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不動產證券化條例通過,開啟台灣不動產新紀元

立院臨時會交出第一張成績單
立法院加開臨時會第二天(七月八日),朝野挑燈夜戰,不動產證券化條例首先三讀,成為臨時會通過之第一案。不過原二讀版本中,有關開發型的不動產證券化全部被刪除。目前僅允許已經開發完成的建物土地,信託予信託業,發行受益權憑證。

昨天通過的不動產證券化條例,將不動產證券化分為不動產投資信託及不動產資產信託兩類,不動產投資信託乃發行受益證券募集資金,以投資不動產,這類基金將是封閉型;不動產資產信託則是由委託人將不動產移轉給受託機構,再由受託機構發行受益證券募集資金。

艱辛十年推動證券化
國內各界研究推動不動產證券化已有十年以上的歷史,多年來一直在政府主管單位有「炒作房地產」與「不當吸金」的疑慮下遲遲未能上路。好不容易行政院終於在去(91)年4月17日通過「不動產證券化條例」草案,並於同年4月22日函請立法院審議。期透過不動產證券化之方式,有效開發利用不動產,以提昇環境品質,並活絡不動產市場機能及提振房地產市場景氣。如今台灣終於可以追上世界先進國家,在台灣加入WTO後全球化的金融發展而言,有正面之助益。

全球化的不動產市場時代來臨
不動產證券化的過去除了美國有REIT(Real Estate Investment Trust)制度外,其他各國並不重視。直到英國1996年Trustees Act通過之後才成為注目的焦點。在比利時模仿美國REIT有SICAFI不動產證券化出現。日本政府也於2000年有了不動產證券化的法源。由此可見,全球各國無不卯足全力推動不動產證券化,以配合全球化的金融趨勢。

為何不動產證券化與全球化金融趨勢有關?因為全球不動產的投資人漸漸不再喜好直接持有有形的不動產,而喜好間接持有的證券化形式,其原因在於不動產本身的管理成本相當高,而在投資組合調整上非常缺乏彈性,再加上資產本身的價格往往與長期收益之間不成比例。要使得不動產市場邁向全球化,透明化與專業化管理的不動產證券是必要的途徑。由於各種資產(asset)的市場均嚴重區隔,造成持有資產的意願低落。特別是在各國政治局勢總是對資產市場有很大的影響力,缺乏穩定政治體系的國家(例如台灣)如果沒有將資產證券化,對於投資人將更缺乏投資的意願。但證券化後的不動產增加了投資變現的可能性,也因此增加國際投資人的意願。

都市更新證券化應回歸一般性不動產證券化
不動產證券化條例完成立法後,吾人建議應立刻廢除都市更新條例第50條及第51條,以及「都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法」及「都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法」以期使都市更新投信制度回歸不動產證券化之一元化管理制度。

(本文原載於都市更新簡訊第20期)

  • 發布日期
    2003/08/01
  • 發表人
    基金會執行長
    丁致成