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都市更新條例修法方向之建議
『都市更新條例』於八十七年十一月十一日公佈，業經三年多實施經驗，本基金會從實際推動經驗中，建議進行本條例應局部檢討修正。以下針對建議修正條文重點說明之：
一、增訂『重大災害地區之都市更新』專章
整體而言都市更新法令體系尚稱完備，對於九二一地震災區之社區重建有重大的貢獻，目前全國已經有六十餘件案件正在依本法提出案件申請或正在執行之中，惟本法主要是規範平時都市更新之事項，對於災後重建所強調之時效與程序簡化上有所不足。雖目前有「九二一震災重建暫行條例」可以依循，然其僅有五年期限之適用，且需要都市更新體制進行重建之情況尚不只九二一震災，可能還包括火災、幅射屋、海沙屋、工程災變等各種情況。因此宜在本法中增訂『重大災害地區之都市更新』專章，以延續九二一重建之工作及廣泛運用於各種災害之重建。修定條文中應包括：
（一）增訂『更新地區』劃定程序之簡化。
（二）增訂『更新單元』劃定標準之簡化。
（三）增訂更新同意門檻之降低及都市更新會決議之同意比例門檻。
（四）增訂更新單元內全體土地及合法建築物所有權人之同意者，得免舉辦公開展覽及公聽會之條文。
（五）增訂震損集合住宅更新重建時，得以合併數處受災社區辦理，以減低政府所需投入之資金，並避免製造過多空屋。
（六）增訂災區之合法建築物，依原建蔽、原容積率興建之法源。
二、強化都市更新『專責機構』機制之建立
目前都市更新面臨的主要問題不在於獎勵不足，而是政府的主動性不足，沒有推動更新事業的專責機構。所以未來如果要修改法令，應該強化各縣市政府及中央政府都市更新專責機構之建立。因此建議修正下列條文：
（一）修正條例第17條，中央也能為實施都市更新事業而設置專責機構，以求重大更新案之推動能順利進行；並明定專責機構之組織準則由中央主管機關定之，以利都市更新更新工作之推動
（二）且增訂第17條之一引入稅金增額融資制度(TIF， Tax Increment Financing)的制度，讓都市更新專責機構可以發行稅金增額債劵，以未來增加之稅收作為擔保發行債券募集資金。容積獎勵並非萬靈丹，在容積沒有不很高的價值的地方，更高的容積代表只是更高的風險。為利於衰敗地區推動都市更新，並讓各縣市政府可以在財政資源有限之情況下籌資改善舊市區公共設施，應引入此一廣泛運用於美國各都市之重要籌資工具。
三、禁止事項之修正
（一）修訂條例第24條，原條文為更新地區劃定後必要時主管機關可公佈禁限建，實務上非必要，修訂為更新地區劃定、都市更新計畫發布實施或更新事業概要核准後之禁限建，以利都市更新事業計畫之擬定規劃。
（二）修訂第33條，權利變換實施過程之公告禁止事項，為避免縣市政府得以規避公告義務，造成實施者執行之困擾，修正為實施者需要時得向主管機關申請公告禁止事項，以利更新之推動。
四、權利變換技術性問題之修正
（一）修訂第30條，權利變換範圍內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地，由範圍內之公有土地優先抵充，以鼓勵更新之實施，且公共設施之共同負擔必要時所有權人能以現金繳納之。
（二）修訂第31條，原條文中何謂不願參與者之認定不很明確，執行時常有爭議，因此明定所謂不願參與者係指土地及合法建物所有權人未出具都市更新事業計畫同意書者，或於擬定權利變換計畫期間實施者調查參與意願未表明參與意願者，以玆明確；且明定現金補償，應由實施者於權利變換計畫核定之日起三個月內通知應補償人領取。
（三）增訂第31條之一，參考營建署相關協調會之會議紀錄，增訂現金補償應以更新前價值補償，且該現金補償應扣除應繳納之土地增值稅及其他計算標準，以玆明確。
