南港中南街老公寓更新
南港區中南街、南港路一段、市民大道八段所圍街廓東南側，多為四層樓老舊公寓，2013年事業概要核准後，經過2次展期，在2015年5月申請都市更新事業計畫報核，2019年都市更新事業計畫核定公告後，次（2020）年旋即辦理都市更新權利變換計畫報核，在2022年8月權利變換計畫核定公告，歷經10年的都市更新審議過程。

更新後建物透視模擬圖

四層公寓更新困難老舊公寓更新專案重現生機
本更新單元面積3,145.86㎡，使用分區屬於第三種商業區(特)(原屬第三種住宅區)，基地內建物公私有土地交雜、現況老舊頹圮，且整體土地利用效率低，所以臺北市政府在2000年公告劃定為都市更新地區。另外，為配合國家政策提供更多展覽館場地，臺北市政府將南港經貿園區C12、C13街廓規劃為第二代展會中心，為利此區塑造國際景觀、提高國家形象，臺北市政府於民國97年公告「配合第二代展會中心變更臺北市南港經貿園區特定專用區C12、C13街廓商業區及週邊商業區細部計畫案」。

基地位置圖
 
更新前除1、2層樓建物，多為4、5層以下公寓

本案基地所在街廓毗鄰C12、C13街廓，位於計畫範圍內。此計畫除將訂定本區都市設計管制要點外，也重新起算更新地區時程獎勵，透過都市更新手段推動老舊建物更新。惟因容積獎勵不足以滿足單元內四、五層樓公寓住戶需求，加上範圍內逾百位所有權人，難以形成共識，遲遲無法順利推動更新重建。

直到臺北市政府在2010年8月1日推出老舊公寓更新專案，本區都市更新才見重建曙光。

在專案公告後，實施者世豐國際建築開發積極拜訪單元內地主，了解重建意願與需求，並委託本基金會依相關都市更新法規與都市計畫要求，評估適當之更新單元範圍，終於在2015年5月整合住戶達法定門檻，完成都市更新事業計畫及都市計畫細部計畫送件。

本案爭取76.23%容積獎勵，包含都市更新獎勵44.35%、老公專案獎勵31.88%，讓單元內四樓公寓住戶更新後能更趨近「室內一坪換一坪」的目標。

建築設計配合周遭環，並考量防災機能與環境永續
本案更新後規劃於臨計畫道路側，皆留設4至6公尺人行步道，實施者並認養市民大道上公有人行步道。開放空間皆設置透水性鋪面，並與公有人行道及現有巷道順斜處理，留設適當洩水坡度，並利用深淺灰色調有秩序搭配排列，結合植栽綠化，創造舒適之人行空間。另外，本案於基地北側邊界設置排水溝，將雨水逕流導至筏基貯留池，本案設置之雨水貯集設施可容受基地6小時之降雨量，並透過雨水利用系統重複利用，如景觀澆灌等。
更新前後人行道對照圖

本案更新後將興建兩棟分別為地上18層、地下4層及地上17層、地下4層的SRC複合大樓，在A棟4至14樓與B棟4至15樓共規劃23戶通用設計住宅戶，符合臺北市居住空間通設計指南「室內環境」之設計原則，滿足年長者和其他弱勢使用族群，也顧及一般人的使用情況及需求。
通用設計住宅戶平面配置圖

本案建築設計委託九典聯合建築師事務所，更新後除了設計為黃金級綠建築外，建築師在外觀的設計也極具巧思。整體的立面為配合基地周遭建築外觀色調，以樸質的米白色、金屬灰色、紅磚色搭配為主。新建築的立面設計上，建築師將大面積的量體做有系統的大塊分割堆疊，看起來像是把原有的水平小聚落立體化，像是積木般的活潑，也削弱建築量體對視覺上的壓迫。

權變階段積極整合意見 以最快效率審議通過
本案都市更新事業計畫及權利變換計畫採分送方式，都市更新事業計畫在2019年12月核定公告後，權利變換計畫旋於次(2020)年10月報核。在辦理過程中，實施者世豐國際於基地內設置工作站，及時接收處理地主疑問，針對公聽會與申請分配程序，實施者與規劃團隊皆積極聆聽地主意見協助解決爭議；針對歷次審議，也積極面對各種議題並預先準備回應以利提升審議效率，故本案僅歷經一次權利變換小組書審及一次都市更新及爭議處理審議會即審議通過，並於2022年8月取得權利變換計畫核定公告。

本案所有權人眾多，權利變換計畫核定後進行拆屋程序，惟拆屋階段仍有部分所有權人對於本案辦理內容及程序表達疑義，實施者團隊會持續與地主溝通協調，努力化解爭議、達成共識，希望能早日完成拆屋並啟動重建作業，讓住戶早日搬回期待已久的新家。

 

(本文原在於都市更新簡訊第96期)