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大阪都市更新交流行 地下街、密集市區的開發經驗

延續3月於台北舉行之第一次台北大阪交流會之討論,於8月30日至9月3日移師日本大阪世界貿易中心(WTC)進行第二次產官學各界關於都市開發相關經驗之交流會議,內容主要針對都市軟體基盤建設、都市硬體基盤建設、據點型大規模開發、觀光集客都市設施等四個主題進行分組討論,並藉地利之便,參訪包括大阪灣區、天保山海遊館、大阪巨蛋、西梅田開發案、阿倍野再開發、長崛地下商店街及OBP案等重要開發計畫。

阿倍野地區再開發計畫
阿倍野再開發計畫位南大阪阿倍野車站之西南方,面積28公頃,為大阪市政府於1976年開始,以收買方式,主導推動之第二市街地再開發事業,本案並保留了原權利關係人優先入居權利。資金來源一部份為大阪市府補助,其餘為開發後資產處分所得資金歸墊,預計2008年完成,現已完成一半。
本地區原為鄰近鐵路車站之老舊木造矮房密集地區,平均容積率未達100%,多年來因基礎都市整備工作無法推行,雖地理區位優良,但卻無法引入商業設施,達成應有之都市機能,同時考量都市防災問題,大阪市政府決以公部門力量進行主導推動,以改善基礎公共設施,包括道路、公園、教育、文化及厚生設施等,並引入商業及住宅等設施,發展安全、高品質之新都心空間為目標。然因日本經濟不景氣影響,造成主要商業區之店面出租困難,難以繼續,現由大阪市建設局協助後續開發中。

OBP(Osaka Business Park)地區開發計畫
位大阪城旁,週圍運河環繞,面積26公頃,自1970年開始由五家公司合作成立OBP開發協議會(其中鹿島建設於1971年才加入),進行12年的準備工作及8年的建設開發,歷經20年得時間於1990年完成。本案為私部門企業主導開發,公部門配合之案例。
其開發目標為建造包括飯店、會議場、媒體及情報等商業設施的公園都市。全區分為五個街廓,採自由設計,但須需遵守由地主組成之協議會所訂的建築協議,而此建築協議並已結合大阪市府所定之綜合設計規定,並與週邊環境相配合。其建築協議之內容包括:公園面向水邊、河岸不設堤坊、與大阪城公園景觀做整體設計、建物高度為大阪城公園兩倍高、每個街廓間留設6至10公尺綠帶、建物與建物間必須開闢中央廣場、綠地比率30%、周圍環繞24至27公尺綠帶、管線地下化、大樓自設發電機等為原則。
公私部門之合作除前述建築規範的配合外,另是週邊公共設施之配合興闢,包括:地下抽水站的設置,土地由地主捐贈市府所有,設施為市府自行配合建設;市府配合新設地鐵的大阪城公園站;由私部門建設大阪城新橋,及至津橋車站的高架步道等。

長崛地下街開發計畫
長崛地區為大阪主要都市型商業區─心齋橋,和以辦公、業務區為主的本町,相夾而成的地區。其開發契機源自於地鐵向市中心的延伸,由大阪交通局主導進行,以地域活化為目標,將纖維貨棧與日本道路工團的長崛停車場遷走,進行整體複合性空間的開發計畫,更新為與地鐵四線五站相接的船場中心大樓,與包含帶狀地下大型購物中心、停車場(可停1030輛汽車) 、長崛通景觀整備及地鐵鶴見綠地線的延伸等的長崛地下街。
地下街的規劃主題在利用與附近地區共生的商業開發,導引本區的活化。他們從主要客層、區域共生的整體考量、潛在投資人調查、圍繞集客策略等方面進行評估,來開創地下街的獨特性,並以各層次顧客形象為基礎,進行不意城、家庭城、多變城及松馳城四條街的店舖設置,於1997年5月召滿100個店舖後啟用,然目前因經濟不景氣,部份的店面關門後,尚未出租。

密集市區的再開發
大阪都市整備局針對密集市街地區開發政策提出幾項說明,值得台灣引為借鏡。首先是以不趕走當地居民為社區更新的重要原則。老舊社區的人際關係通常較為密切,為維持社區之人際脈絡,大型密集市街地區開發前,必須先找尋公有土地當作「總地」,建設拆遷安置住宅,並配合計畫之分區推行,供週轉使用,而在開發完成後再出售。總地的位置儘量位於此開發地區中,即使在開發的過程中,仍維持居民原有的生活領域意象。總地的取得,必要時以換地的方式進行,當難以取得時,才採用跨區臨時安置的方式。因此,總地之取得為日本密集市街地區更新的重要關鍵。
另再鼓勵民間辦理改建或更新方面,以提供重建諮詢、房屋顧問的派遣、給予業者共同使用部份(電梯等)建設費用之補貼、對住宅改建後租金提高部份的補貼(但辦公及商業設施則無)、容積的獎勵措施,以鼓勵大型開發(依地方額度不同)等。
同時將老朽木造住宅密集地區指定為行動地區,再給予優惠的補貼。而在其認定中,有兩項重要指標,一是道路之開闢率,理想狀態為20%,另是公園的佔有率,理想為6%,最低3%。前述阿倍野地區之道路開闢率僅7%,路寬4公尺以下者佔68%,另公園僅有1.4%,且低層木造建物佔90%,因此列入優先辦理更新地區。

大阪市區域冷暖房系統
日本為擺脫對石油的依靠,提出長期能源的展望,並開發新能源,提出DHC地區能源系統,即區域冷暖房系統,其主要的效益包括少用冷媒,以防止大氣的污染、省能、防災、經濟效益及美化環境等。大阪煤氣株式會社現於關西地區有141個地點正進行中,有20個已完成地區,包括關西國際機場、大阪巨蛋及本次會議所在地WTC等。
區域冷暖房系統主體為運用瓦斯空調以取代電力空調,並利用廢熱(WTC利用海水)來節省能源,再利用熱電液體的回收再發電使用所組成。而其條件限制是建物須於一定時間內共同完成,因此再地區的開發計畫中,便必須納入地區冷暖房的規劃。而另一個重要問題為成本的降低,一是能源單價成本,另則為屋外管道的鋪設成本。日本政府並配合訂定推動政策,包括訂定開發量體到達一定程度之開發案,必須引入地區新能源系統;及廢熱再利用所產生的電力,由電力公司給與補貼等。
而針對地區冷暖房的主體─瓦斯的使用,於地震時的防災規劃,亦是重要關鍵問題,這也是921震災後眾所關切的。阪神震災的經驗,有多處得供台灣參考,包括於地震發生後數小時內全區不再供給瓦斯,配合瓦斯分區分段規劃,再逐區恢復,台北現已建立24個整壓站,並由電腦控制緊急系統;另是將震災時有問題的低壓管改為PE管,避免龜裂,這也是台北正進行之工程;最後為熱電液再利用管道的埋設,須先經委員會同意,並設計為可耐阪神震度等。
大台北瓦斯公司也指出現行台灣最有執行可能的兩大地區,為台北車站特定專用區及信義計畫區。而目前最大的問題,在於降低能源單價,現在台灣瓦斯供應單價將近日本的兩倍,甚或比電價成本要高,實是推行的主要障礙,而其原因在於中油的天然氣之進口港及管線系統為自費興建,因此單價調降必須待五年後建造成本回收後才可能降低。另其他相關的規劃、技術及政策配合,仍有待加強。【基金會資深規劃師陳俊潔】
 

  • 發布日期
    1999/09/30
  • 發表人
    陳俊潔