江南街海砂屋更新重建

「江南晴園」社區都更案位於內湖區江南街71巷附近，臨內湖捷運港墘站一帶是熱鬧的住商混合區域，特色餐飲店林立，且周邊服務設施完善。2014年被鑑定海砂屋，社區區權會遴選「廣宇建設」擔任社區都市更新實施者，本基金會協助於2015年10月公告劃定為更新單元、2016年1月申請都市更新事業計畫報核，2019年10月事業計畫核定後，賡續於2020年4月申請權利變換計畫報核，在去(2021)年11月核定，並順利於今年完成拆除作業。

更新後建築模擬圖

市府列管921地震黃單、海砂屋建築
「江南晴園」更新單元面積1,194m2，範圍內為4棟5層樓的舊公寓，共有45戶，屋齡均已超過37年，為臺北市政府921地震所列管之黃單建築， 2014年7月由公會鑑定後再經臺北市政府列管為高氯籬子混凝土建築物，即一般通稱之海砂屋，必須在2016年7月停止使用、2017年7月前需自行拆除完成。社區因歷經921大地震，公會鑑定為海砂屋，房屋結構基礎已存在安全問題，因此，住戶的室內居住空間、建築物外牆，均有嚴重的牆壁剝落、鋼筋外漏、漏水問題，地下室更堆滿天花板剝落的水泥塊，建築本身還有傾斜的情形，居住安全堪慮。
 
更新前建物現況建物傾斜、牆壁剝落、鋼筋外露

社區居民高度凝聚 由區權會遴選都更實施者
社區原經幾家建商整合卻遲未成功，居民們殷殷期盼透過都市更新的推動，重建家園，在社區管委會持續不斷地推動與高效率執行力下取得住戶共識，同時邀訪幾家建設公司至社區進行都市更新說明，最後，透過社區區權會投票方式，遴選由「廣宇建設」擔任社區辦理都市更新的實施者，至此也開啟了社區邁向都市更新重建的大門。在實施者廣宇建設、本基金會協助下，本案順利於2015年10月13日經臺北市政府核准公告劃定為更新單元，並採事業與權利變換計畫分別報核，事業計畫於2016年1月18日申請報核，順利於2019年10月核定實施。

新居以綠地為鄰 提供舒適步行環境 重新妝點水泥森林
本案與文德三號公園相鄰，地理位置處於難得的綠帶公園旁，故為配合週邊環境，建築以植物花卉之美形塑生動優雅的外觀線條，規劃興建地上14層、地下5層之鋼筋混凝土造住宅大樓，搭配具律動感的輕巧陽台，讓建築量體輕量化並帶有韻律感，與綠帶公園呼應，展現藝文氣息以呈現地區特色。

基地南側規劃退縮5至6公尺人行步道，以改善現況社區周邊無人行通行空間的問題，另也於更新單元鄰路部分配置行道樹，透過綠美化使得步行空間更加舒適、便利，以提供友善的人行空間、增加開放空間韻律感與變化感，創造優質的都市生活環境。(事業計畫內容詳見2019.09都市更新簡訊第83期)
全區規劃配置圖

參照修正後條例辦理估價師選任作業
由於「江南晴園」住戶屬對都更重建具有高度共識，積極與實施者合作，充分參與都市更新每個程序，特別於權利變換專業估價者指定過程，區權會本表達希望由實施者指定一家、住戶投票選擇另二家專業估價者，進行後續權利變換更新前後價值查估作業。適逢都市更新條例於2019年1月修正公布，雖本案屬適用舊法規定，本可逕由實施者委任三家專業估價者進行後續作業，惟考量住戶需求，爰參照修正後都市更新條例規定，由實施者指定一家，另二家專業估價者則透過選任作業程序隨機抽籤選出。
比照新制辦理估價選任作業

轉軌海砂屋0.968專案 市府協助加速審議
本案權利變換計畫2020年4月申請報核後，適逢臺北市為協助加速海砂屋重建，制定「海砂屋0.968專案」，故於程序中轉軌申請適用「海砂屋0.968專案」，精簡審議作業程序，但又遭遇新冠肺炎疫情嚴峻，所幸都更審議改以視訊會議方式進行，讓住戶、實施者均能同步於線上透過視訊參與審議會，於2021年7月23日順利經臺北市都市更新及爭議處理審議會第481次會議通過，同(2021)年11月權利變換計畫核定公告實施。

拆除災損建物 建立安全適居機能社區
由於「江南晴園」社區為921黃單災損建築，後又經公會鑑定為海砂屋，成為當地的危險建物，產生公共安全疑慮。社區居民凝聚高度共識，遴選都更實施者，透過都市更新進行重建，消弭公共安全疑慮，更新後更規劃人行步道系統，提供充分緊急避難動線空間，作為基地及周邊地區避難安置場所，並於建築物周圍留設綠地、空地環繞構成防火區劃，增加避難通路流暢性，強化都市防災能力。本案已順利於今(2022)年4月開始拆除工程作業，並於今年5月取得建照，全案預計2025年興建完工。
 

 

 

(本文原載於都市更新簡訊第94期)