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對於國有土地參與都市更新之建言
目前，全國推動中的都市更新事業有五百餘件，涉及國有土地的就有四佰八十餘件，可見都市更新與國有地之密切關係。財政部李部長於日前(2008年10月24日)舉行了一場「國有土地管理與利用座談會」，筆者非常榮幸亦獲邀請參加。這是一個非常好的開始，本人期許國有土地未來在都市更新的參與上能扮演更重要的角色。
永續發展的政策目標
國有土地管理利用的大方向應該朝向配合永續發展的政策目的。對於非都市土地以保育為原則，都市土地則以配合都市更新為原則。
國有都市土地不只是應該站在被動的角色上「配合」都市更新，還應主動地扮演「引導」與「示範」的角色。我們談永續發展不只是實質環境的永續，還要著重財務的永續。如果國有土地一塊一塊的標售賣光光，雖然解決目前短暫的財政問題，但後代子孫的政府要如何有收入？而標售土地造成的地價上漲更是造成很多嚴重的社會成本增加，所以我們非常反對國有土地標售。最近李部長曾公開宣布國有地不再標售，我覺得這是非常正確的。
都市更新對國有地的貢獻
都市更新對國有地及財政的貢獻可分為:
一、解決地權問題
解決長年無法解決的佔用、公私有土地夾雜、既成巷道等問題。
二、充實國庫收入
抵稅土地及低度利用土地不易實現利益可透過更新實現。國產局如願意長期持有出租，更可以獲得永續的租金收入。
三、減少政府支出
公共設施用地政府原本應編列預算取得。但透過都市更新政府可無償取得道路、公園、廣場等公共設施，更新事業並可捐贈政府更多的文化藝術公益設
施，可大幅節省政府的財政支出。
四、提高環境品質，增加稅收
都市更新把整個都市環境改善後，不動產增值，就業機會增加，政府稅收也會大幅增加。就以台北車站前面新光大樓為例，其每年繳納的房地價稅就超過澎湖縣一年的總稅收。
都市更新對公有地及政府財政有如此多的貢獻，因此國產局更應帶頭示範積極配合參與，遵守都市更新之法律規定，否則一般民間地主及其他公地管理機關、國營事業更有理由不配合。
參與權利變換分配才是上策
對於都市更新，國有土地最好的參與方法是參與變換分配。更新後所分配到的房地價值較更新前素地價值為高，如果國有土地在更新單元內有較大的比例還可以要求實施者配置完整一棟，國產局無論是出租或出售都會有非常高的獲利。在台北市的精華區，參與權利變換分配更新後的價值可能是設定地上權的三倍或四倍以上，更新前價值的一倍以上。在過去李部長擔任台北市財政局局長任內，許多市有地參與都市更新也都是以相同的方式處理。
國產局對於分配房地最大的疑慮在於房屋不好管理。事實上，取得房屋後只要是如辦公室或商場等收益型不動產(Income property)就相當容易找到承租人，有了穩定租金的收益反而是比較容易管理。目前捷運局擁有眾多的聯合開發的不動產就是最好的例證。至於零星的住宅產品，雖然不易出租管理，則可在取得建物後再進行標售，這時不動產的價值高，對國庫的助益相當大。
都市更新國有地標售損人不利己
過去，國產局較常用的方式是標售土地。公開標售表面上看起來公平合理，但卻帶來很多負面的副作用，例如帶動房地產市場的飆漲、增加政府徵收取得公共設施土地的困難等。因此各先進國家公有地的標售往往帶有公共利益的條件要求，少有盲目標售。
就更新事業而言，標售土地不但對國庫收入不利(現況遭佔用或雜亂的土地價格不高)，而且對於進行中的更新事業是一大傷害。往往實施者花了很大的力氣整合私地主達到法定門檻，結果國有地一標售由非實施者的他人得標，造成實施者與得標人的對抗，原本可成案的都市更新事業反而破局，這是損人不利己的作法。不過，我們也必須防範有人掌握一小塊私有地，就以不公平的條件吃下整塊國有地的作法。權利變換的合理估價及審議機制，對於確保國有地的權益，應有相當的幫助。
多實施者競逐下的公有地處理