（四）增訂第31條之二，本條例對於權利變換計畫並未要求參與者出具同意書，但要求實施者應作參與意願調查，因此該調查於立法原意類似同意書，應予正式化明訂權利變換參與意願調查程序、方式及表達之期限，且於條文中明確載明參與分配意願逾期未表達者，視為不願參與分配，以利權利變換計算。
（五）修訂第35條，明訂權利變換生效之日期於權利變換計畫核定公告後。
（六）修訂第40條，對於實施者代為清償或回贖前後之協調與塗銷，以及權利變換範圍內已於更新前辦峻限制登記之土地及建築物，於權利變換後分配土地及建築物時應如何登載，及實施權利變換未受土地及建築物分配者，或不願參與分配者其原設定之限制登記能否由實施者在不超過原土地及建築物所有權人應得補償之數額內協調處理等，均無明確之規範，執行上易生爭端。為避免權利變換範圍內限制登記之土地及建築物，成為都市更新之障礙，特提此建議解決原土地及建築物抵押權債務或限制登記衍生之問題。參考「平均地權條例施行細則」第92條、「市地重劃實施辦法」第52條及「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」第36條修訂本條文。
（七）修訂第43條，權利變換後結果之登記，其程序會因實施者為公部門或私部門而有所不同。權利變換後結果之登記方式參考「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」明訂權利變換後土地登記辦理方式與程序增列，以配合地政機關之登記習慣。
五、中央主管機關主動性之補充
（一）中央主管機關依第9條第二項規定辦理時，得依第16條第一項規定，設立都市更新審議委員會辦理審議及調處之都市更新相關事宜。
（二）中央主管機關也需設置都市更新基金，此都市更新基金之運用應有別於地方政府設置都市更新基金之目的，平時為推動都市更新或支援地方推動都市更新事業提供低利融資之用，緊急或重大事故發生時，中央主管機關認為有必要時，也能逕為運用。
六、公寓大廈之整建維護
修訂更新地區內公寓大廈可由管理委員會為實施者，依都市更新條例規定程序辦理都市更新事業，使公寓大廈之整建、維護能享有都市更新條例所賦予之獎助。
(本文原載於都市更新簡訊第15期)
一、增訂『重大災害地區之都市更新』專章
整體而言都市更新法令體系尚稱完備，對於九二一地震災區之社區重建有重大的貢獻，目前全國已經有六十餘件案件正在依本法提出案件申請或正在執行之中，惟本法主要是規範平時都市更新之事項，對於災後重建所強調之時效與程序簡化上有所不足。雖目前有「九二一震災重建暫行條例」可以依循，然其僅有五年期限之適用，且需要都市更新體制進行重建之情況尚不只九二一震災，可能還包括火災、幅射屋、海沙屋、工程災變等各種情況。因此宜在本法中增訂『重大災害地區之都市更新』專章，以延續九二一重建之工作及廣泛運用於各種災害之重建。修定條文中應包括：
（一）增訂『更新地區』劃定程序之簡化。
（二）增訂『更新單元』劃定標準之簡化。
（三）增訂更新同意門檻之降低及都市更新會決議之同意比例門檻。
（四）增訂更新單元內全體土地及合法建築物所有權人之同意者，得免舉辦公開展覽及公聽會之條文。
（五）增訂震損集合住宅更新重建時，得以合併數處受災社區辦理，以減低政府所需投入之資金，並避免製造過多空屋。
（六）增訂災區之合法建築物，依原建蔽、原容積率興建之法源。
二、強化都市更新『專責機構』機制之建立
目前都市更新面臨的主要問題不在於獎勵不足，而是政府的主動性不足，沒有推動更新事業的專責機構。所以未來如果要修改法令，應該強化各縣市政府及中央政府都市更新專責機構之建立。因此建議修正下列條文：
（一）修正條例第17條，中央也能為實施都市更新事業而設置專責機構，以求重大更新案之推動能順利進行；並明定專責機構之組織準則由中央主管機關定之，以利都市更新更新工作之推動
