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舊金山如何推動都市更新 再發展局副局長來訪


舊金山再發展局副局長Hellen Sause女士於89年1月17應台北市政府都市發展局及境群國際設計顧問公司之邀前來訪問,並拜會本基金會,就兩地的都市更新經驗,交換意見。

其間Sause 副局長應邀於台北市都發局演講「美國舊金山市都市更新推動經驗」,說明了舊金山的再發展局的定位,目前再發展局約有120人,是與市政府平行的機構,而市議會有權審查其預算及劃設更新地區。由於是由州立法成立,因此具有相當的公權力,有權向民眾購買土地。在財源方面,則採用稅金增額融資方式(tax increment financing),以未來不動產稅收因更新而增加的部分,作為償債的擔保,出售公債籌措資金。像是原先Yerba Buena 的不動產稅收僅5千美元,更新後增至2千3百萬美元,而部分增加的稅收則運用為興建平價住宅之用。

在公有地的處理方面,Sause 副局長認為,若以出售方式處理,對於市府而言,是資源的浪費,就舊金山的公部門的立場而言,希望以出租的方式,如此資源才能有長期的經營回收,但如果有龐大的資金需求,也可能出售,而像是住宅用地,通常開發者會需要將土地產權一併賣出,同時在更新計畫通過後,再發展局也會與市政府協調,開闢基礎設施。而在土地的取得過程中,需要居民搬遷,並不能讓開發者以自己的方式處理,而是公部門有計畫的引導,協調排除阻力,如先建後拆等,使開發者得以開發,當然,再發展局也有執行土地徵收的公權力,否則土地將維持低度無效率運用,對都市的發展並無好處。

對於更新地區的選擇,Sause 副局長表示,台北市目前有將近160處的更新基地,若要同時全部更新,以市政府的人力及物力無法照顧到每一處更新基地,最好參考舊金山的更新經驗,以全體公共利益為目標選擇重點地區實施更新。

Sause 副局長也強調第三團體的重要性,由於再發展局是公部門的一部份,局內的同仁,也是公職人員,通常民眾帶著主觀的意見,對於公家機關無法完全的信任,此時必須有像是都市更新基金會此類的非營利性組織,來扮演與市民溝通的角色。在Yerba Buena 計畫,由於當時有幾千人居住,就動用了2千多人來進行民眾參與,同時也讓原來的地主參與開發。在過程中,獲得民眾的支持,不只對這個案子,對每個案子都很重要,當然,有時不一定要完全採行民眾的意見,但是必須傾聽他們的聲音、關切他們的需求,否則將使得計畫的進行更為漫長。在拜訪了迪化街、紅樓、理教公所等地,Sause 副局長指出舊金山也有貧民窟與低度使用的公有地問題,這些均需投注相當的心力,而這些都市問題,也代表著都市發展的一大契機,同時也是嚴苛的挑戰。


(本文原載於第6期都市更新簡訊)

  • 發布日期
    2000/01/17
  • 發表人
    基金會規劃師
    李如君