臺北市都市發展局王玉芬局長在去（2022）年12月上任，局長曾任臺北市政府都市發展局總工程司、主任秘書，新北市政府文化局副局長、新北市政府都市更新處處長，以及臺北市政府都市發展局副局長，對於雙北市都市發展、都市更新業務相當熟稔，這次再回任都市發展局局長，肩負蔣市長團隊都市更新的重任。本期簡訊特別邀請王局長與我們說明目前臺北市甫推出的都市更新推動政策方向。以下為王局長（以下簡稱王）、臺北市都市更新處開發科胡如君科長（以下簡稱胡）與本基金會麥怡安副執行長（以下簡稱麥）、張志湧主任（以下簡稱張）訪談內容。

王玉芬局長

麥：首先感謝王局長撥冗接受本基金會的訪談，近日市府團隊陸續推出「都更5箭」更細節的內容，其中公辦都更方面是提出「臺北市公辦都市更新7599專案計畫」，是否請局長說明政策內容？

公辦都更7599專案計畫
王：推動斯文里三期時，政策上是先看哪個基地更新意願最高，政府就優先協助那個基地。當時有些住戶就反映，更新後的房子長什麼樣子，或是更新後可分得多少面積等都尚未清楚時，其實他們會猶豫是否要參與都更。

因此，就任時我就思考公辦都更政策應該如何來協助？是不是從這關鍵因素先突破，是否先「調降」政府受理條件的意願比，讓市府資源「早進場」，先讓住戶大致瞭解未來房子可能長什麼樣子、大概可分回來多少、更新後是否還需付錢、要付多少錢等，讓住戶概略了解並有共識後，再做決定。

胡：就如同局長所言，斯文里三期之後，我們也希望再服務更多社區；原來推動公辦都更1.0就是大片公有土地跟都更中心、公有土地管理單位合作累積公辦都更執行經驗後，接下來我們思考如何來協助私有辦理都更，因此衍生出公辦都更2.0。

從公辦都更2.0經驗來看，第一階段住戶先達成九成的更新意願後進來，第二階段協助試算初步換坪比，等住戶認同覺得可行後，再出意願書，邁向下個階段由市府同意臺北市住都中心擔任實施者，完成選配作業後就事業計畫申請報核。這過程中，住戶意見有沒有被詳實討論、對房型的期待、同意的內容為何？其實我們覺得可以再進一步加強。

因此，在這次7599專案計畫中，包含四階段作業：「早進場」、「幫試算」、「助選屋」，最後再公開徵求出資者，擬定都市更新事業及權利變換計畫。第二階段也跟過去一樣，市府會算一個初步換坪比，若住戶有意願的話，市府再繼續往下做模擬選配。但要做模擬選配，就要進一步委託建築師、估價師團隊，但建築師、估價師費用相當高，因此這次政策將由市府委託專業技術團隊「幫試算」，但相對社區要同意試算成果且意願要達到90%後，市府資源才可能投入啟動第三階段。

其次從過去幾個公辦都更2.0招商經驗檢討，超額選配是一大課題，住戶們把三房型都選掉，因為他們反映規劃的二房型不是他們需要的三房型。公辦都更2.0時住都中心會先規劃一版計畫，待住戶選配之後就報核，再用此計畫去招商，跟市場有明顯差異。

所以我們也期待透過7599專案計畫第三階段「助選屋」，由臺北市住宅及都市更新中心先協助社區模擬選配，瞭解社區房型需求，幫民眾釐清都更權益等，這會對後續招商條件更精準，不像過去只有概估個共同負擔比。以近期的延北公辦案，市府已經細緻到規劃多少三房型可讓地主選配，這在招商文件中相當少見。而我們這次討論的公辦都更範疇都是以私地主為主的類型，所以私地主的需求、規劃後房型是他參與的關鍵，倘若規劃方向不對，對招商、出資人進場意願就會影響很大。

麥：這次公辦都更政策主要的調整，是否是把政府資源分階段，且多配置在前期規劃及跟住戶間更細緻的溝通，不要一股腦而把事業計畫都幾乎完成了，結果卻招不到投資人。

都更5箭+隱藏版第6箭
王：應該說我們要加強公辦案件的穩定性，所以前面規劃即要先清楚。我們提出的都更5箭－「降門檻、法放寬、速通關、排障礙、加碼辦」等5項行動措施，其實是有邏輯性的，再加上近期的執行代拆，第6箭的整個脈絡，就更清楚、完整了。