（二）且增訂第17條之一引入稅金增額融資制度(TIF， Tax Increment Financing)的制度，讓都市更新專責機構可以發行稅金增額債劵，以未來增加之稅收作為擔保發行債券募集資金。容積獎勵並非萬靈丹，在容積沒有不很高的價值的地方，更高的容積代表只是更高的風險。為利於衰敗地區推動都市更新，並讓各縣市政府可以在財政資源有限之情況下籌資改善舊市區公共設施，應引入此一廣泛運用於美國各都市之重要籌資工具。
三、禁止事項之修正
（一）修訂條例第24條，原條文為更新地區劃定後必要時主管機關可公佈禁限建，實務上非必要，修訂為更新地區劃定、都市更新計畫發布實施或更新事業概要核准後之禁限建，以利都市更新事業計畫之擬定規劃。
（二）修訂第33條，權利變換實施過程之公告禁止事項，為避免縣市政府得以規避公告義務，造成實施者執行之困擾，修正為實施者需要時得向主管機關申請公告禁止事項，以利更新之推動。
四、權利變換技術性問題之修正
（一）修訂第30條，權利變換範圍內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地，由範圍內之公有土地優先抵充，以鼓勵更新之實施，且公共設施之共同負擔必要時所有權人能以現金繳納之。
（二）修訂第31條，原條文中何謂不願參與者之認定不很明確，執行時常有爭議，因此明定所謂不願參與者係指土地及合法建物所有權人未出具都市更新事業計畫同意書者，或於擬定權利變換計畫期間實施者調查參與意願未表明參與意願者，以玆明確；且明定現金補償，應由實施者於權利變換計畫核定之日起三個月內通知應補償人領取。
（三）增訂第31條之一，參考營建署相關協調會之會議紀錄，增訂現金補償應以更新前價值補償，且該現金補償應扣除應繳納之土地增值稅及其他計算標準，以玆明確。
（四）增訂第31條之二，本條例對於權利變換計畫並未要求參與者出具同意書，但要求實施者應作參與意願調查，因此該調查於立法原意類似同意書，應予正式化明訂權利變換參與意願調查程序、方式及表達之期限，且於條文中明確載明參與分配意願逾期未表達者，視為不願參與分配，以利權利變換計算。
（五）修訂第35條，明訂權利變換生效之日期於權利變換計畫核定公告後。
（六）修訂第40條，對於實施者代為清償或回贖前後之協調與塗銷，以及權利變換範圍內已於更新前辦峻限制登記之土地及建築物，於權利變換後分配土地及建築物時應如何登載，及實施權利變換未受土地及建築物分配者，或不願參與分配者其原設定之限制登記能否由實施者在不超過原土地及建築物所有權人應得補償之數額內協調處理等，均無明確之規範，執行上易生爭端。為避免權利變換範圍內限制登記之土地及建築物，成為都市更新之障礙，特提此建議解決原土地及建築物抵押權債務或限制登記衍生之問題。參考「平均地權條例施行細則」第92條、「市地重劃實施辦法」第52條及「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」第36條修訂本條文。
（七）修訂第43條，權利變換後結果之登記，其程序會因實施者為公部門或私部門而有所不同。權利變換後結果之登記方式參考「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」明訂權利變換後土地登記辦理方式與程序增列，以配合地政機關之登記習慣。
五、中央主管機關主動性之補充
（一）中央主管機關依第9條第二項規定辦理時，得依第16條第一項規定，設立都市更新審議委員會辦理審議及調處之都市更新相關事宜。
（二）中央主管機關也需設置都市更新基金，此都市更新基金之運用應有別於地方政府設置都市更新基金之目的，平時為推動都市更新或支援地方推動都市更新事業提供低利融資之用，緊急或重大事故發生時，中央主管機關認為有必要時，也能逕為運用。
六、公寓大廈之整建維護
修訂更新地區內公寓大廈可由管理委員會為實施者，依都市更新條例規定程序辦理都市更新事業，使公寓大廈之整建、維護能享有都市更新條例所賦予之獎助。
(本文原載於都市更新簡訊第15期)
