都更申請案量回升 危老重建持續推展
回顧2021年，隨著都市更新相關法令修法完備，不動產市場回溫，都市更新案申請案量已回到過往水平，民間都更穩定、政府公辦案順利。針對強化老舊危險建物改建，政府持續於稅捐減免、危險建物獎勵適用資格、更新地區劃定輔導等方面給予政策支持。在持續地震災害威脅下，危險建物重建迫在眉睫。

都更申請案量維持穩定 核定案量暫時下滑
2021年全國重建型更新案核定事業案略較前年減少為57件，單年度核定面積為19.40公頃。截至2021年底全國核定重建事業案已累積至807件，總面積達256.62公頃，平均個案面積約3,200平方公尺，總投資金額已達1.2兆元，核定案件仍集中於直轄市（詳表一、圖一）。



圖一 全國都市更新事業計畫(重建型)歷年核定趨勢     (本基金會整理；統計2012/01/01至2021/12/31)

過去三年受到法令變動影響，都更申請市場熱度持續下滑，以臺北市歷年申請案量來看，2019年更是來到了歷史新低點，但隨著修法完成及市場景氣復甦，臺北市申請案量維持穩定水平（詳圖二），可預期未來都更市場將逐漸活絡；而2021年核定案量雖略為降低，但可以理解是受過去幾年申請案量降低所致的暫時回檔狀況，隨著整體申請案量回升，核定案量可預期將持續向上成長。

圖二 臺北市2012-2021都市更新事業計畫申請案件數統計圖 (本基金會整理；2012/01/01統計至2021/12/31)
資料來源：臺北市都市發展局都市開發審議服務平台，實際申請數據仍應以更新處公布資訊為準。
 
核定案件中，公辦更新案多為專責機構協助辦理。包含由國家住宅及都市更新中心公開評選出資者之「臺銀捷運圓山站西側地區都市更新案」(擬訂臺北市大同區大龍段一小段265地號等27筆（原25筆）土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案)，該案由麗寶建設取得最優申請人資格，更新後規劃為地上10樓、地下4層的飯店、美食購物廣場、商辦商業空間及住宅大樓，期望打造數位藝術休閒觀光與樂活宜居的新型態都更示範宅「圓山綠水」新天地，期盼能夠帶動北大同區的整體發展，全案預計於2025年完工；另由國美建設取得最優申請人資格、由基金會協助擔任規劃單位之「臺北市信義區兒童福利中心B1-1基地都市更新案」(擬訂臺北市信義區永吉段三小段869-3地號等13筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案)，該採取先建後拆的方式，使台北兒童福利中心的教學及營運不會因為都市更新工程而中斷，全案預計於2025年完工，將完成140戶出租社宅及台北兒童福利中心幼兒園新址，並結合周邊既有的公園綠地，營造優質友善的社福住宅社區。

另外，由臺北市都市更新推動中心公開評選出資者之「松山民權東公辦都市更新案」(擬訂臺北市松山區敦化段四小段363-1地號等5筆土地)，由冠德建設取得最優申請人資格，該案土地為由國防部政治作戰局100%持有，更新後將規劃一棟商業辦公大樓及一棟住宅大樓。商業大樓部分因應更新計畫文化交流空間於高樓層規劃智慧創新產業圖書館、智慧創新論壇室、展覽藝廊空間、材料圖書館及開放工作空間，並承諾公益空間十年無償對外租借使用。住宅大樓部分則規劃留設Youbike並捐贈其設備及電動機車交換空間、設置兩處智慧路燈、舉辦為期三年每季一場智慧城市及銀髮醫療、每年一場眷村文化美食交流活動，共計27場講堂之服務回饋，預計2024年完工。

此外，「信義三興公辦更新案」(擬訂臺北市信義區三興段一小段972地號)，由全坤建設取得最優申請人資格，更新後預計興建地上15層、地下4層的住商混合大樓，未來臺北市政府可分回商業空間，設置區民活動中心供民眾使用。