更新條例27條要求公有土地一律參與更新，可是如果有多家公司針對同一塊地都提出更新事業的申請，公地管理機關究竟應如何選擇？過去國有財產局是以標售方式處理以符合公平原則。不過，如果能以對公有土地分配條件最優者，或公共利益貢獻最大者為選擇的判準，可能更有意義，對於國庫的收入也更好。
佔用戶之處理應回歸都市更新條例
目前不少都市更新案件中都出現國有地上的佔用戶，因為知道都市更新事業正在進行，於是繳交了五年補償金成為承租戶，再轉承購國有土地謀取暴利。此一做法是對更新事業實施者及其他私地主是嚴重的打擊，更是不公平且過度圖利佔用戶之做法。若說這是政府照顧弱勢之本旨，似乎太牽強。出得起數千萬甚至上億元土地價款者怎能稱之為弱勢？
對於佔用戶的處理建議回歸到都市更新條例。都市更新事業計畫就應提出拆遷安置計畫，對於佔有他人土地之違建戶依更新條例41條納入權利變換處理，這些計畫內容尚須經縣政府審議，才是真正符合社會公平正義之照顧弱勢處理方式。而不應視讓售土地為佔用戶之權利。國產局應在都市更新辦理期間暫停對佔用戶進行承租、讓售。
應成立國家都市更新開發機構積極開發利用
公有地的更新至今仍是最困難的部分，為了全民的公共利益，長遠的治本之道必須有一個有效率的第三部門機構來負責。
依據財政部提供的資料國有土地之管理機關多達5294個，各個機關不一定了解都市更新，又個自有其立場，對於國有土地之有效利用或配合都市更新政策實有困難，土地開發又並非國有財產局之執掌。因此建議政府應研商籌組具有專業之都市更新開發專責機(關)構，全權處理國有土地參與都市更新。凡是國有土地，甚至包括國營事業的土地(包括台汽、台電、土地銀行、台灣銀行等以公股為主之單位)，涉及都市更新應信託予該機構負責，以達多贏政策之目標。
這樣一個都市更新專責開發機構，應當比照香港的「市區重建局」經過立法成立，才能有足夠的權責公正並有效率地主動招商開發或參與都市更新，這才是全民之福。
結語
目前全球的經濟情勢相當嚴峻，各國無不全力挽救衰退的經濟。在經濟擴大內需方面，都市更新是最有效的工具之一，如果政府和民間可以攜手合作，國有土地管理機關可以積極釋出公有土地將可以創造新的未來。我們懇切地期待政府能夠有所作為，務實地將政策的理想落實於具體的更新事業。
（本文原載於都市更新簡訊40期）
永續發展的政策目標
國有土地管理利用的大方向應該朝向配合永續發展的政策目的。對於非都市土地以保育為原則，都市土地則以配合都市更新為原則。
國有都市土地不只是應該站在被動的角色上「配合」都市更新，還應主動地扮演「引導」與「示範」的角色。我們談永續發展不只是實質環境的永續，還要著重財務的永續。如果國有土地一塊一塊的標售賣光光，雖然解決目前短暫的財政問題，但後代子孫的政府要如何有收入？而標售土地造成的地價上漲更是造成很多嚴重的社會成本增加，所以我們非常反對國有土地標售。最近李部長曾公開宣布國有地不再標售，我覺得這是非常正確的。
都市更新對國有地的貢獻
都市更新對國有地及財政的貢獻可分為:
一、解決地權問題
解決長年無法解決的佔用、公私有土地夾雜、既成巷道等問題。
二、充實國庫收入
抵稅土地及低度利用土地不易實現利益可透過更新實現。國產局如願意長期持有出租，更可以獲得永續的租金收入。
三、減少政府支出
公共設施用地政府原本應編列預算取得。但透過都市更新政府可無償取得道路、公園、廣場等公共設施，更新事業並可捐贈政府更多的文化藝術公益設
施，可大幅節省政府的財政支出。
四、提高環境品質，增加稅收
都市更新把整個都市環境改善後，不動產增值，就業機會增加，政府稅收也會大幅增加。就以台北車站前面新光大樓為例，其每年繳納的房地價稅就超過澎湖縣一年的總稅收。
都市更新對公有地及政府財政有如此多的貢獻，因此國產局更應帶頭示範積極配合參與，遵守都市更新之法律規定，否則一般民間地主及其他公地管理機關、國營事業更有理由不配合。
參與權利變換分配才是上策
