九二一震災自民國八十八年發生至今已超過兩年半，再過四個月即將邁入第三年。雖然行政院重建委員會宣稱已完成重建進度的百分之九十七，但是社區重建，特別是集合住宅重建，仍然罕有完成者。

都市更新係於民國八十七年底才通過，對於這套新的制度縣市政府、規劃團隊均不熟悉的前提之下，公私部門都經歷了相當艱苦的學習過程。台中縣在重建方面的過程相當值得肯定，但是仍有相當遠的路要走。

本基金會從九二一震災後就不斷深入參與社區更新重建的規劃、政策研擬、輔導及講習工作，從這些經驗中，我們看到若干造成更新重建無法推展之原因，希望能夠從專業的立場建議台中縣政府及相關單位因應之道。在各受災縣市中，雖然台中縣受災屬最為嚴重，但在集合住宅重建可算是各受災縣市中最有表現。至91.4.25止台中縣的更新重建速度中有4棟已取得建照，而「東勢名流藝術世家」及「霧峰太子吉第」已動工興建中。完成公告實施的社區有5棟。目前已進入審議階段的社區則有7棟。而更新事業計畫及權利變換計畫已送縣府的則有4棟，正待提送審議委員會。已完成更新會成立正在研擬事業計畫及權利變換計畫的社區則多達22棟，僅完成籌組的社區僅7棟。整體而言，受災社區的進度以成立更新會正在努力協調規劃者為最多，一半以上受災社區未能完成事業計畫與權利變換計畫。

重建期程過久，重建期望降低。造成期程太久的原因非常多，最為明顯的是部份居民不耐久等已重購新宅。大部份社區居民願意參與重建分配急遽降低至五成左右。然而不論任何原因造成重建緩慢，時間本身就是最大的障礙。
持平而論，相較於日本阪神大地震的重建經驗，二年半的規劃等候期並不算太久，阪神地震中受損的集合住宅重建時程是五年左右。不過，由於中部地區住宅市場低彌，餘屋相對較多，又有中央銀行提供的三百五十萬低利貸款，重購實在比重建容易得多。

政府災後重建政策原地更新重建與新社區開發相互矛盾，造成部份居民觀望，使原地重建意願降低。例如東勢新社區開發造成「龍之居大樓」參與意願由八成的事業計畫同意比例，降至三成的申請分配房地意願；又如霧峰新社區開發，造成「巨匠皇宮大樓」、
「省府寶座大樓」等社區居民參與重建意願低落，時程延宕一年多，「富家江山大樓」則甚至已回天乏術完全無重建意願。
中部地區的住宅市場在地震之前就已經供過於求，以現實需求而言根本不必興闢新社區。許多社區在重建規劃中，不但沒有使用到都市更新的容積獎勵，甚至還減少興建戶數減少容積。最戲劇化的例子就是大里市的台中王朝社區，其重建規劃方案減戶超過一半以上，將集合住宅大樓改為透天式住宅社區。
 

部份金融機構舊貸承受意願低，造成居民負擔過重，而辦理舊貸承受亦須一次繳納原積欠之利息，造成居民負擔。大多數社區居民的舊貸款協議承受或利息補貼至今尚未解決。大多數銀行對辦理重建貸款之意願不足，因此辦理態度消極，時程拖延。目前僅東勢名流藝術世家已簽定聯貸合約，但因土地銀行不願依照合約撥款，聯貸合約形同廢紙，對各社區的重建造成嚴重的打擊。行政院重委會原希望透過無息融資解決此一棘手的重建貸款問題，但目前提出的部份補助與協助重建經費措施重建融資撥貸作業要點徒具型式，限制嚴苛，並未針對社區更新重建過程中各種狀況對症下藥，造成大多數的社區居民毫無申請意願，實際上無法執行。
 

協助社區之規劃團隊專業程度良莠不齊，所擬重建計畫或違法或不可行，誤導社區重建方向，反覆修正錯誤，造成時程延誤。本基金會在過去兩年中與台中縣政府、九二一基金會、營建署在災區合作舉辦過二十場以上各種深淺程度的都市更新講習，但是真正認真學習的專業者卻非常少。為了解決此一問題，九二一基金會與本基金會特別甄選出四位受過深入訓練的輔導員深入協助各社區，但部分社區及其規劃單位因故對輔導員排斥，使輔導員無法完全發揮專業補救的功能。
 

縣市政府審議亦值得檢討。大部分的行政人員缺乏足夠的專業知識及經驗，工作繁重，往往只能做到要件形式審查。而都市更新審議委員會每次審議的時間都相當倉促，委員對於法令及計畫內容亦缺乏深入了解，往往無法善盡把關之責。即使核定之計畫不見得能夠執行。另因部份行政人員作業不熟悉，造成審查時程之延宕，重建時程拖愈久，重建可行性愈低。

新社區開發與更新重建的矛盾，不僅造成社區原地重建困難，同時會增加未來政府及九二一基金會處理原社區基地、金融、新社區餘屋等相關問題之成本。因此要提高住宅社區居民重建意願，興闢新社區的政策必須完全停止。

建議整合鄰近幾個同意比例低於百分之五十之無法重建社區，以政府當實施者，做跨區之都市更新，將願意重建者，整合至一個社區，其餘作為公共設施，或養地未來再行開發。
以政府為實施者，依據都市更新條例第九條可不須取得所有權人之同意書，並可有效減低餘屋量，並加速重建時程。

加強規劃團隊之輔導，強化重建計畫品質，並加強府內及委員會審議品質，縮短審查時程，並避免核定之計畫無法執行。縣政府特別應當善用都市更新條例第十六條之規定，委託專業團體或機構協助作技術性之諮商，以補足府內專業人員不足之問題。

目前九二一基金會已經推出針對集合住宅社區更新重建所需的完整方案：築巢專案之臨門方案。九二一基金會以五十億資金投入，以解決重建資金取得之問題。縣市政府可將捐款交由九二一基金會統籌運用，以擴大基金總量，協助更多的社區在最短的期間進行重建工作。九二一基金會在執行臨門方案時，也須要縣市主管機關積極配合對於事業計畫及權利變換計畫詳加把關，並迅速通過才能整合產生重建之成果。