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工業區變更與都市更新

內政部因應都市更新條例之執行,將都市更新與都市計畫變更相結合,修正了沿用已久的「都市計畫工業區檢討變更審議規範」(90.3.12台內營字第九○八二七八二號函修正公告)。

隨著都市的發展,原本位於都市邊緣地區的工業區反而變成了市中心,這些「經濟環境窳陋」地區若不外移或轉型,將阻礙都市中心的健全發展;同時透過更新,可能引入新的產業及新的使用,使就業機會增加,為市民創造更多的福祉,並且減少工業廢棄物所帶來的污染及危險。而都市更新是都市計畫的執行工具之一,串連公部門都市計畫藍圖與私部門開發計畫的行動方案,為使兩者能相輔相成,促成公私部門合作,共創雙贏結果,相關的都市計畫變更方案應與都市更新緊密結合。

其主要是改變「都市計畫工業區檢討變更審議規範」第六點─工業區變更的許可條件,將自83年以來須事先捐贈一定比例的回饋(包括自願捐地與自願捐贈代金),方得變更使用分區的規定,改為於都市更新事業計畫再行提供適當的公益設施,主要計畫的變更中僅變更使用分區,及指定以都市更新方式開發,不明訂相關回饋的比例與內容,使得工業區的變更更能與附近地區實際發展所需相結合。惟使用該項規定辦理更新時,不得再行爭取各直轄市、縣(市)政府依都市更新建築容積獎勵辦法第8條所訂之容積獎勵項目。修正內容包括:
一、申請個案變更或通盤檢討建議變更都市計畫工業區,除以區段徵收方式開發者外,依附表規定自願捐贈土地,並自行留設區內所需公共設施。但因實施都市更新而變更者,不在此限。

二、前款因實施都市更新而變更者,應提供適當之公益設施,其面積由都市更新審議委員會審決。公益設施之樓地板面積除依都市更新條例第四十四條第一項第三款規定,不予計算容積外,地方主管機關不得再依同項第五款規定給予容積獎勵。

結合都市更新與都市計畫變更之辦理的主要程序,約可分為以下幾個階段:一、主要計畫變更階段,依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」檢討變更工業區之基本條件,變更土地使用分區,並劃定變更範圍為都市更新地區及指定都市更新單元範圍,並規範須以都市更新方式開發。(或視需要將鄰近地區共同劃定都市更新地區,並指定擬定都市更新計畫,作為地區開發指導計畫)二、更新事業概要階段,於直轄市、縣(市)都市計畫審議委員會通過更新地區劃定後,即可擬定更新事業概要,(因核定更新地區劃定之權責為該直轄市、縣(市)都委會),與主要計畫變更之內政部都委會審議併行,以節省時程。事業概要中應提出更新單元之未來更新開發構想,及公共環境改善構想等。三、都市更新事業計畫階段,主要計畫變更發佈實施後,併行擬定都市更新事業計畫(或可併行擬定權利變換計畫)、細部計畫及辦理環境影響說明。

都市更新與都市計畫變更的結合,可以達成公私雙贏的目的,其最大的效益是可以個別基地開發,擴大效益做為帶動地區更新之觸媒;且依地區需要彈性提供公益設施,更可有效達成公共環境改善之目的,避免僵化的公共設施回饋;並達成公益與私益的平衡,使低使用強度之變更利益回饋能與公共環境改善公益相互平衡,避免開發財務之不可行,影響更新意願,阻礙地區環境之再造。

(本文原載於都市更新簡訊第14期)

  • 發布日期
    2002/02/01
  • 發表人
    基金會研展部副主任 陳俊潔