大安建國、濟南路口翱翔天際的羽翼

從市府的歷史圖資可見本案東側於60、70年前還是一片田地，演變至今基地緊鄰70米建國南路一段；鄰近臺北科技大學、TAF空總創新基地、民輝公園及捷運忠孝新生站，附近地區公共設施完備，區位環境良好，交通便利，生活機能完善，擁有臺北市精華地段極佳的土地使用條件。但位於基地內約有7棟合法建築物，為1945年至1969年所興建，平均屋齡均已超過50年，除鄰建國南路一段3棟4層樓鋼筋混凝土造建物外，其餘4棟皆為１至2層樓磚造建物。

現況建物屋齡老舊，維護狀況不佳且4層樓公寓無電梯設備；另有2棟未辦保存登記之增建房屋及5戶占有他人土地舊違章建築物，環境窳陋雜亂，遲遲未能開發以致都市土地低度利用，不僅與周圍都市發展有明顯差距，未能符合現代化都市應有機能，對整體環境形成負面之影響，故亟待更新重建。
 建國南路一段側(左)及濟南路三段側(右)更新前概況

權利變換計畫一年內核定

本更新單元面積1,447㎡（約437坪），所有權人數共17人，產權皆為私有，於2007年由範圍內所有權人委託本基金會辦理申請自行劃定都市更新單元，啟動都市更新事業。本案土地使用分區主要為住三之二及住三，現況多作店鋪及住宅使用。特別是位於建國南路一段的深浦中醫診所，於1980年開設至今已達40年之久，以及1988年龍笛服飾於此設立忠孝門市，更新後於原址分回店鋪繼續經營。本案基地內多數土地坵塊屬建築畸零地，無法自行建築，且範圍內遭5戶舊違章建築物長期佔用，整合困難，現況建物老舊窳陋，消防安全堪慮，嚴重影響市容觀瞻。本案所有權人人數雖不算多，但規劃上要整合原住戶店舖及住宅需求，實施者統創建設花費許多時間與住戶們溝通；同時須與占有他人土地舊違章戶進行協調，最終以現地安置方式達成協議。在10年溝通協調後終於達成共識，取得全體所有權人100％同意，本基金會於2020年8月5日協助完成更新事業計畫核定（有關本案事業計畫內容詳見2020年９月都市更新簡訊第87期）。
 

事業計畫核定後緊鑼密鼓協助辦理權利變換計畫申請分配等相關作業，更陪同實施者協助所有權人選屋，並於2021年2月3日申請權利變換計畫報核，本案以都市更新168專案程序辦理，於2021年10月29日順利審議通過，終於2022年1月19日權利變換計畫核定公告實施。

部分所有權人共同出資，共享更新成果
本案在具有高度參與更新意願的共識之下，除全數所有權人皆參與分配更新後房地外，部分所有權人與實施者協議出資，提供資金參與都市更新事業，所有權人除可取得權利變換應分配價值外，更可依其提供資金比例與實施者共享更新成果，共同成就經歷10餘年的努力成果。

「統創翼」新東方律動建築
本案更新後將興建地上22層、地下5層SC構造之住商混合大樓，建築量體集中配置於基地西側，臨三面計畫道路皆退縮4M後開始配置量體，藉此擴大與鄰街建物量體所形構出的虛空間，結合原有7.27至11M街道空間，擴大整體都市空間尺度至13至19M，提升本區域的都市防災性能。1樓至2樓規劃為一般零售業使用，延續原有商業活動；3樓至22樓以上則全作住宅使用，除滿足原住戶一、二樓作商業使用之需求外，更規劃制震設備強化住宅安全性能，提高住戶居住安全。

在造型上，頂部挑空設計，以灰白色金屬格柵作為立面造型之重要元素，交錯式雙層外牆裝飾物，新東方律動建築以鳳舞姿態軒昂優雅，豐潤都市生活。以量體拆解之方式，碎化原有建築量體壓迫感，並藉由尺度不同之量體交疊與脫縫空間，增加建築之量體層次，豐富都市建築表情。本案建築規劃設計更於2017年獲得第25屆中華建築金石獎（優良規劃設計類）。在時代巨輪的滾動下，翱翔天際的羽翼，就此展翅飛翔。
開放空間配置示意圖
全區配置圖視覺模擬圖

住戶全數搬遷，順利拆除完竣
本案為全體所有權人100％同意之更新案，於權利變換計畫審議前，全體所有權人已同意拆除地上物，更於權利變換計畫核定前取得拆除執照，在全體所有權人迫切期待更新改建下，順利拆除完竣，後續待建築執照核發，進行興建工程，期待在不久的將來，住戶們皆能盡早入住新屋。
 

計畫內容摘要
案名	擬訂臺北市大安區懷生段三小段246地號等26筆土地都市更新權利變換計畫案
基地位置	大安區建國南路一段、濟南路三段交口
實施者	統創建設開發股份有限公司
基地面積	1,447.00㎡
使用分區	住三之二：1,444.58㎡、住三：2.42㎡
更新前	產權：私有土地1,447.00㎡
	所有權人：私有土地17人
	戶數：13戶
	停車位：0輛
	建物面積：1,252.65㎡
更新後	用途：一般零售業、集合住宅
	實設建蔽率：44.24％
	實設容積率：625.67％
	更新獎勵容積：1,371.75㎡（23.75％）
	容積移轉：1,893.00㎡（32.78％）
	允建容積：9,039.64㎡
	總樓地板面積：16,375.05㎡
	構造樓層：SC，地上22層/地下5層
	停車位數：汽車：102輛，機車：109輛
	總戶數：5戶店鋪、101戶住宅
	參與分配：17人
實施方式	權利變換
更新規劃	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	李天鐸建築師事務所
不動產估價	宏大不動產估價師聯合事務所 展碁不動產估價師聯合事務所 景瀚不動產估價師聯合事務所

 

(本文原載於都市更新簡訊第93期)