我們談都市更新，其實涉及許多人性面的問題；民眾相對來講會比較信任政府，所以若是政府出面，人民還是比較信任，因此都更5箭中的第一箭就是「公辦都更」；那怎麼樣來協助民眾？所以就如胡科長說明的，我們首先提出「臺北市公辦都市更新7599專案計畫」，就是「降門檻」，民眾整合意願達75%且符合申請條件，即可申請專案讓市府資源「早進場」。

公部門資源進場協助後，其實都更主要能量還是在民間，那如何協助民間來推動都更，當然檢討法令，能放寬就放寬，所以第二箭就是「法放寬」。

法令放寬之後，審議還是要加速；雖然整個更新案進行過程，審議可能只佔了1/10的時間，民間整合、計畫書圖研擬修正就佔9/10，但一般認為都更很慢，建商一定不會把都更慢的問題、責任攬在身上，必定認為是政府審議慢所致。讓審議加速，是以前到現在都一直在談的問題，在審議加速部分分成都市更新跟危老，所以我們提出第三箭「速通關」，連接到第四箭就是危老「排障礙」，這2個部分我們都有在程序上予以簡化、加速。

最後社區要拆除重建，整合需耗費較久的時間，畢竟這麼一棟房子要拆掉，總是在心理上需要考慮很多；可是，現在高齡化社會，老年人多，又常住在四、五層樓老舊公寓中，上不來也下不去，因此我們就思考協助這類建物不用拆除，加個電梯，所以提出第5箭「加碼辦」，提高電梯補助金額限制，將原來每座電梯補助250萬元調升至300萬元，因為現在原物料等都有上漲，補助額度提高，當然相對不超過總工程經費比例就會從50%要求調高到60%。這是整個都更5箭的邏輯思考，是有其脈絡的。

其實政策討論時有第六箭，民間也有提出來，就是都更過程中另一個關鍵代拆。之所以沒有提出來，是擔心外界會質疑市府是否會重蹈文林苑經驗，憂心被泛政治化，因此當時第6箭暫時沒有提出來，但是可預見的未來，市府即會該動用公權力時就會啟動。因為迴避不了。


麥：有關公辦都更，有學者曾提出：若有一個基地區位條件對於都市再發展很重要，但全部都是私有土地、產權複雜，政府會主動去擇選這樣的基地推動公辦都更嗎？

王：一個都市的再發展需要眾多部門的力量，單單仰賴政府是不夠的。

麥：主要關鍵還是涉及民間產權問題，若政府不可能動用區段徵收等手段，還是得去溝通協調，這就牽涉到人力跟資源了!

王：對，這就是為何有人會主張政府要小而美，因為真正的工作其實是由民間執行；政府組織不可能越來越大，但是事情卻只有越來越多，所以還需仰賴民間力量。

全市130處山坡地即將解套都更！？
麥：有關都更法令放寬，山坡地更新議題，有人擔心那些地區可能是敏感地，對於可以高強度開發擔心，這部分市府如何回應？

王：這次修訂臺北市都市更新自治條例，擬協助「山限區」及「山坡地」範圍內建物，未坐落依地質法公告之地質敏感區，且經鑑定屬海砂屋或耐震能力不足(ID值小於0.35)的危險建物，由市府依都市更新條例第七條第三款迅行劃定更新地區者，得酌予放寬重建後建築物高度及建蔽率。在適用對象上就是針對非地質敏感區，已經排除環境敏感問題，因為山坡地建築其實還是安全最重要。那為何放寬建蔽率，但建築物高度卻還要限制呢？

一個考量的是「安全」的問題，但並非社區非位在敏感地，就沒有安全的問題；另一山限區建築高度涉及「景觀」的維護，我們不希望在山坡地區域充斥高樓大廈，所以我們希望山坡地建築量體控制在一定範圍內，但一定也有人質疑其他縣市都沒有限制，為何獨獨臺北市要限制？

我認為正因為臺北市是首善之區，對於山坡地居住環境就是要注重、要管制，這正是一個城市進步的地方，其他縣市過去沒有管制，或許是當初尚未注意到這些問題。而今天臺北市居住環境有一定的品質，就是相對有若干的管制。

也有公會提出反駁，認為建築物高，是因為量體變瘦，總量並無增加呀！

我們政策擬訂過程也有諮詢地質專家，若山坡地建築高高瘦瘦，重量集中在某一個位置，相對風險就會提高，而且山坡地建築還涉及擋土設施、排水問題等，後續管理維護成本是相當高的。所以山坡地建築必須要非常謹慎小心去思考此議題，尤其是安全問題，寧可建物量體較廣，受力比較平均，也不要單獨受力。

麥：此議題需要透過修法，目前進度為何？

王：此涉及臺北市都市更新自治條例修法，目前預計3月底、4月初提送臺北市議會審議。

都更單元併送事業計畫全面開放
麥：臺北市都市更新自治條例修法中還涉及「都更單元及事業計畫全面開放併送」，這次都更5箭政策再次提出，政策內容是否精進或檢討?

