建設與本基金會協助下，在2018年9月申請事業計畫及權利換計畫報核，並於今（2021）年9月事業計畫及權利變換計畫核定公告。

更新後建物模擬圖

基地位置圖

更新前現況

單元小無法合併開發 開闢道路增加公益性
以往△F5-1實際核給額度是由都市更新及爭議處理審議會討論後決議，因此量體無法明確，不利於地主整合，本案於2018年9月申請事業計畫及權利變換計畫報核，剛好趕上適用臺北市政府當時修正的「臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準」，將△F5-1改為量化檢討，申請獎勵採檢核表方式，由建築師檢討簽證。由於基地東側為學校用地，另三面臨路，受限於東方工商無合併更新意願，街廓內剩餘可興建土地面積僅881㎡，可劃定之單元面積相當小。為了增加本案都市更新公益性，在申請劃定更新單元審議時，經都市更新審議會決議，將北側未開闢私有道路用地242、243地號土地納入更新單元範圍內並協助開闢。

因此，本案更新單元範圍調整為10筆土地，面積為913㎡，包含第三種住宅區及道路用地，其中 3筆為國有地，持分面積為約189㎡（20.7%），管理機關為財政部國有財產署與國防部政治作戰局，合法建物則全為私有。2018年8月更新單元劃定公告，旋即同(2018)年9月辦理事業計畫及權利變換計畫送件作業。


申請△F5-1量化政策獎勵上限增加穩定度

實施者積極爭取△F5-1獎勵，針對「建築設計」、「無障礙環境」、「都市防災」、「智慧建築」進行細項評定後進行設計，送經都市更新處及幹事及權變小組審查確認後，交付都更審議會決議；有明確容積獎勵給予的要件，增加本案穩定度。在確定本案可申請獎勵達上限50%的情況下，與地主洽談都更條件，更有利於本案四層樓老舊公寓更新之推動。本案事業計畫及權利變換計畫在今(2021)年2月審議會審議通過、9月9日核定公告。

營造舒適人行空間、智慧耐震新社區大樓
本案更新後將規劃興建1棟地上11層、地下3層之SRC鋼骨鋼筋混凝土造建築，應用「綠建築銀級」與「智慧建築黃金級」等設計理念，顧及各居室通風採光外，更加入環境綠化、基地保水及節能減碳等相關規劃，同時考量規劃無障礙設施及耐震能力提升，強化都市防災機能。

1層沿街設置店鋪單元，以延續原本商業活動及為後續社區服務，2至11層則規劃為集合住宅單元。由於更新前建物老舊無停車空間，無法符合都市應有之機能，更新後大樓將內化處理停車需求，規劃一戶一車位，避免造成周邊停車衝擊，營造舒適友善之居住環境品質。
 

由於基地三面臨路，更新後沿街退縮2至6公尺之無遮簷人行道，並搭配消防救災空間與出入動線整體規劃，強化地方防救災機能，配合植栽綠化、防滑鋪面與街道家具設計等進行整體規劃。

另外，更新後建築物與鄰棟保持適當距離，以維護其通風採光機能，建物量體以現代簡約風格搭配設計，利用現代建築框架的概念，考慮長寬美感的比例與戶外之陽台結合，展現量體的層次，搭配深窗創造豐富之陰影及立面形式，塑造安全穩固、靜謐的意象，形塑優質住宅社區。

西南向透視圖

西北向透視圖
 

未取得地主百分百同意實施者持續努力
本案依法令程序進行都市更新程序，經過幹事及權變小組、審議會審議通過並順利核定，比較遺憾的是，目前仍有地主尚未同意，實施者在2018年推動至今三年多過程中，持續與不同意地主溝通協調，希望可以取得共識。無奈地主對於相關事宜皆拒絕溝通，不願意參與說明會、公聽會、聽證等相關會議。對此，實施者仍持續努力溝通協調，希望將事業計畫及權利變換計畫核定內容傳達給每位所有權人，並取得每位所有權人的同意，讓本案賡續順利進行拆屋、興建等建管程序，儘早讓所有權人入住。
 

 

 
 
(本文原載於都市更新簡訊第91期)