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FIABCI LONDON 2000 世界不動產協會於倫敦舉行年會 主題:「全球單一市場」


基金會研展部主任 丁致成
 
世界不動產協會(FIABCI)於今年五月廿七日至六月二日舉行全球年會, 地在倫敦公園巷希爾頓飯店(London Hilton On Park Lane),共六百多位各國代表與會。我國也由中華民國不動產協進會莊南田理事長率團參與。這是我國參與國際性非政府組織一次成功的國民外交,中共在不滿我國參與的情況下並未與會。

(FIABCI 2000 London開幕典禮)
 
這次會議的主題為「全球單一市場」(One Global Market),其中並特別著重「都市更新」與「不動產證券化」之探討,對我國未來加入WTO後不動產業的發展方向深具啟發性。本人也有幸參與這次全球性的聚會,受益匪淺,特將這次研討會中有關更新的重點與各位分享。

全球化趨勢
會議主題「全球單一市場」強調的是在全球經濟自由化的演變下,原本屬於地方性的不動產業界也發生了本質上劇烈的改變。不論在籌資、規劃或銷售(出租)都有更多樣化的管道讓國際的投資者、規劃者及消費者可以參與。這種全球化與國際化的趨勢隨著網際網路發達的推波助瀾下,更將在廿一世紀成為普遍性的趨勢。
幾場研討會中與都市更新有最密切關係的是第一及第三天的座談會, 其議程內容如下:
Monday 29 May 15:00 – 17:00 ​International Property Finance Forum
Hilton Park Lane​     Session organiser – Liz Edwards

Alastair Ross Goobey

Chief Executive

Hermes Pensions Management Ltd

Skills Required by  Investors to Cope with the Future

Pippa Malmgren

Managing Director & Deputy Head of Global Strategy & Head of Political Analysis

Warburg Dillon Read

Risks & Rewards of a Global Market

Mark Preston

Director of Asset Management

Grosvenor Estate Holdings

Case Study of How Private Companies Raise F inance

David Ryland

Partner

S J Berwin & Co

Legal Structures for Property Investment

Dick Verbeek

Chief Executive

Aon Risk Services Worldwide

Covering Risks in Property

 

Wednesday 31 May 09:00 – 18:00Office / Industrial Forum

Session organiser: Duncan Preston

Mohd Talhar Abdul Rahman

CH Williams Talhar & Wong

Urban Renewal in Unregulated Environments (吉隆坡都市更新的經驗)

Dr Andrew Gould

European Director in Global Consulting

Jones Lang LaSalle

 

Urban Regeneration on a Global Scale - Greenwich Peninsula, South Bank and Docklands (全球尺度下的都市更新:格林威治半島、南岸及碼頭地更新案)

Michael Ashby-Brown 

Group Legal Counsel

Canary Wharf Ltd

The Challenge of Leasing Large Office Spaces such as Canary Wharf (坎納瑞碼頭大面積辦公室出租的挑戰)

Alan Froggatt

Chief Executive

Insignia Richard Ellis

International Leasing Techniques – Appealing to International Tenants 

Judith Mayhew

Chairman of Policy & Resources Committee

City of London Corporation

The City of London in a Global Context(全球觀點下的倫敦市)

William Hill

Managing Director

Schroders PropertyInv Mgt Ltd

The Redevelopment of Paternoster Square – A New Lease of Life for an Historic Site(派特諾斯特廣場更新計畫)

Mark Dixon 

Chief Executive Officer

Regus Business Centres

Short Lease Serviced Offices in a Global Market (短期出租商務辦公室的全球市場)

Nigel Roberts

European Director in Euro Research

Jones Lang LaSalle Research

Office costs in a Global Perspective (全球辦公室市場發展)

 



不動產證券化
不動產金融方面的議題最受到重視的就是不動產證券化。此一趨勢過去在英國並不受到重視,但是在1996年Trustees Act通過之後立刻成為注目的焦點。同樣的在比利時也創造出模仿美國REIT的SICAFI不動產證券化型式。Mark Preston指出不動產的投資人漸漸不再喜好直接持有有形的不動產,而喜好間接持有的證券化形式,其原因在於不動產本身的管理成本相當高,而在投資組合調整上非常缺乏彈性,再加上資產本身的價格往往與長期收益之間不成比例。
於是類似像。
Malmgren則指出要使得不動產市場邁向全球化,透明化與專業化管理的不動產證券是必要的途徑。在美國近年來資產與債券同時下跌,而現金則是上揚的局面。由於各種資產(asset)的市場均嚴重區隔,造成持有資產的意願低落。特別是在各國政治局勢總是對資產市場有很大的影響力,缺乏穩定政治體系的國家如果沒有將資產證券化,對於投資人將更缺乏投資的意願。但證券化後的不動產增加了投資變現的可能性,也因此增加投資的意願。

倫敦的都市更新經驗
仲量行(Jones Lang LaSalle)的顧爾德博士(Dr. Andrew Gould)介紹倫敦四大都市更新計畫:倫敦碼頭地(London Docklands)、格林威治更新案(Greenwich)、國王十字車站週邊案(King's Cross)及南岸更新區(South Bank)。倫敦碼頭地更新案是全世界最大的都市更新地區(約有兩千公頃),並已推動近二十年,其中最引人著目的坎納瑞碼頭計畫近年已經反敗為勝,獲得國際的肯定。格林威治地區的更新則以千禧巨蛋(Greenwich Millennium Dome)最為著名。其他二個計畫均尚未成形,但已規劃多年。
倫敦經驗中可歸納出幾個重要的教訓:
• 一個成功的都市更新需要一段不短的時間才能有所成就。
• 更新計畫潛在的風險是相當高的,因此如何降低風險乃成為投資者的重要課題。
• 對於政府而言,解決交通問題應是第一要務。以倫敦碼頭地的坎納瑞碼頭(Canary Wharf)為例,當朱比利捷運延伸線完工通車後,市場需求就突然增高,使乏人問津的更新案變成炙手可熱的案子。
• 公私部門在這些大型的更新案中,應該完全站在同一立足點上形成合夥關係。當Olympia & York在坎納瑞碼頭更新案破產時,受傷的不止是開發商,政府也有強大的壓力與困難。
• 國際開發者的共同投資對於大型更新案尤其重要,不但可以分散承擔風險,更可以引入國際性的新技術與全球的承租(購)人。
演講者並且強調未來全球化城市競爭中,有遠景推動更新的城市將是未來的領先者。
Schroders公司介紹的案子則是位於市中心聖保羅教堂旁的派特諾斯特廣場(Paternoster Square)更新計畫。這個案子的規模雖然較小,但因為位於金融區(The City)的精華地段,更新特別辛苦。歷經了十餘年的奮鬥,地產多次轉手,最後由三菱地產(Mitsubishi Estate)主導一個投資團隊取得土地並重新規劃。讀者可以參考本案站:http://www.paternosterlondon.co.uk

結語
透過這次大會的研討,我們可以更肯定目前國內推動的都市更新與不動產證券化,是邁向國際化非常正確的方向。國內許多業者雖然對於這種方向信心仍然不足,但主要的原因可能是國內專業的素質有待提昇,並需要第一個實驗性的案例。
 
(本文原載於都市更新簡訊第8期)
 



 

  • 發布日期
    2000/06/02
  • 發表人
    丁致成
  • 關鍵字 證券化