馬英九總統及蕭萬長副總統已於2008年總統大選中高票當選並於5月20日就職。對於新政府的上台，本基金會期許有一番新的氣象與作為。馬總統在擔任台北市長時曾提出軸線翻轉的都市更新政策，而蕭副總統也曾經向陳水扁總統建言加速推動都市更新擴大內需之建言。我們相信未來都市更新政策將走上更康莊之大道。特提供本篇建言供執政者參考。

當前重大議題

議題1: 「台灣都市更新公司」不可行
行政院原擬成立公私合股「台灣都市更新公司」，但因缺乏法源依據引發立法院及社會輿論之反對，認為是第二個「鐽震」公司，掏空國庫圖利特定私人。

議題2: 重大都市更新案件步履蹣跚
台北車站鄰近地區至今尚未劃定為都市更新地區，雙子星聯合開發案招商流標。此外中央選定之華光社區案、南港案、基隆車站案、高雄臨港案、新竹後站案、嘉義車站鄰近地區等重大都市更新案均以公有土地為主，這些案件或因不具市場性、或投資風險高、或因爭議性高，至今尚未公開甄選投資人。

議題3: 國有土地標售有礙更新事業推動
國產局雖定有「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」得專案讓售予實施者，但如今所有國有地均只標售不參與更新。國有地標售造成地價大幅上揚，定造成整合推動中的更新事業破局。國產局以缺乏專業人才為由，拒絕主辦更新招商，也不願參與更新分配房地，更違法拒絕抵充公共設施造成更新推動困擾。國產局標售價相對於更新後可創造之收益反而是偏低，對國庫長期收入嚴重損失。

議題4: 公營事業單位不配合政策推動都市更新
台銀、土銀、台電、中油、榮工、台汽、台糖等公營事業機構由於非屬條例27條所定之公有土地，因此並無強制性參與都市更新。這些單位握有大量市區精華土地低度利用，卻無積極配合更新之作為。

議題5: 縣市政府公權力不張，不依法強制拆除
目前民間開發商投入都市更新最大的疑慮在於縣市政府未遵照條例36條代為拆除少數反對戶。唯一較積極的台北市定出「臺北市政府受理都市更新權利變換實施者依都市更新條例第36條規定請求代為拆除或遷移土地改良物補充規定」，市長誓言一定強制執行，但至今無案例。條例36條於今年初已修法限定6個月內政府應完成拆遷，至如何執行各界仍有疑慮。

議題6: 台北縣市更新事業審議速度緩慢
現況台北市劃定更新地區(單元)<平均耗時6-10月，台北縣政府對事業計畫、權利變換計畫審議平均18個月。審議單位人員不斷更換，缺乏專業，任意要求是造成緩慢的重要原因。

議題7: 民間更新不斷推出高價豪宅，中所得住宅供給缺乏, 
不少學者批評台北市都市更新已經有明顯的高價化現象，更新做得越多則中產階級就更沒有合理價位之房屋可買。

課題8：大眾捷運開發未能有效發揮帶動周邊都市土地合理發展, 
以台北地區捷運聯合開發案規模均甚小，僅有4處超過0.5公頃，難以有效帶動周邊土地的再發展。現行大眾捷運法規定的聯合開發，以協議合建為主，對於不願配合的地主，僅能以徵收方式處理，容易引發抗爭，推動緩慢致規模受限。都市更新許多工具與誘因均優於大眾捷運法，但目前與捷運聯合開發無法有效連結運用，致使建設波及效果無法擴展。週邊地區政府大多未劃定為都市更新地區。

議題9營建署更新組至97年底即將解散, 
依照「加速推動都市更新方案」都市更新組為臨時任務編組，人力嚴重不足。
議題10: 現有更新事業均為點狀零星開發, 台北市都市更新地區範圍太小50%之更新地區小於1公頃，70%以上小於2公頃，大於3公頃者僅佔13%，許多捷運場站及火車站週邊大多未納入更新地區。營建署雖補助各縣市政府進行大範圍之更新規劃，但各縣市政府均未依條例第5條發布「都市更新計畫」，造成更新事業都是點狀發展，無法預期未來整體都市的更新效果。

