中和舊社區更新

 

中和地區發展甚早，隨著外來人口的移入與都市開發，商業活動相當熱絡且居住人口密集，為北市重要之衛星城鎮。近年來都市快速發展和各項重大交通建設規劃興建，未來極具發展潛力。丹棠開發協助和朔建設中和景新街都更案2015年11月申請事業計畫報核，擴大範圍後，經過都更、都設審議程序，在去（2021）年12月審議通過。

擴大更新事業範圍，提升都市整體效益
本案基地位於新北市中和區四維街以南、景新街496巷以西、景新街496巷28弄以北及忠孝街以東所圍街廓之東側。鄰近捷運南勢角站及興南夜市，生活機能充足，但整體環境老舊，未能符合都市發展應有機能，亟待更新。基地內約有9棟建築物，平均屋齡已逾40年，主要為二層樓之加強磚造建築物與五層樓老舊公寓，屋齡老舊、環境零亂，且建物棟距不足，造成人車通行困難，潛藏公共安全與防救災問題。
 
更新前建物概況-景新街496巷26弄以北(五樓公寓)(左)；更新前建物概況-景新街496巷26弄以南(二樓透天)(右)

本案原範圍取得100%同意比率，於2015年12月以協議合建方式申請事業計畫報核，次（2016）年1月27日召開更新單元範圍諮詢會議，參酌委員意見進行基地北側之鄰地協調。考量基地周邊大樓林立，此區除本更新單元外，僅剩下基地北側一棟五樓公寓尚未更新改建，爰納入北側鄰地共同更新，對整體區域環境提升有所助益，故實施者釋出最大誠意溝通，使多數地主有共同參與更新重建之意願。

惟北側鄰地有部分公有土地，因此納入後本案實施方式必須由協議合建改為權利變換，丹棠開發協助和朔建設釐清相關辦理程序，並解答原範圍地主對於鄰地納入之各項疑慮；實施者取得事業計畫同意書達事業計畫法定門檻後，即於2017年4月20日以權利變換之方式重行送件，同年10月6日起開始公展並由市府辦理公聽會。

擴大範圍後，更新單元面積為1,617.02平方公尺（489.15坪），所有權人數共28人，大部分為私有。土地使用分區為住宅區，現況皆作住宅使用。

協助實施者處理特殊廢巷議題
本案基地之中間位置為景新街496巷26弄，其為指定有案的現有巷道，現況為無尾巷，底部是一道圍牆及鄰地社區之擋土牆，且本案基地高程與鄰地社區高程差約3公尺，現況無法從該巷道通行至鄰地社區，因此該巷道實際通行範圍全區位於本更新單元內，原可依都市更新審議原則廢除，惟現有巷道劃設之底端有一小塊三角地屬於鄰地社區之法定空地，經多次會議討論，非本更新單元範圍，該部分無法廢除，因此本案無法適用自巷道底端廢除之規定。

由於廢巷情況特殊，丹棠開發提供各項資料，向委員說明廢巷改道對於周邊通行影響輕微且廢巷後保留通行，供公眾使用具有公益性；經歷三次專案小組審議及廢巷改道諮詢會議，最終取得部分廢巷之同意，使本案事業計畫順利審議通過。

廢巷位置示意圖

社區開放空間綠美化，妥善規劃汽機車分流
由於基地兩面臨路，東北側景新街496巷達8公尺寬，規劃留設5.5公尺之汽機車出入口，臨路側並留設6公尺及4公尺寬之人行步道供公眾使用，主要門廳人行出入口自景新街496巷26弄進出，創造都市中舒適的人行空間且達到人車分流的效果。

本案更新後將興建地上14層、地下5層RC造大樓，在建築規劃上採低建蔽率設計，以提高綠覆率及開放空間。基地內現有巷道（景新街496巷26弄）廢止後，配合基地整體規劃為戶外廣場，維持公眾通行並加以植栽綠化，同時透過公眾自行車停放區之留設，讓本案社區內公益設施之使用環境更加友善。本案事業計畫業於去（2021）年12月審議通過，預計今年6月核定公告，後續將賡續進行權利變換計畫申請程序。

更新後建物模擬圖

 

 

(本文原載於都市更新簡訊第93期)