核定案中也包含由更新會擔任實施者之案件，包含「擬訂臺北市北投區振興段一小段128地號」及「擬訂臺北市松山區西松段二小段426地號等2筆土地」等兩案海砂屋都更案。另由本基金會擔任規劃單位協助辦理之更新事業，去年也核定4案，包含臺北市信義區永吉段三小段869-3地號、擬訂臺北市大安區通化段五小段242地號、臺北市中山區長春段一小段764地號等10筆土地、擬訂高雄市前金區文東段1060地號等3筆土地等，其餘核定案件請詳表二2021年全國核定重建事業計畫一覽表(請參見本基金會官網內容)。

整建維護事業仍以臺中市為主
透過中央及地方相關政策補助，截至2021年底整建維護事業已累計核定至159件，其中整建維護案件仍以臺中市為主，2021年核定整維事業數量達7件（詳圖三、表三）。

圖三 全國核定事業計畫(整建維護型)歷年趨勢          (本基金會整理；2012/01/01統計至2021/12/31)

桃園市核定整建維護案件為世紀大樓，現況為屋齡達37年以上之地上7層公寓，位於桃園市政府2018年1月26日公告之整建維護策略地區，建物外牆立面因年久髒汙及管線凌亂不堪已甚不美觀，且有磁磚剝落之虞。該案除申請建築物立面修繕、違章建築拆除等補助項目，也進行加結構補強工程補助申請。全案自2015年起便由所有權人召開區分所有權人會議討論，直至2021年全案整維事業終於核定，實屬不易。

另高雄市核定之鑽石雙星廣場整建維護事業案，更新前為屋齡32年之地上16層住宅大樓，因磁磚多次脫落，危及樓下行人及出入住戶之危險，並曾發生多次車輛被砸傷之損失及糾紛，故申請立面修繕相關補助，採用仿石質複層環保塗料施作工法修繕外牆，以改善公共安全及市容景觀。

其餘核定案件請詳表四2021年全國核定整建維護事業計畫一覽表。


招商市場回溫 案件數歷年最高
2021年因招商相關法令修法完備，以及地方不動產景氣回升，以決標日期統計，共有17件招商成功案件，達到歷年新高紀錄，其中「高雄多功能經貿園區特貿三」公辦更新案於2020年招商失利後，考量市場量能將基地一分為三，順利於2021年底招商成功；新北市大陳社區招商亦取得重大進展，其中「公開評選「永和新生地（大陳社區）更新單元5、6、7範圍都市更新事業實施者」案」順利由統一工商綜合區開發股份有限公司(更新單元5)及漢皇開發股份有限公司（更新單元6、7)取得最優申請人資格，永和大陳社區單元3也由皇翔建設股份有限公司取得最優申請人資格，並順利於今（2022）1/25完成與簽約，預定於年底動工。

另由基金會協助春福建設取得最優申請人資格之「新竹市東區竹蓮段公辦更新案」，已順利於2021年5月完成簽約，本基金會未來也將作為該案規劃單位，協助後續事業計畫規劃作業；另由姊妹機構丹棠協助申請人取得最優申請人資格案件，包含「兒童福利中心A1基地」及「臺南中興新城」等兩案，已順利於今年（2022）完成簽約。

其他如桃園市內壢第三市場至截稿日止尚未公告招商結果，其餘招商案件也囿於個案招商設定條件或地方景氣影響導致招商流標，仍需針對招商條件及內容進行重新檢討後重啟招商。（詳表五）。


海砂屋及公辦案仍為更新地區劃設重點
2021年全國總共劃定36處更新地區（面積共195.43公頃、不含重複劃定為190.21公頃）、2處優先整建或維護更新地區（8.30公頃）、6則未劃定更新地區之更新計畫。其中臺北市針對2019發布「劃定臺北市高氯離子混凝土建築物都市更新案」重新進行檢討，新劃設18處更新地區以加速海砂屋都更改建時程。另外包含由土地及合法建物所有權人依據更新條例第10條提議劃定之「信義區基隆路整宅更新地區」、配合專責機構推動公辦更新之「南港玉成公辦更新案」、「水源二、三期整宅公辦都更案」、「中正區臨沂段一小段487-2地號」及「南港區磚仔窯公辦都更案」等更新地區劃定，以及過去劃定部分更新地區之都市更新計畫發布。

