本基金會協助聯勤建設推動更新重建

7年整合擴大範圍 100％同意168專案
本更新單元面積2,271㎡（約687坪），屬於第三種商業區，所有權人數共40人，產權皆為私有。基地內約有4棟合法建築物及6棟未辦理建物所有權第一次登記之房屋，為1962年至1995年所興建，除1棟5層樓公寓屋齡逾25年，其餘2層樓建物，平均屋齡均已超過50年。更新前現況多作住宅使用，部分一樓作商業使用。


2013年由聯勤建設委託本基金會辦理事業及權變計畫，啟動都市更新事業。經實施者聯勤建設多年努力付出，擬擴大範圍納入東側5筆鄰地共同辦理更新事業，爰於2016年10月第256次都市更新及爭議處理審議會，同意擴大範圍，重新辦理第二次公開展覽，賡續進行後續審議程序，並於2019年10月取得100％同意，申請轉軌為168專案，加速審議進程。

本案所有權人人數雖不算多，但規劃上要整合原住戶店舖、辦公室、餐廳及住宅需求，面臨更新後大樓型態、門廳及出入口規劃、開放空間留設、建築物立面外觀、使用動線規劃以及更新後分配位置等問題，實施者聯勤建設歷經長期溝通整合後終於達成共識，規劃一棟一、二層樓作一般零售業及餐廳，三至六層樓作一般事務所，八層樓以上作為住宅之住商混合大樓，以滿足全體所有權人需求。
 範圍內多為都市土地低度利用之2層樓加強磚造老舊建物

聯勤建設與本基金會共同面對多次審議

本案雖為168專案，惟於第一次審議會有所有權人表示意見，希望委員為權利變換分配把關，審議會決議本案應重回聽證程序，爰於今（2021）年2月召開聽證。賡續於４月進行第二次審議會，第二次審議會因無障礙停車位是否可供選配及計價疑慮，審議會決議本案需修正無障礙停車位為大公，不得提供選配及計價。

雖2021年7月14日營建署函釋，無障礙停車位非僅限於身心障礙者專用，並未限制選配及銷售對象。本案仍尊重審議會決議配合修正。
 

由於兩次審議會已討論所有議題，並進行修正，第三次審議會終獲審議通過。容積獎勵部分，考量本案擴大基地範圍讓更新單元更具完整性、認養公有人行步道及規劃廣場式小公園等多項公益性，ΔF5-1容積獎勵同意給予上限6％，財務計畫之各項管理費率，也因為本案經實施者多年整合取得100％所有權人同意，並吸收貸款利息及特殊因素費用，同意以上限提列，順利於今（2021）年8月審議通過。

範圍內現有巷道經審議會同意廢止
另外，擴大更新單元範圍後，範圍內包括南港路一段287巷及建築執照套繪圖範圍內現況未使用之巷道，由於非屬都市計畫道路之現有巷道，且經整體規劃為可供建築用地。為創造都市土地利用效益最大化，並強化消防救災系統，本案申請廢止現有巷道，經第二次審議會（第470次）同意依臺北市都市更新自治條例第10條廢止現有巷。


增加商業空間使用效益 強化地區性公益回饋
本案更新後規劃興建SRC構造，地上29層、地下5層之複合型住商混合大樓。1樓至2樓規劃為一般零售業及餐廳使用，延續原有商業活動；3樓至6樓規劃為一般事務所，增加商業使用空間，符合都市計畫商業區使用目的，7樓為管委會空間、中繼消防及設備機房，8樓以上作為住宅使用，除滿足原地主一至六樓作商業使用之需求外，更規劃制震設備強化住宅安全性能，提高住戶居住安全。

本案由於基地北、東、南側三面臨路，汽機車出入口設置於基地北側南港路一段287巷2弄上，車道出入口並有留設適當緩衝空間，以減少主要道路市民大道八段之交通衝擊。基地沿計畫道路將退縮3.64M至5.3M之無遮簷人行步道，留設出大面積留設人行步道。另外，考量都市開放空間之完整性及一致性，認養鄰接南港路一段287巷2弄、南港路一段277巷及市民大道八段側之現有公有人行道，開放空間與建築量體之間無設置圍牆，於基地西北側規劃廣場式小公園，供公眾休憩及停放自行車使用，提升本案都更公益性。
公益性回饋示意圖
 

鑽石級綠建築及制震設計
為響應政府推動生態城市、節能減碳、低碳社區、低碳城市之政策，規劃納入鑽石級綠建築設計，同時考量對於地區及地球整體環境之影響，利用陽台與突出之屋簷作為深遮陽處理，減少直接日曬，並在屋頂設置隔熱材，有效降低熱傳透率，以達節能效果。

在建築造型上，為表現本棟建築的地標性，建築物的屋頂裝飾物、塔樓、四個邊角、裙樓、外牆、與住宅門廳等部分，其造型皆模仿花朵層層相疊之意向，使整體造型展現優雅高貴的意象。利用轉角地形優勢，規劃朝向路口之標誌性的設計。

在建築立面設計上，將東西南北各個面向以量體的重疊天際線、立面材質及色彩等變化分為3層，特別是在市民大道側強調了層層相疊的設計，利用基地條件創造標識性的設計。3層的天際線繪出優雅的弧線似花瓣重疊，從不同的角度呈現不同的表情，特別是在夜間照明襯托下突顯該設計的存在質感。裙樓的店舖與辦公室部分以玻璃帷幕設計，搭配塔樓的建築元素使建築量體更為和諧。

結語
本案基地緊鄰市民大道主要幹道上，南側鄰接南港車站出口，位處東區門戶重要節點，本案更新後冀可透過開放空間之規劃，串聯社區都市紋理及地區意象，提升整體環境品質，兼顧空間經濟性、適居性、便利性，促進土地整體有效利用。
 

 

(本文原載於都市更新簡訊第92期)