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廣宇大同區「萬和」都更案完工


全街廓60年老街區蛻變水岸地標
廣宇建設大同區「萬和」都市更新案於2022年8月完工取得使用執照,近730坪完整街廓,配合整體規劃手法,留設廣場開放空間、人行道,及社福文康設施,將50年的老舊街區蛻變成北大同嶄新的水岸地標。

更新後建築物現況

更新前現況未符都市機能 亟待更新
年位於臺北市政府2000年公劃的更新地區(大同區環河北路、昌吉街東北側更新地區)內,單元坐落於環河北路二段、民族西路交口東南側,是這個更新地區內第一件申請的都更案。

這個地區發展甚早,遍佈超過50年的老舊建築,而本案範圍內多為近60年2至3層加強磚造老舊建築,建物分布密集、缺乏耐震防火能力,還有老公寓常見的違建,當時僅民族西路有完整的人行道,加上缺乏電梯、停車位等,生活環境未能符合現代化都市應有機能。

加上本案94%屬於私有土地,所有權人數高達105人,產權相當複雜,整合難度高,爰先申請事業概要計畫,確認更新單元範圍,在2010年1月核准,次(2011)年6月申請事業計畫及權利變換計畫報核。

爭取捐贈公益設施迢迢長路
本更新單元對側即為淡水河畔的延平河濱公園,但因缺乏便利、安全的越堤親水設施,使淡水河岸與大同文化園區串連性不足,至為可惜。鑒於本案實施者-廣宇建設在2011年「首善」更新案中捐贈近300坪公益空間,本案再移植此成功經驗,以提供公益設施方式,冀可創造區域公共服務空間,惟此次過程卻備感艱辛。

2011年當時為呼應雙北市「大臺北黃金雙子城」計畫,打造「淡水河曼哈頓」的親水環境政策,因此,規劃設置「跨堤空橋及單車引道」,更新後建物西側1樓、3樓及4樓擬設人文咖啡館、互動影音區、單車中繼站等公益空間,並從4樓銜接跨堤設施,再由市府交通局一併受贈接管。惟交通局認為跨堤空橋、單車引道應由工務局新工處受贈接管,2011年經副市長跨局處協調,確認跨堤設施及公益空間採分別受贈;但又遭遇水利署評估認為跨堤設施落墩灘地平行河道可能產生沖刷,以及跨堤設施與堤防距離過近可能影響防洪等疑慮,2013年5月決定取消跨堤空橋及單車引道之設計。實施者經洽詢社會局「大同托育中心」、民政局「區民活動中心」等均無意願後,本案捐贈公益設施應為終了。

但鑒於本案採事業權變併送方式辦理,倘無法設置捐贈公益設施,將使容積獎勵面積大幅減損,直接影響的是住戶更新後可分回之面積,故臺北市更新處建議改採容積移轉方式,以保障住戶參與都更權益。實施者採納更新處的建議,2014年9月提送容積移轉審查申請、2014年10月提送都市設計審議申請,因緣際會下,反成為申請容移繳交代金案例。

2014年底跨堤議題又現 社會局受贈「社福文康設施」
2014年12月市府執政輪替,對於本案產生變化,2015年7月「大同再生計畫戶外開講」提出沿環河北路堤防將規劃設計空中公園構想,更新處建議實施者再行考量是否配合政策設置跨堤,另新市政團隊處事風格燃起當地里長與民意代表重新積極爭取設置公益設施想法,在里長、民意代表極力協調,2016年2月更新處針對本案公益設施,召開跨局處受贈接管意願協商,會後社會局在現地勘查、評估需求後,2016年6月正式函覆,經市長核示同意由社會局受贈。

在確認受贈單位後,實施者積極與社會局研商,確認未來受贈公益設施將做「放學窩」,故配合需求調整使用空間為1樓、2樓,1樓包含交誼廳、會談室、無障礙親子廁所,2樓包含社區廚房、多媒體視聽室、多功能團輔空間、多功能教室與讀書室、辦公室、友善廁所,面積約近250坪,並提供影音、廚具、傢俱等設備及協助室內裝修工程,將結合區民的活動與學習中心、孩童及青少年的課後輔導教室,創造地區服務的開放性空間。

