都更送件核定量攀升 公開評選市場表現穩定

回顧2022年，花蓮及台東強震頻發，持續提醒我們地震威脅仍未遠去。都更送件及核定案量達到歷年次高，政府主導更新市場穩定發展，面對地震威脅，政府持續推動危險建物改建，針對更新地區劃定著重耐震能力不足及海砂屋等危險建物，亦持續給予危老重建租金補貼及租稅減免優惠。在市場條件逐漸緊縮、物價持續上漲且打房政策環伺下的2022年，都市更新持續穩健發展。
 

都更送件及核定案量回溫
2022年全國重建型更新案核定事業案上升到了75件，單年度核定面積為34.38公頃。截至2022年底全國核定重建事業案已累積至875件，總面積達289.63公頃，平均個案面積約3,310平方公尺，總投資金額已達1.4兆元，核定案件仍集中於直轄市（詳表一、圖一）。

圖一 全國都市更新事業計畫(重建型)歷年核定趨勢     (本基金會整理；統計2012/01/01至2022/12/31)
 
如去年所預期的，當都更法令環境穩定及市場景氣復甦後，2022年核定案量達到了歷年來次高，以臺北市歷年擬訂事業計畫送件案量達89件來看，亦是歷年次高（詳圖二），都更市場逐漸活絡，隨著整體送件案量回升，核定案量可預期將持續向上成長。
圖二  臺北市2012-2022都市更新事業計畫申請案件數統計圖  (本基金會整理；統計2012/01/01至2022/12/31)
資料來源：臺北市都市發展局都市開發審議服務平台，實際申請數據仍應以更新處公布資訊為準。
 
2022年核定案件中包含10案政府主導公辦更新案件。由專責機構辦理之公辦更新案件分別為「南港之心」(南港區南港段二小段671-6地號)及「忠孝懷生」(大安區懷生段二小段5-4地號)公辦更新案，兩件皆由臺北市住宅及都市更新中心擔任實施者。「南港之心」為東區門戶計畫最大公辦都更案，由潤泰創新國際股份有限公司為最優申請人(投資人)，預計興建1棟32層樓商辦，3棟37層樓住宅大樓，預計投資金額達350億元以上，預計2029年完工；「忠孝懷生」由富邦建設股份有限公司為最優申請人(投資人)，本基金會擔任更新規劃單位，預計興建1棟規劃綜合商業、住宅、辦公等27層樓的複合式地標大樓，預計2026年完工。

另由桃園市政府擔任實施者自行實施之「桃園正光路公辦案」亦於2022年核定，該案亦由本基金會擔任規劃單位，協助桃園市政府與公私有土地所有權人協調、辦理都市更新事業計畫及權利變換計畫擬訂作業，預計興建2棟地上17層、1棟地上16層，地下皆為3層之鋼筋混凝土建築物，其中2棟地上17層建物將規劃作為社會住宅使用，共可提供255戶社會住宅，提供需要的民眾承租，解決居住問題；另1棟16層建物則將打造為現代化警政大樓，以改善員警辦公環境。另外，警政大樓也將規劃配置24戶警察宿舍，提供安置合法住戶，預計2026年完工。

由新竹市政府委託實施之核定公辦更新案件分別為「新竹復中段」及「新竹竹蓮段」兩案。其中「新竹復中段」由春福建設股份有限公司擔任實施者，預計興建一幢兩棟地上24層、地下5層鋼筋混凝土集合住宅，沿街面將規劃零售業，以延續當地商業行為，預計2026年完工；「新竹竹蓮段」由春福建設股份有限公司擔任實施者，預計興建地上27層、地下6層之集合住宅大樓，將回饋1樓公益空間，包括親子館及托嬰中心，2樓則為集合住宅，預計2027年完工。兩案皆由本基金會擔任規劃單位。

更新會核定案則有三件，其中「新北市新莊區榮富段563地號」、及「臺北市北投區振興段一小段173地號（部分)等2筆土地(天母樺園社區)」等兩案為海砂屋案。「新北市板橋區江子翠段第二崁小段109-5地號」為4層樓老舊公寓重建，所有權人達60人，基地面積達3,292平方公尺，後續將進行權利變換計畫作業。其餘核定案件請詳表二2022年全國核定重建事業計畫一覽表。


整建維護核定事業歷年最低
透過中央及地方相關政策補助，截至2022年底整建維護事業已累計核定至162件，2022年核定更新整維事業數量僅2件（詳圖三、表三），為歷年最低。惟依核定數據僅能觀察循都市更新條例進行之整建維護成果，地方政府亦已有推出非依都市更新條例途徑協助建築物進行整建維護作業政策(如新北市電梯特快車、臺北市電梯增設補助等)。
圖三 全國核定事業計畫(整建維護型)歷年趨勢  (本基金會整理；2011/01/01統計至2022/12/31)


整建維護核定案件包含高雄市龍揚庭大廈及臺南統一來來大樓，分別於1990年及1986年興建完成，皆透過整建維護進行立面修繕、招牌鐵窗拆除、管線整理及防水工程，另龍揚庭大廈除上述工程外，亦進行無障礙設施增設。其餘核定案件請詳表四2022年全國核定整建維護事業計畫一覽表。


招商市場表現穩定 專責機構持續挹注量能

2022年延續2021年招商市場活絡氛圍，以決標日期統計，共有10件招商成功案件，表現相對平穩。其中臺北市由臺北市住宅及都市更新中心主導辦理之「臺鐵E1、E2公辦更新案」為西區門戶計畫最後一塊拼圖，由冠德建設、藍天電腦及華泰投資合組之合作聯盟為最優申請人，並合資籌組專案公司「大埕股份有限公司」簽署出資契約，全案預計2025年開工，2030年完工，預估開發後總銷達750億元以上。「臺大紹興南街(權變區)公辦更新案」由建國工程股份有限公司(領銜)及建國建設股份有限公司合組之合作聯盟為最優申請人，由合資籌組專案公司「建邦建設股份有限公司」簽署出資契約，未來將規劃地上11層、地下3層住宅大樓，預計投資金額達3.8億元。

