日本對於土地信託、都市更新已進行多年，且頗具成效，本次的考察行程以港濱都市再開發為主，其間並聽取東京都廳簡報土地信託及都市再開發的作業情形。參觀地點還包括惠比壽花園廣場、東京灣臨海副都心、橫濱MM21計畫，考察團由經建會夏政鐘處長領隊，同行人員包或經建會、營建署、高雄市政府等單位人員，五天四夜的行程安排相當緊湊而且收穫豐碩。以下將此行所見的重點摘要記之。

惠比壽花園廣場是札幌啤酒廠（SAPPORO）用地再開發的案例。原址為札幌啤酒廠的舊工廠區，鄰近地區的環境也屬老舊市區，後經過地主（札幌啤酒公司）向東京都廳申請再開發，以公私合作的方式將該地區開發為都市商業休閒主題式的商業複合園區，串連平台整體設計開發的結果，塑造了本區集聚休閒、購物與辦公的各式活動，本區的商辦進駐率超過九成，是個成功結合企業形象與不動產開發的都市更新案例。

東京灣與橫濱灣的水岸開發均是港灣轉型開發案例，並且以填海造陸、大型國際設施的集客方式作為開發主題訴求。相形之下，國內對親水空間的概念與處理方式應有相當大的突破空間。橫濱MM21計畫，是近年來兼具都市更新與水岸開發最成功的案例之一。即使在日本不動產低迷的情形下，MM21開發案仍被看好，在其主力設施中，以橫濱國際平和會議場為例，國際會議廳於1991年開幕至1997年的出租率均在92％~96％之間，展示場的出租率則約為70％，相較於東京都臨海副都心等類似開發案的競爭下並不遜色。
MM21的案例有數個特色，它除了與橫濱港的發展相輔相成外，開發的過程中還融入了都市再開發的手法，並且充份運用了公司合資籌組的第三部門，作為管控與刺激全案的開發營運事務。

實質環境的塑造絕對屬於技術可以解決的層面。整個考察過程中最大的衝擊倒不是亮眼的空間等硬體建設，而是日本政府落實自治化、企業化理念的運作，帶給人一種活力與希望。日本是個地方自治的國家，這意謂著立法、行政、財政等有更多的揮灑空間（當然反面即為較高的行政風險），落實在大規模的都市開發建設案例時，即發現其在開發方式及籌資管道上能有較大的彈性。
在所有的開發案中，地方政府通常有三種集資方式：
1.上級補助（本次考察的臨海副都心、MM21等二個案例中，港灣填海與主要聯外交通幹道橋樑均有國家補助經費）。
2.地方政府編列預算。
3.發行公債（通常為收益債券），此外當開發經營事權得切割獨立為第三部門的情形下，大多數的地方政府，會偏好以經費入股，與民間合資成立第三部門，同時將事權移轉至第三部門（至於是否需另行立法或將轉投資的預算案送交議會核准等程序則有待進一步探討）。
日本的第三部門即是公私合資經營的公司，通常只有某一項特殊的功能，並且人事的安排上，公部門在公司（會社）經理權及董事會佔有極大的掌控權，這從社長、取締役（董事）的人事多由副首長、部長以上層級的公務員派任的現象可略見端倪。並且，第三部門並不受議會審議預算，能有較獨立的功能。

以橫濱MM21的開發方式為例，主導及協調開發的單位--MM21公司，即為第三部門，其他重要的公用設備（地域冷熱能源）或公共事業（像是有線電視）亦參酌由第三部門介入。

此外，公部門亦積極透過第三部門的方式介入市場，以企業化經營的利潤挹注地方預算，例如：橫濱遊艇碼頭公司，專司經營遊艇碼頭（俱樂部、購物商場），橫濱市政府出資51％，民間出資49％，社長為橫濱市副市長派兼。當然是否引發運用行政優勢與民爭利的議論尚不得而知，但是相對於其它橫濱灣內其他眾多的民營遊艇碼頭而言，遊艇碼頭的市場並未被獨佔，彼此平等競爭爭取客源。並且若更進一步探究，第三部門是否即是藉由合資經營來整合民間業者，以促進開發作業的進行亦有可能。

在緊湊的行程中，對於開發機制的探討也僅能一窺皮毛，而所參觀的更新事業與實務成果，證諸西方國家案例即可發現，國際化的潮流並不分國界，在開發方式（第三部門v.s公私合夥）、開發類型（水岸遊憩、商辦、展示）均有共通的質素，反觀國內倡導國際化之時，乃多偏重硬體設計與興建，僵性的開發方式與觀念並無法突破，而後者往往才是開發作業的成敗關鍵。對於以促進都市更新的公益團體而言，恐怕這些案例不能只是稍縱即逝，而是需要好好深入思考一番。

(本文原載於都市更新簡訊第3期)