建議對策

策略1: 停止更新範圍內國有土地之標售, 
國產局應停止標售更新範圍內之國有地，回歸都市更新條例，配合更新事業之推動程序選擇不參與分配領取補償金或參與分配房地。

策略2: 成立「國家都市更新機構」
統一負責國有地都市更新, 建議成立單一專責機構統籌公有土地及公營事業土地，參與都市更新事宜，引動更新契機。所有國有國營事業土地均應強制信託予該機構。大面積國有地由該機構負責妥善處理地上物、整併私有地更新、公開甄選實施者投資開發。小面積國有地由該機構配合民間實施者參與更新分配或領取補償金。不過要成立此一機構，務必要配合修訂都市更新條例，明確法源依據，並且讓國有土地依法能交到該機構手上更新。初步構想詳後。

策略3: 貫徹公權力強制執行之決心
政府應有效宣導公權力強制執行決心。審查過程能貫徹強制執行的信念，不拖延審查時程。嚴格控管公告實施後無法拆遷之更新案件，主動協助實施者拆遷地上物。

策略4: 檢討修訂「加速推動都市更新方案」
行政院於95年1月核定「加速推動都市更新方案」應予檢討，明確政策目標及工作目標，審慎評估已提出之更新示範計畫的可行性。政府應增加可行性評估作業費用，有效的財務可行性評估，刪除畫大餅而可行性不高之更新案。

策略5 : 經濟部、財政部、交通部、退輔會國營事業積極配合更新
例如台銀在大同區有許多土地應配合更新專案讓售或參與分配，榮工公司在板橋浮州、新店工廠都市更新中均有大量土地，宜積極配合更新。

策略6: 立即可辦之更新示範計畫
1.台北車站C1, D1東半街廓雙子星聯合開發案，本案由北市捷運局刻正辦理招商但流標一次，建議劃定為都市更新地區策略性再開發地區，並建議放寬投資條件以吸引投資人。
2.華光社區更新，建議劃定為策略性再開發地區，法務部應暫停對地上物訴訟，應對地上物權利人提供合理之安置、補償或優惠讓售措施。政府應公開甄選實施者。f
3.基隆車站暨西二西三碼頭更新，本案為兩岸三通客輪觀光重要門戶口岸，主要計畫變更已經內政部都委會通過。本案誘因較缺乏，建議全額補助公共設施及地上物拆遷補償費用以利吸引民間投資。

策略7:捷運聯合開發與都市更新相結合
內政部應指導各縣市政府捷運場站週邊一定範圍應納入都市更新地區。交通部應修訂大眾捷運法第七條，將都市更新權利變換方式，成為捷運聯合開發主要土地取得方式，並明訂捷運局因捷運聯開可取之樓地板改由實施者分期捐贈現金取代之並得以納入權利變換共同負擔。

策略8: 加速更新事業審查行政速率
設立單一都市更新窗口，專案解決更新事業跨部門協調。並且提供有效教育訓練，加強承辦人專業審查素質，並建立標準化審查作業程序。對於較複雜的權利變換應建立專業技術外審制度，強化審查品質。

策略9: 2008年底前修正營建署組織條例都市更新組改為常設性單位，並增加員額。

策略10: 國有地配合更新提供合理價位住宅
國有非公用財產更新後應分配價值中之20%應規劃提供合理價位住宅(Affordable Housing)，以供青年成家立業初期租用，後期出售．

策略11: 檢討取消都市計畫變更回饋
目前工變商、工變住、住變商等均涉及必須回饋代金、停車位、樓地板、土地等，並且禁止增加容積，這形同對都市土地的戒嚴。變更回饋無法源依據，甚至可能違憲。回饋之土地房屋未來對地方政府而言因缺乏經費管理維護困難。回饋方式及數量難決定，造成審議冗長耗時。回饋是表面齊頭式之假公平，實則阻礙都市更新，應予取消不合法不合理之規定，回歸稅法。