由國家住宅及都市更新中心主導之臺北市「兒福B1-2及B3-2」及「行二行三」公辦更新案亦取得招商成果。「兒福B1-2及B3-2公辦更新案」由大陸建設股份有限公司為最優申請人，該案邀請到西班牙Miralles Tagliabue EMBT國際建築公司及台灣知名建築師陳傳宗共同合作，融合地景以花朵與大樹為意象，型塑都市花園意境，更新後預計在二處基地規劃地上14層、地下3層建物，B1-2基地地面層為商業空間，二樓為共享辦公室，三樓以上為中小坪數出租住宅；B3-2基地規劃為一般住宅使用，並預計取得低碳建築認證及綠建築銀級、智慧建築銀級、耐震等三大標章。

「行二行三公辦更新案」由冠德建設股份有限公司為最優申請人，透過國家住都中心居中協調，以採取「跨區權利變換」的創新方式，合併開發「行二行三」與鄰近區域「臨沂段」兩基地，其中「行二行三」區域規劃為地上22層、地下4層聯合辦公大樓及附屬商業設施，以及地上26層住宅大樓，同時提供區民活動中心、共享自行車租賃站等公益設施與空間；「臨沂段」部分則預計興建地上21層住宅大樓，全案預計2024年開工，2029年完工。
 

其他如「水源二三期整宅」等公辦更新案至截稿日止尚未公告招商結果，其餘招商案件也囿於個案招商設定條件或地方景氣影響導致招商流標，仍需針對招商條件及內容進行重新檢討後重啟招商。（詳表五）


海砂屋及公辦案仍為更新地區劃設重點
2022年全國總共劃定30處更新地區（面積共40.86公頃、不含重複劃定為40.58公頃）、28處優先整建或維護更新地區、4則未劃定更新地區之更新計畫。實際更新地區數量雖無明顯下滑，但面積上可觀察到大幅縮減，可理解現況劃設更新地區越趨著重海砂屋或公辦案件進行重點處理。

臺北市新劃定之更新地區，除持續針對海砂屋重新更新地區劃設外，其中「松山區延吉段一小段25地號」為所有權人因建築物符合「都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」危險建物定義，依都市更新條例第10條提議劃定。

新北市新劃定5處更新地區中，「板橋區公館段956地號」為配合國家住都中心社會住宅政策運用營改基金辦理公辦更新籌措價購土地經費之標的。另外淡水區大義段、新莊區豐年段、新店區行政段皆為海砂屋迅行劃定之更新地區。

高雄市則是為了提高公有土地價值，將現址機1-1用地及消防局部分商2用地、新行政中心新址機15用地迅行劃定岡山區行政中心更新地區，未來將以政府主導都市更新方式辦理開發。（詳圖四及表六）。
圖四 全國各地方政府更新地區劃定趨勢圖 (本基金會整理；2012/01/01統計至2022/12/31)
註：上圖統計數據不包含已廢止、策略性、整建維護更新地區、未劃定更新地區之更新計畫。另面積統計已排除重複劃定區域。


危老訂定租稅減免期限 都更持續修訂地方子法
中央法令部分，為強化中央都市更新基金投資之效能，內政部修訂「中央都市更新基金投資都市更新計畫作業要點」，調整基金投資回收計算方式；「都市危險及老舊建築物住宅貸款利息補貼規定」修訂則是針對申請戶別資格及資格審查程序，依實務需求進行調整。另有關危老重建租稅減免優惠，內政部於2022年3月發布都市危險及老舊建築物加速重建條例第八條第一項規定之租稅減免優惠訂定明確實施期限至一百十六年五月十一日止。

地方法令部分，配合「都市更新條例」修法，臺中市及高雄市皆於2022年修訂都市更新自治條例，其中「臺中市都市更新自治條例」除配合都市更新條例修正相關規定外，另針業務執行面之需要(如最小分配面積單元基準之特殊情況彈性放寬、更新地區建築物高度及建蔽率放寬、大規模基地應優先申請獎勵項目等)進行修訂；「高雄市都市更新自治條例」則針對民眾申請自行劃定重建都市更新單元基準、空地比過大、都市計畫屬非都市發展用地不得申請自行劃定為重建更新單元等規定進行增修。

其餘都更相關法令函釋修訂內容整理如表七、表八。


結語
隨著法令環境穩定，以及政府都市更新及老屋重建政策支持，都更送件及核定案量一如過去預期穩定上升，危老核准案量亦持續成長(截至2023年2月已達2,800件)，但綜觀全臺屋齡狀況，仍有緩不濟急之感。依據內政部2022年底房屋稅籍統計資訊，全台屋齡超過40年以上房屋占比已達35%以上(較去年同期增加3%)，人口密集的臺北市更是達到47.51%，可見建物仍在加速老化，受強震影響風險仍持續攀升。

2022年3月花蓮近海發生的芮氏規模6.6地震，以及同年9月發生於臺東的918強震皆導致建物倒塌造成部分民眾傷亡，再再提醒我們強震威脅一直如影隨形。而2025年即將邁入「超高齡」社會的台灣，亦應及早規劃高齡者合宜生活空間。透過都市更新及危老重建，我們能有效的減低地震災害所帶來的遺憾，亦能應對即將到來的「超高齡」社會，因此我們仍應積極推動都市更新。

(本文原載於都市更新簡訊第97期)