對於都市更新，國有土地最好的參與方法是參與變換分配。更新後所分配到的房地價值較更新前素地價值為高，如果國有土地在更新單元內有較大的比例還可以要求實施者配置完整一棟，國產局無論是出租或出售都會有非常高的獲利。在台北市的精華區，參與權利變換分配更新後的價值可能是設定地上權的三倍或四倍以上，更新前價值的一倍以上。在過去李部長擔任台北市財政局局長任內，許多市有地參與都市更新也都是以相同的方式處理。
國產局對於分配房地最大的疑慮在於房屋不好管理。事實上，取得房屋後只要是如辦公室或商場等收益型不動產(Income property)就相當容易找到承租人，有了穩定租金的收益反而是比較容易管理。目前捷運局擁有眾多的聯合開發的不動產就是最好的例證。至於零星的住宅產品，雖然不易出租管理，則可在取得建物後再進行標售，這時不動產的價值高，對國庫的助益相當大。
都市更新國有地標售損人不利己
過去，國產局較常用的方式是標售土地。公開標售表面上看起來公平合理，但卻帶來很多負面的副作用，例如帶動房地產市場的飆漲、增加政府徵收取得公共設施土地的困難等。因此各先進國家公有地的標售往往帶有公共利益的條件要求，少有盲目標售。
就更新事業而言，標售土地不但對國庫收入不利(現況遭佔用或雜亂的土地價格不高)，而且對於進行中的更新事業是一大傷害。往往實施者花了很大的力氣整合私地主達到法定門檻，結果國有地一標售由非實施者的他人得標，造成實施者與得標人的對抗，原本可成案的都市更新事業反而破局，這是損人不利己的作法。不過，我們也必須防範有人掌握一小塊私有地，就以不公平的條件吃下整塊國有地的作法。權利變換的合理估價及審議機制，對於確保國有地的權益，應有相當的幫助。
多實施者競逐下的公有地處理
更新條例27條要求公有土地一律參與更新，可是如果有多家公司針對同一塊地都提出更新事業的申請，公地管理機關究竟應如何選擇？過去國有財產局是以標售方式處理以符合公平原則。不過，如果能以對公有土地分配條件最優者，或公共利益貢獻最大者為選擇的判準，可能更有意義，對於國庫的收入也更好。
佔用戶之處理應回歸都市更新條例
目前不少都市更新案件中都出現國有地上的佔用戶，因為知道都市更新事業正在進行，於是繳交了五年補償金成為承租戶，再轉承購國有土地謀取暴利。此一做法是對更新事業實施者及其他私地主是嚴重的打擊，更是不公平且過度圖利佔用戶之做法。若說這是政府照顧弱勢之本旨，似乎太牽強。出得起數千萬甚至上億元土地價款者怎能稱之為弱勢？
對於佔用戶的處理建議回歸到都市更新條例。都市更新事業計畫就應提出拆遷安置計畫，對於佔有他人土地之違建戶依更新條例41條納入權利變換處理，這些計畫內容尚須經縣政府審議，才是真正符合社會公平正義之照顧弱勢處理方式。而不應視讓售土地為佔用戶之權利。國產局應在都市更新辦理期間暫停對佔用戶進行承租、讓售。
應成立國家都市更新開發機構積極開發利用
公有地的更新至今仍是最困難的部分，為了全民的公共利益，長遠的治本之道必須有一個有效率的第三部門機構來負責。
依據財政部提供的資料國有土地之管理機關多達5294個，各個機關不一定了解都市更新，又個自有其立場，對於國有土地之有效利用或配合都市更新政策實有困難，土地開發又並非國有財產局之執掌。因此建議政府應研商籌組具有專業之都市更新開發專責機(關)構，全權處理國有土地參與都市更新。凡是國有土地，甚至包括國營事業的土地(包括台汽、台電、土地銀行、台灣銀行等以公股為主之單位)，涉及都市更新應信託予該機構負責，以達多贏政策之目標。
這樣一個都市更新專責開發機構，應當比照香港的「市區重建局」經過立法成立，才能有足夠的權責公正並有效率地主動招商開發或參與都市更新，這才是全民之福。
結語
目前全球的經濟情勢相當嚴峻，各國無不全力挽救衰退的經濟。在經濟擴大內需方面，都市更新是最有效的工具之一，如果政府和民間可以攜手合作，國有土地管理機關可以積極釋出公有土地將可以創造新的未來。我們懇切地期待政府能夠有所作為，務實地將政策的理想落實於具體的更新事業。
（本文原載於都市更新簡訊40期）
