內政部林中森次長於二月五日召開會議研商中央設置都市更新基金事宜，聽取由本基金會所建議之基金設置構想。與會代表對於該基金之設置大多持正面支持之看法，主席並裁示近期內將再開會研商。

中央都市更新基金之設置係依據陳總統於2003年7月10日召開總統經濟顧問小組第一次會議裁示：「都市更新是當前提高老舊社區土地價值、促進建築業發展及提升民眾生活品質的最有效方式之一，應視為國家重大經濟建設計畫，而加速推動。」在該次會議中總統經濟顧問小組所研提之「鼓勵民間投資都市更新、提昇生活品質」之政策建議案中提出十點具體建議，其中第十點為「政府可考慮設置都市更新基金，以協助各縣(市)政府及民間推動都市更新─部分都市更新事業具有高度之政策重要性，或為產業轉型之必須，政府可考慮設立都市更新基金，以協助各直轄市、縣(市)政府及民間實施推動者，給予補助、低利或無息融資、投資等各種協助。」

內政部營建署於去年12月洽本基金會代表研提該基金設置之討論方案，由於本案影響涉全國都市更新政策之推動甚鉅，即使無政府預算的支援及時間緊迫的情況下，義無反顧地接受無償委託，立即組成專案小組研擬方案，並經過張隆盛董事長親自參與討論及指導，三週內提出具體建議。

從九二一臨門方案學習的經驗 

九二一震災重建基金會於震災發生之後，針對受災社區推出「築巢專案」給予規劃設計費補助，又推出「臨門方案」給予無息或低利融資，成功地在三年之內協助64棟集合住宅大樓社區共計5244戶參與住戶進行都市更新重建，成績斐然。其資金來源除九二一基金會的捐款50億之外，另有行政院重委會配合提供30億資金配合，總計80億資金。此一成功的經驗是後續推動都市更新重要的指標。探究其成功的原因如下：
1.協助項目一、二解決不願參與者補償金來源，協助項目三、四融資給願意參與更新者，解決全部資金缺口
2.全部資金必須專戶控管依工程進度撥付，避免資金挪用
3.開工前全部資金到位，避免興建期間的財務風險，對廠商及住戶都有保障
4.管理銀行資金控管配合建經工程控管，一旦廠商倒閉仍有資金可以續建。
5.基金會執行長深入接觸了解各個社區所面臨的困難，適時提供協助。
6.審議機制方面由本基金會負責專業的初審，並委託第四家鑑價機構負責提出估價複核報告，可以深入協助各個社區提出合理的規劃方案供審查小組委員審議。另審查小組委員亦由各方面專家組成，具有超然之公正性。

臨門方案雖然成功，但其運作範圍限定於震倒之集合住宅重建，且有時效的限制另該基金係屬於融資性質，無法進行投資，以致未能造成循環利用之效果。

更新基金設置方式 

本基金會建議未來中央都市更新基金將依循九二一臨門方案的重要運作精神，但中央都市更新基金的規模較九二一震災重建基金會臨門方案之資金更為龐大，而且運用範圍更為廣泛而有彈性。適用的都市更新事業包括重建、整建、維護等各類型。

本基金會建議的基金設置有二種方案，第一方案係依一般政府特種基金方式設置，第二方案則是設置基金會之獨立法人機構。第一方案之基金為內政部設置基金管理委員會，由政務次長兼任主委，基金之運用受限於政府預算及主計法規，人員之聘用亦受限於政府人事規定。第二方案之基金會係獨立之財團法人，董監事由內政部指派，執行工作人員之任用及基金之運用有較大的彈性。與會討論結果大多傾向第二方案。

無論任何一種基金設置方式，基金來源除了政府編列預算外，尚包括九二一震災重建基金會解散後之資產，此一作法係效法日本關東大地震後成立之同潤會完成重建工作後其資產轉由日本政府成立住宅營團(即今日之都市基盤整備公團)之作法，以期能達到長期推動都市更新降低災害損失。基金性質係應循環利用，避免虧損使政府財政造成長期負擔。

更新基金運用：融資、投資、補助 

依本基金會之建議，中央更新基金應可針對一般及重大更新事業給予一般融資或優惠融資，其融資性質係屬於中短期的建築融資，必須在更新事業完成後全部還款。一般更新重建事業之融資，政府擔任實施者或由政府委託更新事業機構實施者最高可融資權利變換共同負擔總額之五成，民間都市更新事業機構或更新會四成，融資利率以基本放款利率加1至2碼為原則。優惠融資額度上限，政府擔任實施者或由政府委託更新事業機構實施者最高可融資以七成為上限，民間擔任實施者則可融資達五成。

本基金會尚建議中央都市更新基金可針對具有市場可行性並具政策指標意義之更新事業進行專案投資，但投資總額不得超過單一個案共同負擔總額之一成或更新前權利價值之二成(視何者較低)，以避免基金面臨過高風險。基金當年度投資總額不得超過本基金前一年度淨值之百分之三十。

在基金補助方面，本基金會建議針對中央及縣市政府重大都市更新事業或具有急迫性之政策性計畫(例如災後重建)得給予補助。補助項目可包括都市更新規劃、設計費用、管理費用及公共設施費用。除公共設施外，均依照更新單元規模大小或人數多寡給予一定標準之補助。為避免更新事業之補助金額過多，造成基金嚴重虧損，每一年度之補助總額應設定補助上限，不得超過基金資產淨值總額之1%。

引用信託機制之基金管理方式 

若是由政府特種基金方式設置，為避免基金管理造成政府人力負擔，以公開評選委託三至四家信託銀行管理基金之收支運用為原則。若由財團法人基金會負責管理基金則無需委託信託銀行負責管理基金。

至於實施者申請到的基金融資投資或補助，必須搭配信託機制進行更新事業開發，以降低資金運用風險。中央都市更新基金將實施者所借款項於動工前(一次或分次)撥入信託專戶，更新期間取回利息，並於更新完成後取回本金。資金投資者(包括實施者、中央都市更新基金、其他現金投資人)均應將全部投資該案資金存入信託專戶集中運用控管。更新完成，再按其資金提供比例或投資合約條件分配投資收益。信託銀行必須依據更新事業計畫及工程進度撥付資金，以求更新事業能在無財務風險之情況下推動。

更新事業實施者若因其他因素倒閉，個案之信託專戶仍保有全部更新事業所需資金，可由主管機關接管後繼續完成更新。

各界樂觀其成
與會代表對於該基金之設置大多表示樂觀其成。台北市政府發展局何主任秘書表示若有該基金設立將可對於市府政策希望推動的整宅更新有莫大的幫助，可補市府更新基金之不足。

林次長在會中表示未來中央都市更新基金除了被動接受申請給予協助外，尚應有主動推動之功能，因此建議應朝向設立財團法人但有都市更新專責機構功能之方向修正規劃。林次長並指示未來都市更新之推動應特別注重現住戶之安置工作，以利更新順利推動。

(本文原載於都市更新簡訊第22期)