更新地區公告超過20年 產權複雜 都更難推
本案更新單元所在街廓，鄰近南京西路中山站商圈，但單元內均為屋齡30年以上之老舊平房，屋況頹圮老舊，巷道狹小，確實有其更新之必要性，所以臺北市政府於2000年6月26日將本地區公告劃定為「中山區捷運中山站東側更新地區」，期盼以都市更新推動老舊建物更新。

更新地區劃定後，曾有多間建設公司打算推動更新重建作業，但因更新地區內所有權人眾多、產權複雜，整合相當不易，所以在更新地區劃定後多年一直沒有更新事業整合成功。2015年益豐建設進場推動更新事業，推動初期原先擬在更新地區同步開發三處更新單元，惟因產權過於複雜，整合進度一度停擺，但是在益豐建設堅持下，最終完成其中一塊更新單元的更新事業。

本案更新單元面積985平方公尺，屬於商三、道路用地，雖然基地面積不到1,000平方公尺，但本案事業及權利變換計畫報核時，土地所有權人數達49位，還有6棟占有他人土地舊違章建築戶。這些地主產權持分狀況複雜，許多土地均未辦繼承，還有公同共有，加上舊違章建築戶的問題，使得意見整合相當不易。

本案實施者益豐建設經過多年來的努力，持續與住戶溝通協調，取得更新單元內九成土地所有權人同意，也與全數舊違章建築戶達成協議，其餘不到1成之不能參與分配的土地所有權人，亦得到妥善的安排。

基地位置圖

更新前現況

益豐建設 丹棠開發攜手克服困難

本案在2016年3月正式申請事業計畫及權利變換計畫報核，因基地面積小於1,000平方公尺，爰於6月先行於都更審議會進行範圍確認，確認後於11月公開展覽30天；審議過程中，因建築量體變動，於2020年第二次公開展覽；全案事業計畫及權利變換計畫終在今(2021)年8月核定公告。
 

另外，在佔有他人舊違章建築物認定上還有一段插曲。本案事業及權利變換計畫審議通過後、申請核定作業時，因部分佔有他人舊違章建築物門牌老舊，相關舉證文件取得困難，丹棠開發協助益豐建設邀集都市更新處各單位共同協商解決之道，最後都市更新處協助發函給水電事業相關單位，取得證明文件，遂使本案順利完成核定公告作業。

解決人車爭道問題 退縮留設人行步道 與捷運綠廊相互呼應
本案更新單元屬細長型的建築基地，如何在滿足地主空間需求原則下，又要兼顧與周邊環境協調融和與都市更新的公益性，實為本案建築規劃上的一大挑戰。

本案實施者委託大壯建築師事務所進行建築規劃作業，在狹小建築基地範圍內，不但規劃出符合地主需求兩房兩廳的空間設計，且於一樓退縮留設人行空間，顧及公私領域需求的平衡。

此外，本案也協助開闢更新單元東側未開闢計畫道路，更新後將可連接南側巷道，期盼藉此提供未來更新後人行步道之帶狀開放空間；本案協助興闢未開闢計畫道路，可改善該區域多年來老舊狹小擁擠之都市紋理。

退縮人行步道

全區配置圖

銀級綠建築 友善地區環境
考量基地臨路寬度狹窄，本案設計理念以退縮設計、規劃適當樓層高度以為因應；更新後將興建一棟上11層、地下2層之銀級綠建築住商大樓，總戶數61戶。除了住宅使用外，低樓層規劃做零售商業使用，以延續周邊商業發展，並透過自然色彩，將更新後建築物融入周邊環境而不突兀。

本案從2000年公告劃定更新地區至今，經過近20年的都更整合，其中一更新單元終於有所成果，其事業計畫及權利變換計畫在今（2021）年8月核定公告，全案預計於2024年完工。