事業概要同意擴大範圍納入停車場空地
本案緊鄰慶城街，鄰近捷運南京復興站，面積約4,225平方公尺，由於基地西南側6米計畫道路人車進入後竟被圍牆擋住而無法通行，計畫道路旁空地現況已作停車場使用，圍牆另一側為松基公園，圍牆阻隔了慶城街居民前往公園之可及性。原來該停車場用地係於早期中泰賓館細部計畫變更後所遺留下來之住三用地，但因面積狹小且三角形狀不易建築，多年來現況均做停車場使用，顯見當時的都市計畫整體考量未能周全。

本基金會建議除福華大樓基地外，應將基地北側未開闢計畫道路及停車場空地一併納入更新單元範圍，惟劃定階段時受限於空地過大基地處理原則規定而未能納入該空地。
基地位置圖
更新前基地現況為慶福大樓及停車場
 

在更新單元劃定程序核准後，礙於主管機關建議估價師名單尚未公告，導致來不及辦理權利變換計畫之估價及選配作業，故本基金會建議實施者先行申請事業概要，在事業概要審議過程中，再次爭取擴大範圍。

在細計變更可行性研商會議上，主管機關建議可重新依2019年12月公告修正之劃定評估標準重新檢討指標及空地比，並於事業概要審議會上獲得委員支持同意擴大更新單元範圍，納入不易改建之停車場空地一併辦理更新及細部計畫變更，在2020年6月事業概要核准。

事權計畫併細部計畫變更報核 提供多樣化公益回饋
在事業概要核准後，本案旋即啟動事業計畫程序。由於本案基地受未興闢8米計畫道路將更新單元區隔為兩塊建築基地，因該計畫道路已無通行必要，故本基金會建議實施者透過都市更新及細部計畫變更方式，於公共設施用地面積不減少之情況下，將原不易建築的住宅區變更為公園用地，與松基公園串連，原未開闢計畫道路部分同等面積調整為住宅區，並延續更新前計畫道路及公園紋理規劃一開放空間。於是本案在2020年10月申請事業計畫及權利變換計畫、併細部計畫申請報核。

本案基地面積廣達4,225㎡，土地使用分區包括第三種住宅區及道路用地，97%屬於私有土地，本案更新後將協助拆除基地與松基公園相連之部分圍牆，行人可從基地旁6米計畫道路退縮之人行步道依地板磁磚鋪面及路燈規劃指引直行至松基公園，大幅提高慶城街周邊居民至公園之可及性。
細部計畫變更前後松基公園人行動線圖

本案無償提供大量開放空間，包含細部計畫變更後等面積交換之用地約393平方公尺，退縮6米人行步道面積759平方公尺（未申請容積獎勵），協助開闢細部計畫變更後之公園用地約259平方公尺等。
 

在興闢公園規劃上，考量原松基公園照明不足，設置高燈加強照明，未來拆除圍牆後也將保護現有樹木，把樹穴放大並採連續樹穴，使喬木生長較佳，同時認養細部計畫變更後的公園25年，來維護公園品質，增加鄰里社區休閒和活動的場域，藉以觸發豐富的市民生活與多元活動。此外，本案也協助認養基地前慶城街2米公有人行步道15年，美化人行道鋪面，與退縮6米的人行步道做整體規劃設計。
細部計畫變更後開放空間示意圖

除了開放空間及環境改善公益外，本案為配合市府政策，考量都市更新基金無固定收入來源，經實施者與出資者協議後，本案捐贈總銷售價值2‰之都市更新基金，作為市府實施或參與都市更新事業之支出，冀以達到改善居住環境及復甦都市機能之效益。

本案採權利變換方式實施，更新單元範圍內有部分道路用地為財政部國有財產署及臺北市政府工務局新建工程處管有，公地主於審議過程中表達欲以領取更新後權利金方式參與更新，為增加公益及提升公有財產運用效率，實施者與出資者同意其領取更新後權利金。

慶城福華大樓更新後將興建1棟地上23層、地下5層鋼骨造現代簡約風格的住宅大樓，更新後新大樓將配合落實節能減碳政策，爭取綠建築銀級標章、設置電動機車及汽車充電設備，加強都市防災機能，推動友善無障礙空間。本案自2018年申請劃定更新單元迄今約5年期間，終可進入都市更新執行階段，接下來將賡續辦理申請建築執照程序，期能早日完工!
更新後建物模擬圖
 

計畫內容摘要
案名	擬訂臺北市松山區敦化段一小段385地號等8（7）筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案
基地位置	松山區慶城街、南側計畫道路、松基公園及興安街所圍之街廓內
預定實施者	璞真建設股份有限公司
基地面積	4,225.00㎡
使用分區	住三、道路用地
更新前	產權：私有4,085.00㎡、公有140.00㎡
	所有權人：私有土地5人、公有土地2人
	戶數：1戶
	建物面積：24,084.89㎡
更新後	用途：集合住宅
	實設建蔽率：32.72%
	實設容積率：502.65%
	更新獎勵容積：11,131.24㎡(126.43%)
	允建容積：19,935.20㎡
	總樓地板面積：35,766.72㎡
	構造樓層：SC，地上23層/地下5層
	停車位數：汽車：227輛，機車：239輛
	總戶數：84戶
實施方式	權利變換
更新費用	4,553,048,601元
總銷金額	14,034,320,204元
更新規劃	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	原大聯合建築師事務所
不動產估價	景瀚、易翔、戴德梁行