策略12: 檢討策略性都市更新地區回饋
都市更新容積獎勵辦法」草案中對於「策略性都市更新地區」雖放寬容積獎勵上限為法定容積之一倍，但亦要求所增加容積扣除成本後必須回饋政府1/2，亦對於都市更新事業推動不利。其弊病與都市計畫變更回饋相同。

策略13:點→線→面的都市更新推動策略
各縣市政府依法應發布都市更新計畫以指導個別都市更新事業，達到整體合諧都市環境。政府應檢討現有都市更新地區之範圍，除災後重建以外，更新地區範圍不應小於2公頃

籌組「國家都市更新機構」基本構想

該機構應經立法，明定權利義務以示公正，建議應修改都市更新條例第17條，賦予中央設置國家都市更新機構之法源。該機構之權責、經費來源及組織等，並於更新條例17-1條中增訂之。
國有、國營事業土地信託更新條例應增訂27-1條強制所有國有位於都市更新地區範圍內之土地均應信託予「國家都市更新機構」統一推動更新。至於公營事業機構位於更新地區範圍內土地一律由相關部會要求公股董事提案，經董事會同意後信託予「國家都市更新機構」統一推動更新。更新完成全部獲益扣除管理費用返還原單位。

機構性質：政府捐贈成立之財團法人組織
公司營利性質已引起社會及立法院之疑慮，過去十年已有多次失敗之經驗，唯有非營利的機構才能被社會所接受。避免與民爭利，財團勢力介入掌控公器。在各先進國家的更新推動機構都是由政府立法出資成立的，例如香港市區重建局係根據「市區重建局條例」，取代土地發展公司；日本獨立行政法人都市再生機構係根據「獨立行政法人都市再生機構法」所成立；美國加州根據California Community Redevelopment Law 成立各都市之更新機構（例如San Francisco Redevelopment Agency) 。
組織架構名稱建議定為「財團法人國家都市更新機構」(National Urban Redevelopment Agency, NURA)</span>。基金總額100億元，國家發展基金分三個年度全額捐贈成立。
其主管機關由行政院指定。董事會之組成應包括政府主管機關代表、公營事業代表、專家學者代表等，其董事長由主管機關指派。機構之執行長副執行長由董事長提名經董事會同意認命之。全部人員組織50人以內。

機構工作目標

機構之獨立性
該機構不屬政府組織之一部分，在財務、採購、人事具有獨立性。但該機構應對對公眾負責，全體董事、執行長、副執行長財產公開，不得介入與更新事業相關之土地買賣、股票買賣。並且應該做到公開資訊有關計畫內容均應公開。
該機構與各公有地管理機關之間的信託契約應由主管機關定頒定型化信託契約，接受國有(國營)事業土地之信託。為了達到成立之目的，該機構應以企業化效率的經營管理模式，並給予推動人員合理誘因。

資金用途

推動國有 (國營事業)土地更新原則
更新後非公用財產以參與更新後分配，全數處分完畢獲得價金為原則。更新後公用財產/事業財產以增加資產價值，取得可供公用或事業使用不動產，或長期收益型不動產為原則。台北都會區更新事業配合提供合理價位住宅。

結論
建立強而有力之國家更新機構，強制信託予國家更新機構才能將低度利用之國有資產予以活化。期許此一更新機構能在8年內吸引民間投資，創造經濟產值及就業機會1.政府主導更新投資25處，引入投資額1000億，創造4000億經濟產值及12.9萬人次工作機會2.民間主導更新投資160處，引入投資額2400億，創造9600億經濟產值及30.1萬人次工作機會如此完成的大面積國有地之更新將可塑造市中心之形象，提昇台灣都市之國際知名度及競爭力。

(本文原載於都市更新簡訊第38期)