王：都更單元及事業計畫併送將全面開放，端視實施者整合狀況，可選擇先行劃定單元，或採併送程序。
其實過去先劃定更新單元，對於都更案來講是比較穩定的。過去擔心若事業計畫併同更新單元一起報核，是否會產生基地畸零、造成鄰地無法更新等問題，其實以我在新北市的經驗，也有個案報核後，因為範圍問題，就要審議好幾次，所以事業計畫併同單元劃定，是好是壞其實各有利弊。

但是，若實施者認為都已經整合完成，也無造成鄰地無法更新的問題，我認為政策放寬也沒有關係。既然6層樓都放寬，似乎亦無理由堅持6層樓以上不能放寬。

惟後續市府還要研議訂定一個原則，冀以維持更新單元範圍及事業計畫的穩定性。我認為只要不造成旁邊基地不能成為更新單元，或是有什麼樣特殊的情形，市府就應該尊重實施者劃定的單元範圍，事業計畫才具穩定性。

實務上碰到鄰地一開始不同意，等到更新案已審議到一個階段，鄰地卻來主張已達100％同意，陳情要求納入；我認為不行因鄰地隨時整合好，市府就要讓鄰地納入，如此將造成原都更案的不穩定性。所以後續市府將訂定一些基本原則，讓實施者或是申請者，申請時更為清楚，在劃定更新單元併同申請事業計畫時，更新單元範圍就比較確定，讓案件後續審議更為穩定。
 

張：更新單元範圍如何確定，其實是最有學問，只要範圍的設定有其道理，更新案成功機率就很高。您提到6樓以上放寬併送單元程序，就市場上判斷，其實6樓以上的範圍爭議反而比較少，所以全面放寬會更貼近市場需求。

此與剛談公辦都更7599概念類似，若要鄰地表達更新意願，到底要地主同意甚麼？如果是提送事業計畫併同單元劃定時，同意就是認同事業計畫內容，內容明確就比較不會對都更案有所誤會，甚至併同權利變換計畫，分配條件清楚，就更不會有要不要納入兩次決定的問題。

麥：我們曾在檢討自行劃定更新單元程序時提到，都更範圍要確定，其實不應只看鄰地意願，應視整個開發計畫。比如說該更新案未來規劃做飯店或商辦大樓，鄰地現況是住宅，若鄰地住宅地主主張納入，其實可能會影響到整個都更案的產品定位。本基金會在臺北、新北市都有協助修法的經驗，兩邊制度均有其優勢。

王：其實在新北市，也有個案因為範圍因素，開了五、六次會議，所以制度並沒有完全好或完全不好。


分流、提前審查收斂議題 都更150
麥：最後有關「都更150」，與之前的「都更168」、「海砂屋0.968」有何不同?

王：都市更新168專案是同意門檻達100%，且「審議程序中全無爭議者」，採簡化審議程序、優先審理、優先排會，及專人控管時程於6個月審議通過(事權分送)及8個月審議通過(事權併送)。這次提出的150專案，是以都更168專案中採協議合建、計畫內容符合原則性規定、相關容積獎勵值明確，且未涉範圍調整及自提修正等都更案件，藉由審議委員分流及提前審查、收斂議題，列管都市更新事業計畫於報核後150天審議通過。就是從6個月通過變成5個月，5個月就是150天。

其實都更案件要快，時間關鍵不在政府審議，而在於民間，更新案過程大約1/10的時間在公部門，大部分9/10的時間掌握在民間業者。

麥：審議效率提升，民間也關心規範要明確；如法無限制，審議時卻說不行，易造成答辯或爭論，耗費審議時間，建議如有共識的審議原則或標準應儘速發布週知，如此也可加速個案審議。

張：另外，審議時對於衝突議題的有效處理更是關鍵，這是民間更殷切的期待。局長在副局長時所主持的若干會議，除了有具體決議外，甚至設想到可能衍生的問題，在會議中討論提出因應方案，對於都更案後續順利推動，有莫大的幫助。

王：其實這次回到臺北市政府，是想若可以對民眾、同仁、民間業者幫上一點忙的話，我就來幫忙，作我該做的事，作好我現在的工作。

麥：您回任都發局局長，對於臺北市都市發展政策想必會有更精進、更務實的作為，讓都市更新的推動更為順利。感謝局長撥冗接受我們的專訪。

(由左至右) 胡如君科長、張志湧主任、王玉芬局長、麥怡安副執行長合影
 
(本文原載於都市更新簡訊第97期)