新北市部分則是劃定5處更新地區，包含迅行劃定「蘆洲區光華段1555地號」、「新店區惠國段724地號等58筆土地」等2處更新地區，協助社區啟動海砂屋及危險建物重建作業；另配合公辦都更案件劃設之更新地區包含「土城行政園區」及「永和行政園區」等二處；「三重區仁義段717地號等10筆土地」則為配合新北市「銀新未來城」規劃作業，發布更新計畫並劃定更新地區。

苗栗縣則是自2011年以來再次劃定更新地區，包括竹南慈裕宮周邊舊聚落、竹南車站周邊商圈、竹南頭份工業區及頭份市中心商圈等四處，期望降低同意門檻，加速都市更新推動進程。

高雄市新劃定更新地區之「仁愛河濱商城（鼓山區鼓中段一小段47地號）」，社區戶數高達249戶，建物屋齡達40年且受高氯離子侵蝕嚴重，高雄市政府為避免造成重大災害，協助居民迅行劃定更新地區。（詳圖四及表六）。
圖四 全國各地方政府更新地區劃定趨勢圖            (本基金會整理；2012/01/01統計至2021/12/31)
註：上圖統計數據不包含已廢止、策略性、整建維護更新地區、未劃定更新地區之更新計畫。另面積統計已排除重複劃定區域。



危險建物定義明確化 地方持續修訂子法
內政部為促進中高層危險老舊建物改建，已於2021年5月28日修正發布更新條例第57、61、65條，針對危險建物已取得多數更新共識者，期望透過簡化地方政府待拆程序及配合獎勵上限提升增加更新誘因，並於2021年11月17日發布「都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」，明確定義條例第六十五條第八項所定耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全之認定基準。

另為因應營建成本上升，臺北市、新北市、高雄市皆修正重建區段建築物工程造價，以符合市場行情，臺南市則是新訂「臺南市都市更新事業及權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則」及「臺南市都市更新事業(重建區段)建築物工程造價要項」，作為事業計畫共同負擔費用提列之依據，直轄市中僅餘臺中市尚未訂定共同負擔提列之地方子法；另對於更新單元劃定、容積獎勵辦法、提議劃定更新地區作業原則、實施者申請代為拆除條例授權地方政府新訂、修訂相關都市更新子法，各地方政府亦陸續修訂中。

而「都市危險及老舊建築物加速重建條例」於2017年公告後至2022年1月已核准逾2000件，有關危老條例稅捐減免原應於今（2022）年5月截止，行政院已於2022年3月10日透過行政命令展延危老租稅減免優惠至116年5月，隨著危老時程獎勵已於2021年5月起降至6%、2022年即將降至4%，申請案量使否有所影響仍待觀察。其餘都更相關法令函釋修訂內容整理如表七、表八。
隨著法令環境及不動產市場穩定，都更申請案量亦趨於穩定，透過都市更新推動降低強震威脅帶來之災損已是政府主要政策推動方向。2016年因0206地震倒塌之台南維冠大樓，已於2022年完成重建，並以「出雲居」重新命名，但緊接著2022年3月花蓮近海發生的芮氏規模6.6地震及密集餘震如同暮鼓晨鐘般提醒著我們地震威脅仍未遠去。

危老條例截至2021年底雖已有2,000件以上案件核准，案件數成長幅度高，但相對都市更新案件來說規模較小，依據內政部營建署公布統計資訊，危老案件平均個案基地面積僅約684㎡左右，對整體環境品質改善的速度上仍是非常有限，隨著危老條例修法延續時程獎勵（逐年遞減至2025年5月歸零）並配套增加規模獎勵項目，以及延長稅捐減免適用期限，其未來對整體社會老舊災損建物改建之成效仍待觀察。

依據內政部2021年底統計資訊，全台屋齡超過40年以上房屋占比已達32%以上，未來10年屋齡30年以上房屋占比更是會超過70%，對於老舊及具有結構危險疑慮之房屋或住宅大樓進行重建或整建維護結構耐震加強之需求可預期將逐步增長，另對於2025年即將邁入「超高齡」社會的台灣，仍應透過都市更新改善整體環境及帶給高齡者合宜生活空間。因此我們仍應積極推動都市更新。

(本文原載於都市更新簡訊第93期)