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本基金會協助中國建經民權西路站前都更案事業權變核定


住商混合大樓自力更新重建
 
更新單元位於臺北市中山區民權西路上,西側緊鄰捷運民權西路站,沿街面多以商業使用為主,單元現況是一棟地上10層的住商混合大樓,屋齡已逾40年,建物內部管線及機電設備情形不佳,結構強度不符現行耐震設計規定,也缺乏足夠的停車空間與安全的動線規劃,外觀老舊亦有礙市容觀瞻,所有權人們迫切希望更新改建,經實施者中國建築經理股份有限公司與所有權人溝通協調後,本案在2017年6月申請事業及權利變換計畫報核,所有權人以自行出資分回更新後房屋,全案在今(2022)年3月經市府核定公告。

更新後建物模擬圖

 
現況建築物亟待更新
本更新單元位於臺北市中山區民權西路以北、撫順街以南、6米計畫道路以西所圍街廓內,緊鄰捷運民權西路站,基地面積786㎡,為完整街廓,屬於第三種商業區。現況為一棟地上10層之鋼筋混凝土之住商混合使用大樓, 1978年大樓興建完成時原規劃為飯店使用,管線與機電規劃尚屬單純。

後因部分分割出售,致使現況各戶面積差異較大,管線與水電等使用上也變得複雜,地下室停車空間未能滿足使用需求且有漏水的情形,建築結構也不符現行耐震設計規定,另建物外觀老舊且有磁磚掉落之情形,市府曾要求應立即改善,避免影響公共安全。所有權人們花費大量時間與精力整修,但因大樓根本問題未得解決,致使整修的成效有限,故所有權人們希望藉由大樓改建解決既有問題,同時提升公共安全與環境品質。
 
基地位置圖/更新前現況

於更新時程獎勵失效前順利報核
本案更新單元由所有權人自行申請劃定更新單元,並於2011年6月23日經臺北市政府公告劃定,經多年協調後,由大樓所有權人發起自力更新,範圍內近九成之所有權人與中國建經公司簽約,委託其擔任代理實施者,主要為協調、整合與專案管理的角色,並於2017年3月委託本基金會及相關規劃團隊辦理公聽會及申請分配事宜,於同年(2017)6月申請事業及權利變換計畫報核,順利保住都市更新時程獎勵,也正式進入更新審議階段。

在審議過程中,因應市府核發之原建築容積獎勵額度變動,並配合地主使用需求,故調整建築設計內容。變動後地上樓層由18層調整至17層,同步檢討停車空間與機電空間等使用效率,更新財務與估價結果也因此連帶修正,並辦理第二次公開展覽,後經幹事及權變小組審議,辦理聽證程序,在去(2021)年3月審議會審議通過,今年3月事業及權變計畫核定公告。
 
規劃現代化之住商大樓 提升生活機能與都市景觀
本案更新後將興建1棟地上17層、地下4層之鋼筋混凝土造之住商混合大樓,延續民權西路沿街商業活動,更新後於地面層設置店鋪單元,地上2至10層則規劃為一般事務所,11層以上為集合住宅;為解決現況停車位不足並減少深開挖,更新後規劃地下4層並搭配機械停車設備輔以停車使用,內化基地停車需求並減少周邊環境衝擊;整體環境規劃上,加強都市防災與無障礙設施,讓生活更為安全與便利,且強化建物結構、防救災與逃生避難等規劃。

為延續民權西路側之街道立面完整性,臨民權西路側採簡潔明亮的線條設計立面,搭配層次豐富的外觀建材及格柵,營造簡潔有質感之立面,並輔以植栽設計以柔化建築物對行人尺度之影響,並增加都市景觀的豐富性;臨撫順街側則呼應街道調性,於立面增加小尺度分割處理,形塑具質感之巷弄空間。

規劃環境友善設施 改善人行空間品質
基地現況西側緊鄰捷運民權西路站捷運用地,但既有無障礙通道坡度較陡且夜晚光線偏暗,不利於行人通行。為與周邊人行動線串連,更新後沿民權西路側留設騎樓與明亮的店面規劃,以延續既有商業空間,亦作為捷運周邊地標引導,東側及北側臨路側則退縮留設2公尺以上無遮簷人行道。

另與捷運站體之介面部分,將整合公共人行道與自設人行道鋪面,並設置無障礙坡道,同時搭配景觀綠化與夜間照明設計,增加行人通行安全性與舒適性,並提升都市公共空間品質。

更新前與西側捷運通道介面

所有權人自行出資分回面積 活化資產更具彈性
受限於本案基地面積不大,加上近年來市場景氣影響,建商投資意願不高,因此本案都市更新係由所有權人自行發起,期藉由權利變換方式,公平、公正、公開的評估分配權值與房地價值,另所有權人也可透過自行出資分回較更新前更大之房地面積,所有權人可選擇保留部分戶別,出售部分以支付更新成本,或對外出租獲取投資收益,未來於資產運用上也更具彈性。而更新前權利價值未能達最小分配單元價值之所有權人,選擇自行出資後亦能共同參與分配房地。而中國建經公司擔任代理實施者,除協調、整合及專案管理,未來也會協助所有權人遴選營造廠,並協助與銀行申請融資以減少自有資金負擔。

本案採權利變換且所有權人自行出資,讓所有權人了解權利變換的規定與運作是成案關鍵之一,而自行出資也更能讓更新後全部效益歸所有權人所有。期望透過本案更新改善都市景觀及大樓防災、耐震能力,進而成為帶動周邊地區再發展之契機。
 

計畫內容摘要

案名 擬訂臺北市中山區中山段二小段125地號1筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案
基地位置 中山區捷運民權西路站東側,民權西路以北、撫順街以南
實施者 中國建築經理股份有限公司
基地面積 786㎡
使用分區 第三種商業區
更新前 產權:土地786.00㎡,全為私有
所有權人:23人
合法建築物均為私有,共 79戶,22人
更新後 用途:一般零售業、一般事務所、集合住宅
實設建蔽率:64.99%
實設容積率:837.21%
更新獎勵容積:1,958.06㎡(44.49%)
允建容積:6,359.66㎡
總樓地板面積:11,015.68㎡
構造樓層:RC,地上17層/地下4層
停車位數:汽車:69輛(含1裝卸停車位)、 機車:69輛
總戶數:80戶
實施方式 權利變換
更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 廖國誠建築師事務所
不動產估價 巨秉、宏大、景瀚
 
更新事業推動歷程
2011.06.23 更新單元劃定公告
2017.05.10 自辦事業及權變計畫公聽會
2017.06.20 事業及權變計畫申請報核
2017.10.27~2017.11.25 事業及權變計畫公開展覽開始
2017.11.14 事業及權變計畫公辦公聽會
2019.06.27~2019.07.26 事業及權變計畫公開展覽開始(第二次)
2019.07. 事業及權變計畫公辦公聽會(第二次)
2019.10.16 幹事及權變小組會議
2020.04.29 幹事及權變小組複審會議
2020.12.15 聽證
2021.03.23 第467次審議會審議通過
2022.03.09 事業及權變計畫核定公告
 
(本文原載於都市更新簡訊第94期)

  • 發布日期
    2022/07/11
  • 發表人
    更新事業部主任 董政彰
    主任規劃師 蘇秀玲
    資深規劃師 程琬鈺