南港調車場都更旗艦計畫是營建署積極推動全國六大都更領航計畫之一，自2013年4月都市計畫變更完成後，交通部臺灣鐵路管理局(以下簡稱臺鐵局)積極辦理招商作業，於2014年12月完成公開評選，由國泰人壽、三商美邦人壽與華泰大飯店所組之合作聯盟分別取得玉成段二小段253地號等9筆土地(單元1)及玉成段二小段253-1地號等16筆土地(單元2)兩個招商案之最優申請人，並成立專案公司南港國際一股份有限公司、南港國際二股份有限公司擔任實施者，由同一團隊整體規劃開發推動都市更新作業，本基金會協助於2015年6月申請事業及權利變換計畫報核，歷經3次公辦都更專案審查會議，於今(2021)年8月第487次都市更新及爭議處理審議會審議通過，預計於12月核定公告實施。
招商範圍圖

活化公有資產 締造中央、地方雙贏並帶動區域產業再生

南港調車場公辦都更案位處松山火車站及捷運昆陽站之間，原址為臺鐵南港調車場，單元一面積23,672㎡，單元二面積30,733㎡，共計5.44公頃土地，緊鄰30米寬的市民大道，為全台開發面積及效益最大的更新案，開發總金額約新台幣400億元，價值超過1,000億元；兩側有玉東公園及新新公園，綠意環繞。

本案實施者進場後，除了引進民間資金及創意，為南港這個新興發展區注入源源不絕的活水外，全案也將配合臺北市政府東區門戶政策推動「整體跨區重劃及都市更新」提供產業、商務、服務及居住空間，與北流中心、生技中心、車站轉運中心、軟體中心及會展中心，建立商業產業軸帶，實質效益上可望吸引新興產業進駐、增加消費與就業機會，帶動區域再生發展，而臺鐵局亦將臺鐵總部遷移至本基地，期望透過本更新事業案建築外部的整體設計，型塑地標性建築物，繼續帶領臺鐵邁向下一個百年基業。
位於東區門戶 極具產業發展的關鍵地位

鐵道歷史記憶新詮繹 創造新的都市景觀及地標印象
全案造型引入生態綠意與鐵道意象設計，以「綠動」為規劃設計之核心概念，規劃「商場」、「辦公」、「住宅」、「旅館」複合式業態，並以平穩大器的建築語彙展現臺灣鐵路管理局「安全、可靠、穩定、效率」的力度與精神，高低錯落之建築規劃與鄰近的南港群山系產生律動連接而成天際線，塑造獨特的區域風格，創造休閒綠活優質生活空間，打造優質東區新門戶意象。

本案開發量體較大，利用設計手法將各棟建物高度高低錯落，降低往來民眾及周邊居民的壓迫感，順應自然的曲線，色彩部分保持低調中性的白色及灰色，與基地內外環境的色彩基調取得協調，大面積使用玻璃及綠化植栽，更顯整體建築物的輕透不壓迫，創造更易親近的建築質感，並利用建築平台的各層綠化延伸，讓建築更加與背景的山景融合，減低了建築群樓冷硬的牆面視覺。
更新後形塑為具規模的微型城市商圈

機能分區的土地配置 重塑都市紋理活絡地方發展
南港調車場公辦都更案面積廣達5.44公頃，設計上可充分考量整體規劃開發，透過留設大規模開放空間、捐贈公益設施等，打造出東區新門面。
配置構想圖

 

本案基地四周指定留設5M帶狀開放空間及廣場式開放空間，面積共計22,048㎡，利用綠帶高低植被，將東側新新濕地公園生態綠帶引入基地中，並以基地南北兩側寬廣的綠軸及人行步道形成三軸串連兩端公園綠地。透過形成風廊的微氣候，可降低基地整體溫度，達到基地綠洲的綠意環境。
 

1樓商業空間留設10M寬東西向廊道及北側南北向廊道開放供不特定公眾通行，另將綠能生態直接引入基地，5樓設有景觀平台無條件開放供公眾使用，創造綠能的舒適生活空間。
留設大規模開放空間6,600坪以上
 

此外，單元一、二兩宗基地間南北向12M道路南側臺鐵通風口，因涉及安全問題，建議不予遷移。為考量通風口景觀與市容應互相諧和，依鐵道的意象發想，進行通風口外露造型部分改造，使之與環境融合。

另外，本案也協助開闢基地周邊道路，自行吸收工

程費且無爭取都更獎勵，已開闢部分後續將交由新工處接管後續維護管理；單元一、二兩宗基地間南北向12米道路於市民大道斜交部分，屬基地內通路，但將開放24小時供不特定對象無償使用，基地周邊人行道鋪面則將依規定施作，且認養至少10年。

三、捐贈公益設施使用面積達3,000坪以上

本案公益設施捐贈部分，為方便後續進駐單位使用，考量其完整性及減少公設比，水平集中規劃於地上四層，供辦公室使用，捐贈產權面積為3,880坪，捐贈車位數79部，受贈單位為臺北市政府財政局，後續仍配合實際進駐單位需求調整室內空間規劃設計。
捐贈公益設施使用面積達3,000坪以上

結語
南港調車場公辦都更案更新後建物開發規模預估可達50萬平方公尺，包含：商場約2.3萬坪、辦公樓(4棟+臺鐵棟)約6.3萬坪、旅館棟(約330房)約1萬坪、住宅(3棟528戶,1.5萬坪)、停車位2,544部，全案預計2026年完工，屬具規模的微型城市商圈，希冀透過本公辦案的更新，建立商業產業軸帶，扮演臺北再生的重要一環，打造東區新門面。