FIABCI LONDON 2000 世界不動產協會於倫敦舉行年會主題：「全球單一市場」

A- A A+

FIABCI LONDON 2000 世界不動產協會於倫敦舉行年會主題：「全球單一市場」

基金會研展部主任丁致成

世界不動產協會(FIABCI)於今年五月廿七日至六月二日舉行全球年會, 地在倫敦公園巷希爾頓飯店(London Hilton On Park Lane)，共六百多位各國代表與會。我國也由中華民國不動產協進會莊南田理事長率團參與。這是我國參與國際性非政府組織一次成功的國民外交，中共在不滿我國參與的情況下並未與會。

（FIABCI 2000 London開幕典禮）

這次會議的主題為「全球單一市場」(One Global Market)，其中並特別著重「都市更新」與「不動產證券化」之探討，對我國未來加入WTO後不動產業的發展方向深具啟發性。本人也有幸參與這次全球性的聚會，受益匪淺，特將這次研討會中有關更新的重點與各位分享。

全球化趨勢

會議主題「全球單一市場」強調的是在全球經濟自由化的演變下，原本屬於地方性的不動產業界也發生了本質上劇烈的改變。不論在籌資、規劃或銷售(出租)都有更多樣化的管道讓國際的投資者、規劃者及消費者可以參與。這種全球化與國際化的趨勢隨著網際網路發達的推波助瀾下，更將在廿一世紀成為普遍性的趨勢。

幾場研討會中與都市更新有最密切關係的是第一及第三天的座談會, 其議程內容如下:
Monday 29 May 15:00 – 17:00 International Property Finance Forum
Hilton Park Lane Session organiser – Liz Edwards

Alastair Ross Goobey Chief Executive	Hermes Pensions Management Ltd	Skills Required by Investors to Cope with the Future
Pippa Malmgren Managing Director & Deputy Head of Global Strategy & Head of Political Analysis	Warburg Dillon Read	Risks & Rewards of a Global Market
Mark Preston Director of Asset Management	Grosvenor Estate Holdings	Case Study of How Private Companies Raise F inance
David Ryland Partner	S J Berwin & Co	Legal Structures for Property Investment
Dick Verbeek Chief Executive	Aon Risk Services Worldwide	Covering Risks in Property

Wednesday 31 May 09:00 – 18:00Office / Industrial Forum

Session organiser: Duncan Preston

Mohd Talhar Abdul Rahman	CH Williams Talhar & Wong	Urban Renewal in Unregulated Environments (吉隆坡都市更新的經驗)
Dr Andrew Gould European Director in Global Consulting	Jones Lang LaSalle	Urban Regeneration on a Global Scale - Greenwich Peninsula, South Bank and Docklands (全球尺度下的都市更新：格林威治半島、南岸及碼頭地更新案)
Michael Ashby-Brown Group Legal Counsel	Canary Wharf Ltd	The Challenge of Leasing Large Office Spaces such as Canary Wharf (坎納瑞碼頭大面積辦公室出租的挑戰)
Alan Froggatt Chief Executive	Insignia Richard Ellis	International Leasing Techniques – Appealing to International Tenants
Judith Mayhew Chairman of Policy & Resources Committee	City of London Corporation	The City of London in a Global Context(全球觀點下的倫敦市)
William Hill Managing Director	Schroders PropertyInv Mgt Ltd	The Redevelopment of Paternoster Square – A New Lease of Life for an Historic Site(派特諾斯特廣場更新計畫)
Mark Dixon Chief Executive Officer	Regus Business Centres	Short Lease Serviced Offices in a Global Market (短期出租商務辦公室的全球市場)
Nigel Roberts European Director in Euro Research	Jones Lang LaSalle Research	Office costs in a Global Perspective (全球辦公室市場發展)

不動產證券化

不動產金融方面的議題最受到重視的就是不動產證券化。此一趨勢過去在英國並不受到重視，但是在1996年Trustees Act通過之後立刻成為注目的焦點。同樣的在比利時也創造出模仿美國REIT的SICAFI不動產證券化型式。Mark Preston指出不動產的投資人漸漸不再喜好直接持有有形的不動產，而喜好間接持有的證券化形式，其原因在於不動產本身的管理成本相當高，而在投資組合調整上非常缺乏彈性，再加上資產本身的價格往往與長期收益之間不成比例。
於是類似像。
Malmgren則指出要使得不動產市場邁向全球化，透明化與專業化管理的不動產證券是必要的途徑。在美國近年來資產與債券同時下跌，而現金則是上揚的局面。由於各種資產(asset)的市場均嚴重區隔，造成持有資產的意願低落。特別是在各國政治局勢總是對資產市場有很大的影響力，缺乏穩定政治體系的國家如果沒有將資產證券化，對於投資人將更缺乏投資的意願。但證券化後的不動產增加了投資變現的可能性，也因此增加投資的意願。

倫敦的都市更新經驗
仲量行(Jones Lang LaSalle)的顧爾德博士(Dr. Andrew Gould)介紹倫敦四大都市更新計畫：倫敦碼頭地(London Docklands)、格林威治更新案(Greenwich)、國王十字車站週邊案(King's Cross)及南岸更新區(South Bank)。倫敦碼頭地更新案是全世界最大的都市更新地區(約有兩千公頃)，並已推動近二十年，其中最引人著目的坎納瑞碼頭計畫近年已經反敗為勝，獲得國際的肯定。格林威治地區的更新則以千禧巨蛋(Greenwich Millennium Dome)最為著名。其他二個計畫均尚未成形，但已規劃多年。
倫敦經驗中可歸納出幾個重要的教訓：
• 一個成功的都市更新需要一段不短的時間才能有所成就。
• 更新計畫潛在的風險是相當高的，因此如何降低風險乃成為投資者的重要課題。
• 對於政府而言，解決交通問題應是第一要務。以倫敦碼頭地的坎納瑞碼頭(Canary Wharf)為例，當朱比利捷運延伸線完工通車後，市場需求就突然增高，使乏人問津的更新案變成炙手可熱的案子。
• 公私部門在這些大型的更新案中，應該完全站在同一立足點上形成合夥關係。當Olympia & York在坎納瑞碼頭更新案破產時，受傷的不止是開發商，政府也有強大的壓力與困難。
• 國際開發者的共同投資對於大型更新案尤其重要，不但可以分散承擔風險，更可以引入國際性的新技術與全球的承租(購)人。
演講者並且強調未來全球化城市競爭中，有遠景推動更新的城市將是未來的領先者。
Schroders公司介紹的案子則是位於市中心聖保羅教堂旁的派特諾斯特廣場(Paternoster Square)更新計畫。這個案子的規模雖然較小，但因為位於金融區(The City)的精華地段，更新特別辛苦。歷經了十餘年的奮鬥，地產多次轉手，最後由三菱地產(Mitsubishi Estate)主導一個投資團隊取得土地並重新規劃。讀者可以參考本案站:http://www.paternosterlondon.co.uk。

結語

透過這次大會的研討，我們可以更肯定目前國內推動的都市更新與不動產證券化，是邁向國際化非常正確的方向。國內許多業者雖然對於這種方向信心仍然不足，但主要的原因可能是國內專業的素質有待提昇，並需要第一個實驗性的案例。

（本文原載於都市更新簡訊第8期）