近5年討論公益設施捐贈歷程,在取得社會局同意受贈後,重行公開展覽及法定審議程序,全案事業及權變計畫在2019年1月29日經市府核定公告實施。

街角廣場串起環狀人行步道  車位出租供周邊社區使用
「萬和」為全街廓開發,完工後為1棟地上15層、地下4層之複合式住宅大樓,共計116戶,規劃151部停車位。在基地東、西側及北側將留設4至6公尺人行步道,基地南側留設街角廣場搭配水池,形成舒適的環狀的人行空間連續性,全區採無障礙空間環境設計,透過綠美化增添步行空間的舒適感。

另外,本區屬老舊街區,東側延平北路一帶為大同區延三夜市,考量周邊社區、夜市觀光停車需求,地下1樓將提供17部機車停車位、地下2樓提供34部汽車停車位,作為出租停車使用,協助解決周邊社區停車位不足的問題。

藉由都市更新改善過去缺乏的公設、電梯、停車位等問題,捐贈近250坪「放學窩」公益設施,環境蛻變,居住生活更加安全,希望結合周邊保安宮、迪化街、花博公園等文藝街區,塑造豐厚的在地生活文化。
 
人行步道留設現況

「一碗湯的距離」 更新重建促北大同遊子返鄉團圓
本案更新前多為長者居住於此,年輕一輩遷移外地居多,歷經14年的都更重建, 2022年8月完工,12月完成產權登記,廣宇建設為本案取名「萬和」,即是希望家園重建後,讓原居於北大同的遊子能夠返鄉與長輩團圓,讓所有權人「家和萬事興」,也成為續傳下一代的建築。
 
更新事業推動歷程
2000.06.26 更新地區(單元)公告
2010.01.11 事業概要核准
2010.12.27 同意事業計畫報核期限展延
2011.06.30 事業及權變計畫申請報核
2013.02.06~03.07 公開展覽期間(第一次)
2016.10.31~ 11.29 公開展覽期間(第二次)
2019.01.29 事業及權變計畫公告核定實施
2020.06.30 變更權利變換計畫報核
2021.03.11 變更權利變換計畫公告核定實施
2022.01.14 核發建物第一次測量預先審查結果
2022.03.02 變更(第二次)權利變換計畫報核
2022.08.02 取得使用執照
2022.09.15 變更(第二次)權變計畫公告核定實施
 
計畫內容摘要
案名 擬訂臺北市大同區橋北段一小段574-1地號等41筆土地都市更新事業及權利變換計畫案
基地位置 環河北路二段以東、民族西路以南、迪化街146巷以西、環河北路二段185巷以北所圍完整街廓
實施者 廣宇建設實業股份有限公司
基地面積 2,414㎡
使用分區 第三種住宅區、第三之一種住宅區、道路用地
更新前 產權:私有土地2,278㎡、公有土地136㎡
所有權人:私有土地105人、公有土地1人
戶數:39戶
停車位:0輛
建物面積:3,044.27㎡
更新後 用途:一般零售業、一般事務所(車位登記)、集合住宅、放學窩(文康設施)
實設建蔽率:44.58%
實設容積率:430.30%
更新獎勵容積:3,602.55㎡(57.74%)
其他容積獎勵(增設室內公共停車空間容積獎勵):510㎡(8.17%)
允建容積:10,351.80㎡(430.97%)
總樓地板面積:20,367.7㎡
構造樓層: RC,地上15層/地下4層
停車位數:汽車:150輛,機車:147輛
總戶數:116戶
實施方式 權利變換
更新規劃 丹棠開發股份有限公司
建築設計 以兆建築師事務所
不動產估價 巨秉不動產估價師聯合事務所(領銜估價)
麗業不動產估價師聯合事務所
永慶不動產估價師聯合事務所
 

(本文原在於都市更新簡訊第96期)

  • 發布日期
    2023/01/18
  • 發表人
    投資事業部
    主任 徐培奕
    主任規劃師 陳維廷