高雄博愛社宅納入南側透天擴大範圍更新

高雄博愛社會住宅是1966年高雄市政府社會局所興建之社會住宅，每戶僅有約十坪的空間，通風採光、衛生條件欠佳，僅剩一半住戶，高雄市政府在2008年5月公告劃定為更新地區，本基金會協助京城建設公司在2011年4月辦理此更新地區都市更新事業計畫及權利變換計畫，並在2013年1月核定，但考量此更新地區南側亦有更新必要，都更審議會給予一定期限整合。爰此，實施者賡續整合南側透天住宅，本基金會協助在2020年8月擴大範圍辦理變更事業計畫及權利變換計畫，全案在今（2022）年5月核定公告實施。

更新後建物模擬圖
 
基地位置圖/更新前現況

博愛社會住宅更新地區擬訂事業及權利變換計畫核定
高雄博愛社會住宅緊鄰高雄捷運橘線五塊厝站出口，中正一路與福德三路交叉口。博愛社會住宅主要是為安置低收入戶，每戶僅有約十坪的空間，採「回」字形設計，通風採光、衛生條件欠佳，多處陰暗潮濕；原有128戶，陸續搬離剩下一半左右的住戶。高雄在地人對於博愛社會住宅的印象可說是貧民窟，位於都市空間重要節點，且區位絕佳的地方卻如此頹敗，故高雄市政府於2008年5月2日公告劃定為更新地區。
 

實施者京城建設公司響應市政府更新之政策，積極與當地居民及高雄市政府社會局溝通協調更新事宜，在取得更新共識後，研擬更新事業計畫及權利變換計畫，於2011年4月29日申請報核，全案事業計畫及權利變換計畫在2013年1月核定。

納入南側透天解決基地過於狹長之問題
本案基地劃定更新地區時，以公有土地產權較多之範圍為主，因此導致基地形狀狹長，建築深度不足僅約26至28公尺；南側尚有許多私有老舊透天住宅未納入共同更新相當可惜；因此，都更審議會給予一定期限整合，後續再行提送變更都市更新事業計畫。

惟南側透天整合遭遇瓶頸，時程不如預期，直至2019年初始出現曙光，南側地主發函市府陳情納入更新；因此，實施者及市府分別召開鄰地協調及法令說明會，確認除臨福德三路的四戶透天店舖不納入外，其餘南側透天皆納入更新單元範圍內共同更新。

本案原核定範圍為更新地區，南側透天檢討符合自行劃定更新單元之環境指標，透過變更之方式納入本案更新單元範圍，本基金會協助實施者於2020年8月31日提送變更事業及權變計畫報核。本次變更基地面積達4,415㎡，屬於住四、商五用地，其中大部分71.37%(約3,151㎡)屬於私有土地，有31位所有權人，其餘28.63%(約1,264㎡)為市有土地。

審議會要求撤回原核定 申請營建署輔導會議
原核定基地面積為2,568㎡，同意比率約86.33%；本次變更基地擴大為4,415㎡，同意比率經實施者努力達100%，實非容易。本案送件後為釐清相關議題，市府協助先行召開審議會，但審議會中部份委員認為本案超過原範圍審議時建議之兩年變更期限，應撤回原範圍之事業及權利變換計畫核定之處分，全案再以重新報核方式辦理，此一結論嚴重影響原範圍核定之行政處分之權利與義務，使地主與實施者皆難以接受。

經查更新條例中並未對事業計畫變更時限有所限制，更新條例第61條之1中兩年期限僅是申請建築執照之相關法規以事業計畫報核日為準之時限。原核定處分之撤回必須取得全體所有權人同意始得向市府提出撤回申請，且原屬不願不能參與都更之所有權人於核定時領取補償金，已將產權移轉予實施者，撤回申請將對本案影響甚鉅，且有執行困難疑義。

因此，本基金會協助實施者向內政部營建署提出上述困難點，並申請召開個案輔導會議。輔導會議中釐清本案疑義，輔導會議並決議：「原案續行辦理所遭遇困難問題既已釐清，本案未必僅能以撤案方式處理」，故本案原核定與提送變更差距數年產生估價時點之疑義，經營建署指導，評價基準日得以變更權利變換計畫報核日前6個月內指定，故本案確定調整評價基準日至變更權利變換計畫報核日前，解決估價疑義後續行。

為了確保程序完備，本案比照公聽會程序辦理說明會，向地主說明調整始末，並重新辦理權利變換選配，再提送至高雄市政府審查。

擴大基地範圍 實現都更整體開發精神
本案於2020年8月底變更報核，審議期間並調整評價基準日，歷經約1年8個月後，於2022年5月10日核定公告。

基地面積由原本2,568㎡變更擴大至4,415㎡，不僅在建築設計、室內格局配置、車位規劃舒適且有效率，戶外亦得以留設更多的開放空間，綠美化設計有更多發揮彈性，因此活潑生動，並搭配捷運五塊厝站出入口設置寬闊的沿街步道；此外，基地變更擴大後，地主的應分配價值有非常顯著的增加。因此，大規模基地的更新，確實較能為整體環境及地主們帶來更多效益，本案從擬訂到變更可說是體現了都市更新整體開發的精神。

建築規劃注重人與空間的關係
本案變更後擬興建3棟地上33層、地下6層之鋼筋混凝土住宅大樓，規劃479戶，建築量體以簡潔線條為造型，僅以線條造型勾勒整體造型，搭配不同顏色深淺外觀，呈現活潑的立面表情，於建築量體側向，配合正面建築語彙，進行由下而上之屋頂特殊造型收頭，以回應都市尺度之視覺效果。 為改善更新前基地陰暗且淪為治安死角之印象，更新後地面層以通透明亮為設計方向，臨街面無隔間，點亮街道景觀；且為提高住宅品質，一樓全部供作公設（游泳池、健身房、交誼廳、閱覽室等），並無住宅使用。 沿中正一路(40公尺)、福德三路(15公尺)及福德三路353巷(6公尺)留設9至7公尺寬之沿街步道式開放空間，加上4.5公尺公有人行步道，人行空間非常寬闊；捷運站進出口留設街角廣場，營造捷運場站綠化優雅的空間，舒緩因道路交叉口之壓迫感。基地景觀之綠意延伸，利用自然的元素讓環境更有整體感，透過都市更新方式，創造更佳的都市環境。
 

 

(本文原載於都市更新簡訊第94期)